NRAS 澳大利亚政府十年租金补贴政策 。（National Rental Affordability Scheme）

本优惠政策是经政府将给予审核的投资房业主连续额外发放10年补贴，平均每户每年高达$10,000澳元左右。另外，此补贴将根据通货膨胀率逐年增加，预计10年后，每户总补贴将超过$120,000澳元。这个政府的出台一方面说明了政府对房地产市场健康发展的关注，另一方面也说明了澳洲现在房产市场还是明显供不应求。10年后你将拿到12万多的补贴。

NRAS的特征：

澳洲国家住房补贴计划是澳洲工党政府制定的一项法案“National Rental AffordabilityScheme Act2008”，不会随澳洲政府的更替而发生变化。澳洲国家住房补贴计划是为了增加住房供给，缓解澳洲住房短缺的局面。根据澳洲政府统计，到2013年全澳有200000多套住房短缺。参与该计划的投资者对投资物业拥有100%产权。参与该计划的投资者目前能够享有联邦政府和州政府连续10年得年均投资补贴，额度为9524澳币，而且补贴额度会随着CPI增长而逐年增加。政府补贴全部是免税收入，投资者无需缴税。参与该计划的物业必须以低于市场正常租金的20%对外出租。参与投资房管理的房屋管理公司是州政府授权的专业房屋管理公司，不同于一般的房屋中介。参与该计划的物业在10年可以随时出售，但必须卖给下一个能参与该计划的投资者，或者出售后，您投资另外一套参与政府补贴计划的物业，以使您投资政府补贴房的计划达到10年。

NRAS的优势

1、政府提供完全免税补贴

2、实现十年无风险稳定投资

3、实现房租、房价双线增长

悉尼NRAS项目：

Townhouse @ Merrylands

2卧室+2浴室+1车位+后院+储藏室，上下两层，永久产权，55万至56万左右。

步行距离至公园、学校、火车站及购物中心。

NRAS认识上常见的问题有如下几条：

1.忽视贷款的限制

　　无可置疑NRAS是一种很好的投资辅助政策，但是投资者在选择NRAS项目的时候要考虑到银行的贷款政策。每个银行对NRAS的理解与风险评估都不尽相同，并为此制定了相应的条款。有的机构对LVR（贷款价值比率）有要求，有的对NRAS管理公司有要求，有的对NRAS架构有要求等。所以对NRAS感兴趣的投资者在做投资决定前最好咨询有NRAS专业知识的公司。

2.NRAS的退出条款

　　有人认为NRAS的十年合约是不可以更改的，一旦签订就一定要持续十年，无法自由买卖与管理。实际上NRAS是很灵活的，投资者可以在任何时候自由退出，只是在选择NRAS项目的时候要了解管理公司具体的退出条款，有的只收取$1000,有的根据NRAS合约所剩的年数制定。

3.肥水流到"外人"田，NRAS也适用于海外投资者

　　其实澳洲政府还是挺慷慨的，海外投资者也可以申请大概每年免税的$10,000补助金额，可是由于海外投资者没有NegativeGearing的优惠，所以在选择NRAS项目、贷款比率的调整、贷款产品选择方面需要采取不同的策略。

4.管中窥豹轻视NRAS

　　有人认为NRAS是公屋，是给没有工作，低收入的人住的。这是一个错误的理解，事实上申请NRAS房屋的租客都需要有稳定工作并且做收入测试，最低工资要求大约是在$45,000.他们主要的工作背景是政府雇员，例如警察、护士、学校老师等等。

5.厚此薄彼重视CashFlow忽略CapitalGain

　　NRAS项目的回报率是非常高的，绝大部分投资者在十年内是不需要花一分钱养房子的（根据个人工作与财务条件不同而定）。这样的话人们往往被NRAS的正现金流所迷惑，就忘记了投资的另一个目的：资本增值。其实cashflow和capitalgain都很重要，应该根据投资需求的不同而选择不同的NRAS投资项目。

6.掉以轻心忽视房屋购买价格与个人税率的关系

　　NRAS每年给予投资者的免税金额大概是$10,000（根据CPI递增，海外投资者也可以享受），它对投资者的现金流最终的影响大部分取决于房价与个人所得税，基本的原则是房价越低，个人所得税越高NRAS的回报就越大。

7.忽视租金折扣的比例

　　很多人都知道NRAS的项目在出租的时候租金要低于市场价格，但很多人不清楚根据不同NRAS管理公司的规则不同，租金折扣比例也有所不同，有些房屋的折扣会达到20%,而有些则要有30%的折扣。在选择NRAS项目的时候，投资者也需要考虑折扣比例对自己投资回报的影响。