美国房产投资一直是备受国人关注的热点话题之一，但对于大部分投资者来说，由于市场环境、交易政策等因素的不同，在下定决心在美国买房的同时，在交易的细节上还会心存诸多疑虑和困惑。特别是美国投资房产比中国复杂很多，很大一部分原因来源于美国国家税务局（IRS）繁琐的税务政策。本文我们就帮您科普一些美国房产投资的税务知识，帮助大家解决投资过程中可能碰到的各种税务问题。
美国房产投资全攻略
一 买房准备
如果您已经做好了投资美国房产的打算，那么如何最大化的减少您将来所需要缴纳的税额是很关键的。首先，您要考虑一下几个方面的问题：
用途：是否用於自住，还是用于出租从产生现金流
时间：是否在不久将来打算卖掉，是否期待升值
身份：是否是美国税务公民（与移民法律规定的美国公民不同
为什么要考虑用途？
因为房屋的用途关乎到你需要与什麽税表打交道，关乎哪些支出减免你可以使用，哪些凭证文件需要保存或记录以待报税时使用等等。同时你也需要考虑以什麽形式来拥有房产，能更好的实现你的用途。
【房产的主要拥有形式】
1. 个人直接拥有
如果是自住，你的房子只有支出没有收入，那麽你只需要用到Schedule A，分项扣减额（Itemized Deductions，以下简称Sch A）。如果全部或部分出租，那麽你就要使用到Schedule E，房产以及其他投资收入（Rental and Royalty Income，以下简称Sch E）了。
2. 公司形式拥有
房产投资通常以合夥企业(Partnership)，有限责任公司(Limited Liability Corporation)，或是小型企业股份公司(S-Corporation)形式运营。以公司形式运营的好处是，公司投资的房产出现意外时个人可以规避相关的法律责任。但是，你会需要额外报公司Form 1065或是Form 1120S税表，其中有一页Form 8825就是你的房产明细。公司会在报税完後给你发一张Schedule K-1，流入你的个人所得税表Form 1040（Individual Income Tax Return）中。
为什么要同时考虑卖出时间和用途？
美国“主要住宅” (Primary Residence)卖房可以享受$250,000（单身纳税人）至$500,000（夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1)必须是你的“主要住宅”，2)持有房屋所有权5年，3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少於2年。
二 购买房产
买房成交後你一定会收到一张“房地产交易完成单” (Closing/Settlement Statement)，俗称HD-1，里面记录着详细的结算时间，房产地址，以及所有完成交易的费用列表。这是一张看着就头疼的清单，可是你一定要保留好它，因为它决定了你卖房时和计算增值税时的房子成本(Basis)。上面有买卖双方交易金额明细，但你只需要关注买方(Buyer)的明细即可。你的成交费用(Closing Costs)包括佣金(Commission)，产权费用(Title Costs)等等都可以加到你的购买价格上增加房子成本。
比方说，房子买价50万，你的HD-1表上显示各种费用2万，那麽卖房时你的成本就是52万，这样增值部分就减少了2万，开心吗？若是以公司名义买房，你的成交费用(Closing Costs)以及贷款费用(Loan Fees)需要计入无形资产，然後按贷款时长来摊销（类似折旧）。
美国“主要住宅” (Primary Residence)卖房可以享受$250,000（单身纳税人）至$500,000（夫妻纳税人）的免税额。简单来说就是，你的房子卖出时若是增值了，只要满足以下几个条件便可以免除增值税：1)必须是你的“主要住宅”，2)持有房屋所有权5年，3)在卖房前的5年内至少有2年住在这里。而且呢，每一次房屋买卖的间隔不能少於2年。
另外单独说一说房产税/地税(Property Tax)。房产税会与其他上面提到的费用一样混在HD-1表中，它永远需要被拎出来单独对待。如果你的房子这一年自住，那麽请把房产税放到你的个人税表1040的Schedule A分项扣减额(Itemized Deductions)中第6行。如果你的房子用於出租，那麽请将它放到Schedule E房屋出租收入(Rental and Royalty Income)的第16行Taxes费用。
如果你是贷款买房，那在就会在第二年年初收到贷款利息(Mortage Interest) 1098表。如果房子是自住呢，你可以开心地把这个利息填入你的Schedule A分项扣减额(Itemized Deductions)第10行。
如果房子用於出租，那麽则需要放到到Schedule E房屋出租收入(Rental and Royalty Income)的第12行贷款利息支出(Mortage Interest)。通常来说，刚买房的前几年付的房贷利息的比例特别高，所以可以扣税的金额也非常可观的。贷款银行收取的点数(Points)也可以以类似利息方法处理，视情况在买房当年全部抵扣或是按贷款的年限来摊销抵扣。
三 美国买房后如何获得最大回报
1. 持有增值
持有增值，是指购买美国房产後，不以出租获利为主要目的，追求的是“低买高卖”或资产增值的投资方式，比较适合於资产雄厚的投资者。为此，此种投资方式极为注重投资者入市及出市的时机。
美国房地产周期平均在十五年左右，所以理论上持有房产时间愈长愈有把握稳赚不赔，如果长期投资，持有五年可能有六成的机会获得利润，如果十年几乎是一定会有利润的。假设你在房价的高点买进的房子，在低点时卖出，那你的利润是负值。如果，你买房是为了居住，你可以自己选择售房的时机，不必在房屋市场低谷时售出你的房屋，而可以选择在有利润或有较高利润的时候出手。
2. 出租赚取租金
通过出租房产，获得固定的租金收入，即投资回报，是最为常见的投资手段。那麽，投资者该如何计算自己投资的房产，每年能给自己带来多高的回报率呢？
【常见的出租方式】
1）委托经纪人
交给经纪人帮助租赁可以大大节省工作和时间，经纪人可以帮助投资人选择条件较好的租客，最主要就是帮投资者找到租客的客源，筛选出符合条件，合适的租客。
2）委托物业管理公司
物业管理公司提供的是出租管理的综合服务，帮投资者收房租，还有日常的维护服务。对於精力有限、想省事的投资者来说，找到一家合适的物业管理公司就能解决所有相关问题。
那麽如何判断你所找的是一家好的物业管理公司呢？物业公司会不会在维修费上宰您一笔？或者，真的有这样的问题需要解决吗？物业公司能快速地找到租客吗？只有当您出问题的时候，才会明白您选择的公司到底是好是坏。为此，我们为大家筛选出优质物业管理公司所必备的几大要素：对房屋细致的看管，确保所有事情进行顺利；及时、高效的处理所有问题；确保租客及时与投资者签订租约；确保快速跟进房主住宅审查程序；
解答房主任何有关在线对账问题；当租客离开时，迅速寻找并筛选新租户。
3）自己寻找租客
这个方式比较适合在海外拥有多套房产的投资人或是住宅房屋有多余的投资人。
收费标准：
委托出租的佣金（房产经纪费用）：全年租金的6%~8%（按实际情况而定）
委托管理的费用：月租金的5%~8%（也有的公司为8%~ 10%）
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