人生无常，世事难料，去年三四月份，加拿大房地产如火如荼，多伦多的大街小巷成为人们疯狂抢offer的战场，动辄加价几万，几十万，甚至上百万加币的事情都曾发生过。

不过，才过去一年，现在的情况冷却下来，去年多伦多房地产峰值时，疯狂抢offer的买家，许多人事后反悔，一些当初的交易难以执行。

根据今天出炉的最新报告，多伦多GTA地区去年至少有866综地产交易违约，即在买卖合同成交后，买家在房屋Close时放弃定金。这使得房产卖家在最终卖出时，平均损失14万加币！地产律师表示，这种情况并没有结束，买家还有后续的责任要承担。

866综交易违约，只是根据多伦多地产经纪John Pasalis的分析，实际的数字可能远高于这个估计。因为，这些只是卖家降价售出房屋后的数据，还有很多卖家没有卖出一年前高价成交的房子。从2017年的数据看，GTA售出的房子中，有1784间在2018年又重新上市挂牌，这很有可能是第一次卖出的合同没有执行造成的。

由于GTA 地区房价的变化，买卖交易的违约上升，律师们业务繁忙的不可开交。一宗宗，一件件，律师们代表愤怒的客户，把相关文件提交给法庭。

这种情况下，一般买家的定金会被赔偿给卖家，但是，卖家要求的是按照合同价格执行，否则要买家赔偿现在的卖出市价与合同价格差异，这笔钱往往大幅高于定金！

有些案例还更加复杂，买家违约也有苦衷，因为自己的房子也被其他买家违约，自己房子不能卖出，就没有足够的资金，不能Close 新买的房子，因此涉及三角债务纠纷问题。

地产律师Wendy表示，如果法庭判决执行的话，这将会引发连锁反映，她所经手的十个案子，都是朝着这个方向发展的。

很多朋友会觉得定金都陪了，也够惨了，何必要赶尽杀绝，即使上法庭又能怎么样呢？何况加拿大的办事效率奇低，看谁耗得过谁！

不过，有时候也很奇怪，一个小小的交通高票等正上法庭都要好几年，地产纠纷这么难的官司，居然很快就见分晓了！

根据多伦多太阳报的消息，安省高级法院最新的一个案例，就是涉及房地产买卖合同违约的。2017年三月，David lea 和Hu看上在Stouffville和Whitchurch的道格拉斯夫妇房子，经历了疯狂的几轮抢offer鏖战下来，他们终于以225万加币获胜，签约买到喜爱的梦之屋。可是没有想到，这次带来的却是一场噩梦。

他们签约后，安省政府很快就祭出海外买家税，多伦多的房价大跌，虽然已经交付了12万加币，但是作为买家，考虑价格的下跌幅度后，他们还是希望放弃定金，不愿再执行合同。

道格拉斯夫妇于是将其告上法庭，法官 Mark Edwards 的判决是，要求David lea 和Hu支付47万加币，虽然他们最终决定不买这栋房子。原因很直接，道格拉斯夫妇的房子，后来仅仅卖出178万的价格，较当初的合同成交价少了47万加币！

法官表示，对于这个案子，道格拉斯夫妇有权利获得这些赔偿，这是基于市场价格和当初合同价格的差额所作出的判决。

当然，法官也很同情买家，不过，Edwards 警告说，当地产上升时，多数人都开心，无论房屋投资者还是房屋拥有者！反之，当地产市场下跌时，大家才会意识到，这个市场不适合那些心灵脆弱的人！

这个案例向我们揭示出，一个家庭从追寻梦寐以求的房产开始，陷入炽热的抢offer大战，过度支付了房屋价格，最后造成悲剧！

加拿大作为案例法国家，安省高等法院的这个判决将会对许多类似案例产生影响！法官最后表示，对于这个判决给买家造成的巨大影响表示非常同情，但是，Edwards 认为在多伦多GTA地区，预计会有不少类似案子浮出水面，房地产买家在做出购买决定前，应该自己考虑好财务状况，充分了解所有情况后再下offer ！

其实，从房地产买卖来看，无论买家还是卖家，在当初签约时候，都是抱着真诚的态度，本来是一场双赢，为何最后要闹到法庭，甚至到了双方水火不相容的程度呢？

这些事情已经发生，现在无法改变，能够改变的是一些财务观念，避免将来发生类似的损失。

首先，过去近二十年的房地产牛市里，造就很多财富，无论新移民还是当地人，许多人把房地产当做一个投资，甚至把房子当成唯一的退休储蓄投资。

从现在的情况看，将来的退休还是要分散投资，做好资产配置。笔者在去年二月份的RRSP季节就曾经撰文，从业这么多年来，从未见过这么多人不买RRSP，甚至从RRSP取钱交付房屋定金！这也从一个侧面反映出地产市场过热的问题。

一些朋友认为自住房是个将来养老的资产，笔者不完全同意，从道理上讲，自住房是个负债！只能说自住房屋升值，给您带来将来潜在的财富，可是当您退休时，要用这笔财富时，不意味着就可以全额拿到！

去年那场抢offer的经历，对于买家当然是惨痛的，可是对于像Vicki Clayton 这样的卖家而言，同样是惨痛的，而且是无法挽回的。

由于房屋买家毁约，让她遭受重大损失，一个买家在2017年四月签约购买其在北约克的独立屋，答应支付190万加币，随后市场出现下跌，买家不肯收屋，她最后以127万加币卖出，净损失高达63万加币！

作为一个已经66岁的无力工作的老人，这间房子就是她全部的退休金，这笔巨大的损失，令她的退休生活遭遇困境。因为买家违约，给她精神上造成严重伤害，现在的健康状况也下降，因此，她正在聘请律师，依靠法律手段挽回自己的损失！

从这个例子就可以看出，63万加币突然将从一个退休老人的“资产”中消失，这难道不是一场灾难吗？如果一个190万的退休金账户，短期内损失了63万加币，这高达33%的损失，一般都是股票市场才会出现的情况，怎么会发生在安全资产房子上呢？

也许，有朋友会说，没关系，上面的案例告诉我们，法庭会给出公道的判决！也许吧，不过，大家想过一个问题吗，在法庭判决之前，需要支付多少律师费用呢？

其次，这位老人需要经历多少个不眠的夜晚呢？笔者见过很多人不敢投资股票市场，就是害怕亏钱，特别是亏大钱，那么，对于一个退休老人，一下损失33%的资产，不难想象这件事情对于她的心理冲击有多大吧！

从策略上讲，许多朋友买房不买RRSP，就是个非常可惜的决策不当。举个例子，笔者有个客户也是朋友，在2005年至2011年间累计购买了22000加币的RRSP，2011年后回国工作。现在这笔RRSP资金已经升值到四万加币，几乎翻了一倍！

同期，他们一直在努力供房子，购买时50万的房子，现在已经翻了一倍，足足有一百万加币！实际上，对方多年来已经累计有近10万加币的RRSP额度没有用，现在由于不在加拿大工作生活，这些额度完全浪费了！

其实，在35%的收入税档，对方当初如果可以用自住房的信用额度，把这些RRSP额度买满，可以获得35000加币的退税。12万加币的RRSP现在已经有二十万加币在RRSP养老金账户上，房子升值，退休金两不耽误。通过这种配置，总资产可以提高十三万加币！

可见，在财务策划上，如果可以理性分配，把房地产的红利，结合股票市场的红利，拿到政府的福利和退税，就可以做到一举三得！

可是，在现实中，大家都谁不愿意借钱，因为要支付利息，最终每年明明有两万RRSP额度，却只买两千块RRSP，白白的浪费了许多资源！

从资产分摊上看，拥有自住房并不是资产，只不过是一种债务。只有将其利用起来，例如用房子的升值额度去投资，去做生意，才能变成资产。对于普通人，最简单的就是用这笔钱把RRSP买足，获得应该拿回来的政府退税！

房地产卖家虽然损失，总是把赚到的利润会吐一部分而已。从另外一个角度看，买家在这个案例中损失相当严重。很多朋友都说不碰高风险的投资，不愿意借债，实际上，不愿意借两万块买RRSP，却可以借二十万加币去买房！

一些朋友购买自住房，就是为了将来作为退休养老存钱的手段。其实，只要是带有投资属性的市场，就没有只涨不跌的，虽然大多数人都说长期投资，可是笔者看到绝大多数人对于短期的波动是非常敏感的。

从本文所讲的这866个成交案例看，每一个卖家平均损失高达140,200 加币，1.21亿加币的房屋市场价值转眼消失，可见房地产市场可以在短期内发生大的变化！正像判决这个案子的法官Edwards所言，这个市场不适合心藏不好的人们！

我们在帮助客户投资时，都会进行风险评估，许多人开始都不屑一顾，认为自己是高风险承受力的投资者，可是，在一个没有任何杠杆的股票基金市场上，一个10%的跌幅，就把很多人吓得够呛，赶紧改成保守投资者！

本文的例子中，David lea 和Hu交付12万定金，购买两百万加币的房子，最终结果被判赔偿近47万加币，这不就是带有四倍杠杆的投资吗？

因此，赤膊上阵的房地产买家也要考虑，在一个四倍五倍杠杆的市场上，自己是否有这方面的风险承受能力呢！

过去几年房地产市场的蓬勃，令不少投资者抛弃RRSP,TFSA等注册计划投资，转而投资房产，将自己的退休生活押宝在房子的升值。

现在美联储连续鹰派加息，而且货币政策将从宽松Accmmodative，改为中性或收紧-Neutral or restraining，这将意味着政策将从刺激经济增长转变为防止经济过热。

目前两年期美债与十年期美债收益缩窄，收益率曲线非常平滑，一般而言，平滑的收益率曲线代表着更加紧缩的货币政策！

在此宏观环境下，大家是应该重新审视一下自己的投资组合，把退休安排做的更合理，在资产和债务之间好好做个筹划！

注︰文中提及产品只作参考，不构成推荐。阁下投资前需评估个人风险承受能力，并与专业投资人士商榷为准。