在澳投资房产如何尽量合理合法少交税？
据《悉尼晨锋报》报道，在这种情况下不足为奇的是，许多投资者、住房升级者、以及婴儿潮一代人，把自己的房产出售获利。正如当今世界最有名的投资者巴菲特（WarrenBuffett）所说的那样，“不景气时买进，繁荣时卖出。”现在出售房产可以说是对多年来的辛勤付出的一种上佳回报。
然而，你可能很快发现，增值税一交，你售房所获得的可观收入一下子失去了很多，真正剩下在你手里的远比你最初想像的少。
关于在出售房地产时如何尽可能少地交税：
1. 自住与出租
对于如何避免增值税的一个保持的最好的秘密是，先自住，然后租出去。换句话说，你可以住在你的房子里，然后把同一所房子租给别人住，在最长为六年的时间里仍然声称这是你的自住房。
ThinkConveyancing.com.au网站的总经理莱恩（Christopher Lane）表示，一般来说，你一旦搬出去了，就不能再说那是你的自住房。“然而，为了避免增值税，在许多情况下，你可以在搬出去之后仍把房子当作自住房来对待，而自住房又免交增值税的条款，”莱恩解释说，“在为期最长六年的时间里，你可以把房子当作自住房对待，如果你符合有关条件的话。”
这个“六年法则“的制定，为的是方便那些换工作的人，不论是在国内换工作还是去了海外。
但你可以搬到仅仅几百米开外的邻区，仍然说是换了工作，“动量财富”公司的总经理科林斯（Damian Collins）说。他还说：“你不必仅仅因为把房子租出去了，就必须说不是你的自住房了”。“如果你租出去了，就可以得到减利息的好处，但是根据你所贷款的多少，可能还有负扣税的好处，”他说，“如果你买另一栋房产，那么你能有一个选择。可以选择哪一栋房子是你的自住房。而这样的决定，直到你售房之前，你不必做出。”
显而易见，如果你拥有两栋房产，那么增值多的那个就说是自住房。
但是，你不要光猜。科林斯说，在你把房子租出去时，你应该去找人把两栋房子都估价，以备万一后来你要把另一栋房子当作自住房。而非自住的那个房，出售时就必须要交增值税了。
莱恩说：“许多投资人不了解六年法则。这一规定其实为他们省很多钱。”
2. 将投资期保持在12个月以上
如果不能避免交增值税，那么就尽量少交。
Chan & Naylor公司的总经理瑞斯（Ken Raiss）认为，任何一个买了投资房的人，应该持有房子至少一年，如此，可以把需要交的增值税减少50%。“余下的部份将加到房主的正常收入中，按相应的边际税率纳税，”瑞斯说，“不要忘了，12个月的拥有期限，是从你买房与卖房的合同之日算起。”
“眼下，特别是在悉尼、墨尔本、布里斯本，人们喜欢发一笔快财，”科林斯说，“如果你4月份买房、5月份完成交易，然后你3月份售出并在6月份完成交易，那不是12个月。你必须从合同之日计算。”
3. 充分利用低收入年
“我们的年景都有好有差。我们的收入经常反映我们的个人状况，”莱恩说。他说：“增值税与所得税密切相关。因此，你交增值税的时机就特别关键。如果你有一年收入低，你觉得你属于比正常情况下低的税档，那么合计一下，在该税年结束之前把房子售出。”
“值得注意的包括：休产假、失业、在上一个工作合同与下一个工作合同之间有很长的时间间隔、无薪的海外渡假。所有这些都是大好时机。”
4. 推迟合同日期
如果你迫切要在悉尼房地产热的形势下获利，你或许应该等到明年冬季再卖房。更准确地说，等到7月1日。这将为你推迟交税整整一年。
“如果合同是7月1日签的，而不是6月30日签的，那么需要交税的时间推迟了12个月，”瑞斯说，“把钱在手里多拿些时日，与减少交税几乎一样有好处。你还可以把钱存入另一个购房贷款的抵消账户上，帮助减少所需要交的利息。”
5. 与合伙人一起买房产
找到了理想的投资房，但担心开支太大。那么为什么不找个合伙人一起买呢？如果你百分之百地拥有房产，那么你百分之百地拥有获利，但你也必须百分之百地交增值税。
“我一直认为今天手上有一块钱好过比十年后有一块多钱，”科林斯说，“如果是长期投资，那么以一个交税最有利的人的名义来买房。”如果房子很可能带来正收益，那么以收入较低的那个人的名义买。如果可能是负收益，以收入高的那个人的名义买。
6. 把获利存入你自己的养老金账户
当你卖掉房子时，考虑把得来的钱的一部份、但不是全部的话，放到你的养老金账户上去。这如同把工资的一部份在税前存入养老金账户的做法一样。意味着你所需要交的税不会太多。
“根据你的年龄，可以最多往养老金账户中存入3万澳元或3.5万澳元，其中包括9.5%的养老金保障金，”瑞斯说，“对于55岁以上的纳税人来说，他们甚至可以开始退休前的过渡期，以更多的存钱进去。”
7. 以信托方式买房
还有一个好办法就是与自由裁量信托的许多人一起买房。莱恩称，使用信托机制买房的人数正在稳步上升，可能会对那些边际税率较低的人有益。
“坦诚地说，谁知道自己六个月以后的情况怎么样。因此预期自己未来的财务状况几乎是不可能的，”莱恩说，“自由裁量信托使得许多决定可以在房产出售之前不久做出，因此是经过了更好的计划的，这带来更好的交税结果。这让你能够决定信托中的哪一位成员可以从售房中获得收益。这意味着你可以把利润让当时交税收益最大的人获取。”
8. 赚钱的与不赚钱的一起卖
悉尼的房地产市场很火爆，但并不是全国每个地方都如此。如果你卖这里的房会带来一笔可观的收入，那么考虑把别的地方收益不好的房产也一块卖掉吧。
一栋房产的出售获利与另一栋房产的出售亏损加在一起，将降低总体的交税。例如，如果一栋房产的出售带来了20万澳元的利润，而另一栋房产的出售结果是5万澳元的亏损，那么你该交税的收入就是15万澳元了。突然间，你的那个亏本的苦涩投资也带来一点甜头了。
9. 申报减税并保存记录
我们都知道对诸如市政费、保险、房产管理费之类申报减免交税，但是你考虑了所有的可能性了吗？
“常常被忽视的开销包括举债开销，包括放贷机构的抵押保险，包括登房产广告的支出，包括家具，还有最初为了买这所房产进行调查而付出的开支，”瑞斯说。你还需要对你的账目仔细注意。科林斯认为，许多人在申报开销的时候并没有把装修费用包括进去。他说：“这是你的房产开销的部份，开销越大，意味着增值税减的越多。
10. 对另一房产预偿付
著名的房地产投资人与撰稿人萨默斯（Jan Somers）表示，要避开交税是相当难的，但是，投资者在售房获益的同时，也可以为其第二栋房产交抵押贷款费用，如果手上有钱的话，他们可以提前整整一个财政年度这样做。
例如，如果房产A卖出获利20万澳元，那么可以对房产B的整整一年的利息付清。这笔开支或许有5万澳元。那么总的应交税收入就少了。这种做法一般只在新的一个财政年度的头几个月里卖房才划得来。
此外，还可以把“六年法则”带来的收益封存在那里，将来取，即你把房子留着不卖。许多人在六年到期时就把房子卖了。但其实并不是非得如此。在你把房子租出去的时候，去找人对房产估价，把估价结果存档。到六年的时候，再去找人估价，结果存档。但你仍然可以不卖房。未来你一旦卖房时，再兑现你根据六年法则所获得的免交增值税的收益，而那笔收益已经早就算清楚了。
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