平均房价是指在特定时间内，特定房型所有销售价格的平均值。这种平均值有一个问题：如果该种房型数量比较少，那么最终得出的结论会有非常大的偏差。

为了解决这个问题，加拿大的五大地产局联手开发出「房屋价格指数 (HPI – Home Price Index)」，或称「基准房价 (Benchmark Price)」。

基准房价以一个特定区域的典型房产为基准，考量了房产的土地大小、年份和房间多寡等特性，成为此区的「典型房型」。然后把每个月的销售数据在综合考虑当前房间、厕所和壁炉等特性的价格之后，将此价格应用在典型房型上。

简单来说，房屋价格指数是先分析各市场的典型房型，然后再计算这些典型房型的基准价格变化。最后得出的这个HPI价格可以避免数据扭曲，比较好的反应现实。

整个多伦多市区，所有房型的HPI价格为：$807,500。而我们前文也分析过，多伦多市区有两个中心，一个在Yonge/Eglinton周边，一个在High Park周边。为了简单起见，我们采用C2、C3、C4、C9、C10的数据来代表Yonge/Eglinton周边。用W1、W2的数据来代表High Park周边。

经计算，得出：Yonge/Eglinton周边所有房型的HPI价格为：$1,283,940；High Park周边所有房型的HPI价格为：$921,850。

而在地产局2月的官方数据中，整个多伦多市区的HPI价格为：$807,500。

比较上面的数据，我们可以看到：Yonge/Eglinton周边价格是整个市区价格的1.59倍；High Park周边是整个市区价格的1.14倍。

如果两个好校区直接比较的话，Yonge/Eglinton周边价格是High Park周边价格的1.39倍，绝对值高出了36万。

从结果来看，在多伦多市区，两个都是学校很好的地方，房屋价格差异却比较大。看来校区的好坏和房价的高低并没有直接的对应关系，至少目前如此。当然，这也可能是一个潜在的投资机会，大家可以观察。 

下面这张图来自加拿大最新的2016版人口调查。

先解释一下：上图中蓝色和灰色地段是人口减少的区域；黄色是人口几乎不变，稍有增加的区域；橙色是人口增加5-19.9%的区域；红色是人口增加20%以上的区域。用橙色笔圈出来的区域，是多伦多市的核心好校区。

从上面这张图，我们基本可以得出这么一个结论：人口流入和房价没什么强相关。

上面这张图来自2015年的全加拿大统计报告。在上面这张图中，越是蓝的地方，收入越高；越是红的地方收入越低。在这张图中，我们发现了比较强的关联性。

也就是说，在目前阶段，多伦多的房价只和收入有比较强的关联性。和校区、人口等因素并不成正比。当然，如果用发展的眼光来看，投资的机会也许恰恰会潜藏其中。

给大家留个问题：如果是你投资房地产，你会按校区投，还是按人口投，还是按收入投呢？

本文完成于2018年3月26日，文章为犀牛原创，允许转载，但请务必保留作者及原文链接。

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