21世纪注定是个载入史册的辉煌时间点。从智能手机到人工智能，如今人们接受科技改变的速度令人瞠目，接受地程度也几近洗脑一般彻底。

在科技驱动的全球一体化大背景下，有着强烈地域色彩、看中经验和专业性房产经纪似乎成为一种悖论。更多的情况是，人们悠闲地坐在某间办公室里就能熟知全球各大城市的房产市场情况，甚至无需亲自到那座城市看上一眼，感受一番。现在想想，当年梁朝伟去特拉法加广场喂鸽子的梗又算得了什么。

近日小编有幸采访到了伦敦本地最大的独立房产经纪公司Winkworth的首席执行官Dominic Agace和Winkworth中国事业部的负责人Echo Wang。在简短却充实的对话中，Dominic分享了科技对整个房产中介行业带来的变化，以及Winkworth是如何将科技与自身优势相结合；而Echo则为海外投资者带来了中肯的投资建议。

图说：Winkworth的首席执行官Dominic Agace

从梅菲尔到全伦敦

创立于1835年的Winkworth由伦敦的梅菲尔起家，主要营生是销售这个富裕街区的大型房产。到了1974年，Winkworth的现任主席Simon Agace收购了Winkworth公司的业务。

在他的经营扩张下，2009年Winkworth在伦敦证交所上市。尽管有着浓烈的家族管理色彩，但Winkworth依旧是一家公开的公司。

遍布伦敦各区的60家分公司使Winkworth成为伦敦最大的房产经纪公司之一。在全国范围内我们有约100家分公司。剩下的40家主要分布在英格兰东南，西南以及几个大学城，比如巴斯，艾克赛特、布莱顿以及温彻斯特。

科技是推动整个房产中介行业的一个催化剂

在过去100年中，科技在不断地发展，改变着人们的生活，也影响着房产经纪公司的生存模式。我们认为，科技是推动整个房产中介行业的一个催化剂。

传统来说，房产市场是一个属地性非常强的市场。各个地区的房产从业人员对市场的认知，经验是不可复制的，因为他们掌握着各个地方市场的多样性，他们对于价格的把握来自于对市场的认知。这种经验是科技所无法学习的。

Winkworth的优势在于，由于都是特许经营形式，所有的分公司都独立运营。与别的公司不同的是，这些工作人员不是在一个地区干了3-4年后就被调动到了一个新的区域，我们分公司的员工都是在这个地区工作了二十、三十年之久的。如果客户需要帮助，他们会乐于服务，因为这就是他们的经营之道。

借助科技优势的“人性”企业

然而，Dominic仍认为未来将有科技的一席之地。对于结合了科技元素的Winkworth，Dominic目前认为有2大趋势：一是要追随科技的步伐；二是人们仍然希望保留一些个性化。

比如企业与客户之间的互动模式，虽然Winkworth是一个区域性的企业，但在科技的介入下Winkworth可以成为24小时的服务行业，客户可以通过网站的聊天功能与我们进行互动。 

Winkworth的业务是要服务于那些高净值客户，他们希望能够以一种感觉到舒服的方式与自己的房产经纪互动。在某种程度上，在客户进行个性化服务、互动时，科技也是一个障碍。

即便在成为上市公司后，Winkworth仍保留了许多传统的个性化服务。这也是Winkworth与其他房产经纪公司形成差异化的地方。去年Winkworth赢得了英国最佳房产经纪网站奖项(Best estate Website in the Country)。

庞大网络+悠久历史，提供更私人的服务

不仅有历史，有经验、以及数字化的平台，Winkworth还有还有扎根伦敦辐射英国的服务网络。作为扎根伦敦的大型房产经纪公司，Winkworth遍布伦敦大多数黄金地段的分公司储备了不少优质房源，这吸引了许多高净值的国际买家。

对于许多寻觅理想房产的中国买家来说，Winkworth中国事业部不仅能够了解客户的需求，还可以与Winkworth的近100分公司进行良好的互动，提供非常私人的服务。在我们庞大的办公室网络覆盖下，可以为客户在伦敦，英格兰东南、西南等地搜罗合适的房产，满足不同买家的个人需求。

比如很多买家的孩子是在伦敦UCL读书，那么在他们上学期间购买一套房产作为投资，只用一定比例的本金就能撬动一套房产。我相信这一趋势将持续增长。

脱欧后伦敦吸金实力不减

伦敦有着悠久的历史，出色的教育资源、强大的声望等等优势，尽管脱欧对伦敦造成了影响，但它依旧保持着国际大都市的地位。从这个角度，目前是投资伦敦的一个窗口期，因为买家能以一个历史低位的折扣买入伦敦市中心的房产。

由于脱欧公投和提前大选为市场带来了不确定性，伦敦市中心核心区的价格出现了一定程度的下滑，大约15%。然而去年我们发现伦敦市中心的交易活动有所回升，上涨了约16%。核心区价格的下挫也吸引了众多新的兴趣，尤其是亚洲市场的关注，其次是欧洲市场。

目前价格下滑已经停止，尽管脱欧仍存在一些不确定性，这同时也是一种机会。

目前有很多人是处在观望、等待的状态，因此价格较过去更低。另一方面这，这也受到了新印花税政策的左右。但是由于价格下滑了15%，这部分的额外成本相当于被抵消了。 

因此，虽然价格有所下滑，但整个核心市场依旧保持积极态势。截止今年目前，我们看到这种趋势依旧在持续。尽管价格并没有上涨，但一旦脱欧明确，价格将再次上涨。

有趣的是，虽然过去大部分中国买家都更青睐新建房产，但一些年代久远的历史房产也越来越受到中国买家的认可。自2014年以来，无论是新建房产还是年代房产，价格方面都呈现一定的折扣。

毕竟购置海外房产不是一笔小的投资，考验的是买家对伦敦住宅市场的认可以及所选择的房产经纪的市场的熟悉和了解。随着Winkworth中国事业部的不断成长，他们也接触到了更多国内买家。在与客户的沟通中，Winkworth也了解到了不少投资者/买家的困惑和误解。对此，Winkworth中国事业部的负责人Echo给到广大读者许多非常中肯的建议，供投资者参考。

建议一：购买前明确需求

在购买的流程中，我认为最重要的是需要知道自己真正的需求，比如是想出租还是自住；想长期持有，还是短期投资；是想要新建期房还是二手房。

对于大部分海外买家，他们可能并不熟悉伦敦，需要有强大且值得信任的中介公司为其提供服务。譬如通过Winkworth的介绍，投资者们可以从区域、回报、教育等各个方面多方位的了解伦敦，从而也能帮助投资者明确自己的需求。

其他需要准备或注意的方面还包括提前准备资金、了解贷款政策和预先评估。这样可以帮助投资者明确预算，准备资金，以免无法交付造成损失。 

建议二：出租时理性认识，提前准备

Winkworth在伦敦有近60家办公室，基本涵盖各个区域，可以提供出租、管理的一条龙服务。Winkworth认为，国内的投资者在投资伦敦时最重要的是对伦敦对伦敦市场出租回报有一个正确的期待，能在专业人员的指导下制定合理的出租价格。

如果是已经投资的买家，Winkworth建议在期房交付前2-3周时准备出租，会是最合理的规划。此外，出租前房产中的家私准备，房客的挑选都有利于稳定且长期的出租。在房产出租阶段，建议业主在专业税务师或者会计师的指导下进行报税或者合理避税。委托一家专业的租赁机构代为管理房产，这样当房子出现问题时，可以及时的处理，避免因小失大。

建议三：根据预算选择有“概念”的潜力区

伦敦市场虽然有脱欧的影响，但是各方面的因素都是相对平稳与平衡的，在供应短缺的情况下，其实区域的选择影响因素可能比较直接。

Echo认为在选择投资区域时主要需要注意2大方面的因素：一是市场，产业支撑与政府规划，譬如两大金融城、规范建设中的科技城，这些区域都是出租投资时的不错选择；二是投资者要明确自己的真实需求与预算，可以避免在伦敦盲目搜索。

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