新西兰的房产投资环境即将蒙上新的一层阴影。

原以为限制海外买家的提案延长了公共咨询期，给市场留出了更长的消化时间。市场却没料想到，政府的决心之大。明线测试延长至5年的新规变化于3月29日正式获得通过。

同一天，新西兰税务部门IRD提交了一份修订法案， 把民宅出租的损失从个人应缴纳收入的计算中剥离出去。若法案通过，明年4月1日起，房产投资者不再能以房产投资上的损失来降低申报的个人收入。

作为延长明线测试时间的配套政策，税务部长Stuart Nash 认为，此举将挫伤房产投机者的积极性。政府希望一系列的政策手段可以提高税制的公平性，减少投机者和投资者的购买需求，让自住型买家更有能力买得起房。

新西兰会计事务所Hayes Knight早在今年3月8日便撰文称，税务部长在3月初IFAC（国际会计师联合会）会议的演讲中已确认，针对民宅出租损失的围栏政策（Ring-fencing）被政府摆在首位。

和明线测试不同的是，前述围栏政策的提案将走正常的普通税收政策的流程（The Generic Tax Policy Process）。这意味着会有公众咨询期，相关利益者可在2018年5月11日前提交意见。

一旦该围栏政策开始实施，大量新西兰本地的父辈投资者将出售投资房。前述新西兰会计事务所Hayes Knight分析道，通常来说，只有出租的损失冲抵了一部分收入，最后达到减少应纳税的收入，这一类的房产投资才得以持续下去。

当然，也有市场人士指出，房东会把成本转嫁到租客身上，进一步推高房租的上涨。

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按照目前新西兰的税务体制，税收申报是基于个人的净收入。通常来说，来自特定活动或是投资行为的收入和损失都没有受到限制。这意味着，尽管有一些特例，但税法通常允许来自某一方面的损失可以减少来自另一个方面的收入。

房产投资目前遵循的纳税法规，通常也同样适用于其它类型的投资。这意味着，租金被视为收入，而利息和其它开支（除了资本改善）是可扣除的。这意味着，房产投资者可以把租赁房屋上的损失作为收入损失的一部分，从而减少了个人的整体收入。

在没有资本利得税的税制框架下，所有来自房产出租的收益并没有被纳入征税。因此，舆论中一直对此有争议。反对者认为，除非征收资本利得税，否则那些与房产增值有关的开支不应该被允许抵扣长期的租金收入。

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按照提议的法案，围栏规定将适用于“住宅”，并建议，新规中使用的“住宅用地”( residential land)的定义，和明线测试使用的定义一样。

“住宅用地”指的是，上面有住宅房屋的土地；计划建造房屋的土地；在相关区域规划下可能建造住宅的裸地；但不包括农田和主要作为营业场所的土地。

以下类型的房屋不在新规的适用范围：

• 个人的主要居住房屋；
  

• 属于多重用途的房产资产（比如有时是私人使用，有时用于出租）;

• 处于收入账户的土地（该土地属于土地相关的商业业务，如土地买卖、土地开发、土地分割或是建设）。
  
  

法案中还考虑了新规变化中可能的监管漏洞。

如果一家公司中，超过50%的资产是围栏政策规定下的住宅资产；或是超过50%的股份或是利益是在持有很多住宅土地的公司里，这些公司都会被定义为““residential property land-rich”。

提议的法案指出，将出台特别的规定来确保信托和公司等不会被用来绕开围栏措施。

根据提议，新规变化建议从2019年-2020年收入年度开始施行。

新规可能从一开始就全面实施，也可以在未来两三年分阶段实施。

撰文 Abby Chen

排版 Jiayu Li

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