美国买房贷款详解小公式看你多能贷多少,美國商業及住宅地產投資快訊微信公众号文章

遇到过很多贷款人，很多人都认为在美国买房，房子必须是自住屋，其实不然，使现在是在租房子住，如果有的资金和好的房源，也可以直接申请房买房贷款。而且贷款买房也远没有你想像的那麽难。

美国买房贷款申请的“房”分三种：

自住屋(Primary Home)：如字面意思，是买来自己住的

第二套房(Second Home)：是指不长住的房子，但是偶尔会去住一下，例如在某旅游景点附近，海边的房子等等；

投资房(Investment Property)：是期望着通过购买出租收，或者是低买高卖得到。

在不少地方，由於地理，工作地点或者环境因素，可能购房者会认为相对自住而言更适合做。

举个例子：

同样是4房3卫的独立屋，在沿海可能要买超过100万，但是内陆可能30或40万就能买到，同时可能就差个几百块钱。

也就是说，房价和房租不是成线性相关增加的，这就是为什麽有的地方放20%的就能有正的现金，有的地方却放40%的都收不回房贷和地税等。

下面是在贷款购买美国房产做时常被问到的几个问题。

1.美国房产收入要多少？和自住屋审核有区别吗？

没有区别，房收入的审核依然是看DTI(Debt-to-Income Ratio)，也就是：

房贷+地税+保险+HOA+车贷+信用卡还款额 ≤ 45%税前月收入

更好的是，买房的话，房可能的收入会被算入可使用的收入，其算法是，乘以75%，再减去房的月供，如果剩下的是正数，那麽加到分母里；如果是负数，则加到分子里。所以，有时你会发现直接买房甚至能获批更高额度的贷款。这个怎麽决定呢？贷款都要做房屋估值(Appraisal)，银行会参考Appraisal Report上Appraiser给出的建议。Appraiser会对比附近房子大概的，做出一个“Comparable Rent Schedule”，给出自己的建议出租额度。

2.需要多少，有额外要求吗？

买房需要20%，但是除了和Closing Cost之外，房的贷款申请还需要有资金储备(Reserves)，其额度要求是6个月的PITIA。

什麽是PITIA？

PI = Principal & Interest，房贷

T = Tax，地税

I = Insurance，保险

A = HOA，管理费

所以PITIA指的就是：每月房贷，地税，保险以及管理费的每月额度。

要给银行看到还有6个月PITIA这麽多的钱在你的支票帐户或储蓄账户（Checking/Savings Account）中。这些钱不用花掉，但是要存在里面。

除了支票帐户或储蓄账户这种现金账户（Cash Sccount）之外，股票(stock)，退休金(Retirement Account)，美国养老金计划（401K）都可以。不过，股票要打30%的折扣，退休金要打40%的折扣。

另外，切记房的贷款申请不能用赠与基金（Gift Fund），所有的和资金储备都必须是自己的钱，包括夫妻间也不行！

比如男方一个人申请贷款，不能用女方的资金，也不能把只有女方一个人名字的账户里的钱转到男方的账户里使用，但是共同账户是可以拿来使用的。如果实在没办法，可以考虑两个人一起申请。