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最近几天，工党政府提出的KiwiBuild计划终于在政府上台了150多天后推出了第一个KiwiBuild项目。
英文媒体的报道
从MBIE（商业创新和就业部）的官网上，查询KiwiBuild计划，终于有了一个已经推出的项目。
MBIE官网截图
虽然还不知道大家怎么样才能成为KiwiBuild计划的受益人，但是毕竟有一个项目已经开始了。
价格、购买条件、房屋类型分配等等信息总会逐步公开的。
如何购买KiwiBuild房产仍然是个谜
MBIE官网截图
既然KiwiBuild计划已经正式开始了第一个项目，为什么房哥还是要说这个计划最后只会是黄粱一梦，亦或是镜花水月呢？
到底能够新建多少套房？
无论是大选前还是当下，查询新西兰工党的官网，都是KiwiBuild计划将会在10年里建造10万套可负担住宅。
工党官网截图
然而根据今年二月份财政部依照新西兰《官方信息公开法》（Official Information Act）披露的内容，房哥觉得建房数量是存在不可告人的小秘密的。
财政部公开文件链接：
http://www.treasury.govt.nz/publications/oiaresponses/oia-20170429.pdf
文件截图
大长串的英文看见就让人烦，好在下面还有图表，从今年到2022年的建造计划，一目了然就能看懂：
文件截图
可以看到，17-20年期间，主要还是要看此前国家党推出的Crown building programme（公有土地建房计划）。
Newshub新闻截图
难怪国家党表示：
这些房是我们的功劳
因为计划中到2022年建造的2.9万套住宅里，有一半都是国家党原有计划中就要建造的房产。
实际增加的新房供应仅为9500套，而目前每年奥克兰新房建筑缺口大约在4000-5000套左右。
无论是谁提出的计划或者功劳，KiwiBuild计划真的能够提升那么多新房供应吗？
尽管财政部与住房部长Phil Twyford都表示，由于KiwiBuild中会有22%的房产都是“期房”（Off the plan）所以将会极大地促进新西兰房产建筑业的发展（because these developments would not otherwise have obtained financing）。
就算这也是真的，然而奥克兰乃至新西兰真的有足够的人力来完成这样的工程吗？
新西兰各地房屋建造活动指数
Mitre 10 Trade Quarterly报告内截图
根据Mitre 10今年早些时候的报告，2017年奥克兰房屋建造活动已经比十年平均水平高出43%。
新西兰余下的大部分地区也都在超常发挥。
那么问题就来了：
新西兰能够提供足够的建筑工人吗？
答案是否定的。
Stuff新闻截图
目前新西兰建筑业从业人员大约有25.6万人。
但在未来五年预计还将需要5.5万至6万名建筑工人，而这一数字还是在没有额外建筑项目前提下的保守估计。
你可以说：新西兰可以从海外引进建筑工人。
但是这些建筑工人就不需要住宿了吗？于是悖论就产生了，不引进海外建筑工人，新西兰建房速度会太慢。引进海外建筑工人，他们会占用一部分新西兰住房；并且由于他们的人工成本较低，竞争之下会导致一部分本地工人失业，而失业的本地人就会有住房难题。
但是
没有人，谁来建造新房呢？
买不起的“可负担住宅”
这个问题其实已经多次被大家提起过了。
工党官网截图
在工党的官网上显示，KiwiBuild项目房屋在奥克兰的售价会是50-60万纽币。
即使按照50万纽币来计算，对于奥克兰人来说，仍然很贵。
目前，新西兰人年收入的中位数大约为9万纽币，根据MBIE的计算，这样的收入仍然无力承担50万纽币的房产。
如果想要负担50万纽币的房产，则需要家庭收入达到11.4万纽币。
对于此，部长Twyford有自己的想法，购买KiwiBuild房产的家庭只需要提供10%的首付款（豁免新西兰央行现行政策20%首付的要求）。
Phil Twyford资料图
对于单人来说，年收入达到7.12万纽币，就能够通过银行贷款90%，购买价值50万房产。对于年轻夫妇（没有孩子）来说，两人收入达到8.84万纽币，就能够贷款购买价值60万纽币的房产。
如果阅读本文的你曾经在新西兰工作过，那你一定知道，7万纽币的工资并不是随随便便的路人就能拿到的。
换句话说，这两套解释中，都意味着政府计划在市场上投放大量普通人（无房者）买不起的房子，并且号称这是为了帮助他们。
好在英明神武的总理Jacinda提出了新的呼吁：
建造售价35万纽币的公寓
Newshub新闻截图
房哥觉得这个价格挺合适的，尤其是奥克兰市中心一房二手公寓都要这个价格的情况下。
希望建造的公寓不是鸽子笼公寓。
控制不了的建筑成本
很多读者表示，房哥从来不批评国家党，本文里房哥就在这里批评一下国家党。
其实可负担住房一直不是什么新概念，国家党当年提出了特殊住宅区（SHA）计划，为民众提供可负担住宅。
可负担住房以前的定义：
特殊住宅区中定义的“可负担”住房是指，购房成本低于奥克兰家庭收入中位数的30%，首付为10%，还贷期限是30年，利率是目前的2年定期利率水平。
国家党政府时期，奥克兰市议会规划了154个特殊住宅区（到2017年7月已经有86个被取消），当初承诺在三年内为奥克兰提供3.9万套新房。实际上至工党政府上台，该计划仅建成了大约2500套房屋。
其中，仅有98套新房是可负担住房。
要知道，在2013年国家党政府与奥克兰市议会签署的奥克兰房屋协议（Auckland Housing Accord）要求10%的特殊住宅区新房都是可负担住房。
除此之外，2013年奥克兰房屋成交中位价还在53万纽币左右，如今已经上涨超过50%。
为什么没人建造可负担住宅啊？
为什么？
根据Corelogic的报告，本次KiwiBuild计划可以把每平米的建筑成本压缩在2000纽币左右，房哥咨询了多名业内人士，了解到这样的建筑成本非常合理，但是房屋并不是有了建筑款就能改起来的。
如果修建一套100平米的可负担住房，建筑成本将会是20万纽币，按照50万一套房产来计算的话，余下的30万还需要涵盖以下费用：
· 设计师或画图费用；
· 市政府审批费用；
· 平整建地费用（坡地这一开支会大增）；
· 市政府development contributions（基建开发费）；
· 其他市政管线的连接费用；
等等。。。
尽管这其中有一些费用将会被涵盖在地价里，但是距离奥克兰市区10公里范围内还有不到30万纽币的地吗？
俯瞰Unitec与Waterview工程
你可能会说：
房哥你骗人，Unitec那个KiwiBuild项目你怎么解释？
镜花水月总是空
回到本文的开头，房哥在标题里写了“黄粱一梦终须醒”。
为什么？
Newshub新闻截图
It was revealed yesterday that 30 per cent to 40 per cent of the homes it planned to build on the land bought from the education provider would be "affordable" - costing $500,000 to $600,000.
That would include townhouses, apartments and flats.
Unitec的工程计划建造3000到4000套住房，其中有30%-40%将会是售价在50-60万纽币的可负担住房。
这些住房的种类将包括：townhouses, apartments 和flats（联排城市屋、公寓和平层联排）。
房哥很好奇，可负担住房是不是都是公寓和平层联排房，因为保证开发商有得赚的话，只有这两种还凑合。
之前国家党的可负担住宅梦才凉了多久。
SHA规划时必须要有10%的可负担住房，结果实际建成的比例不足4%。
究其背后的原因，无外乎开发商利润不足，没有驱动力。
如果你对新西兰效率很有信心的话，房哥再给你泼一盆冷水。
2015年Hobsonville Point规划图
上一次工党政府最后一届任期开始的时候（大约在2006年），当时的Waitakere City市议会计划在Hobsonville Point规划高密度住宅，修建了轮渡码头、路网和周末市场等。
从此，当地的新房建设走上了快车道。
十几年后的今天，当地建成的房屋不到2500套。
房哥最后的总结
在新西兰生活的这些年里，房哥见识了房产方面很多很好的承诺和计划。
比如说国家党最近几年提出的政策就有许多。
这个男人多次“骗了”房哥的感情
2013年提出的SHA（特殊住宅区）当年的口号是房价34万纽币以下的可负担住宅；
后面国家党政府打击炒房者的两年明线政策；
2017年冬天，国家党推行的Crown Building Project（10年新建3.4万套房产）。
这些政策和计划数不胜数。
这些计划看起来都挺好的，但是为什么奥克兰房价就涨的那么快呢？
只是这些计划制定的不够好吗？
还是执行上出现了偏差？
或许只是房哥悲观了
