巴菲特成美国第二大房产经纪人！他准备干什么？,投资加拿大微信公众号文章

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08年次贷危机的阴影仿佛还在眼前，股神再次押注房地产市场是艺高人胆大还是廉颇老矣？

巴菲特一向以“股神”的名号所为人熟知。万万没想到，他摇身一变就成了美国第二大房产经纪人。08年次贷危机的阴影仿佛还在眼前，股神再次押注房地产市场是艺高人胆大还是廉颇老矣？

在今年的致股东公开信中，巴菲特提到，伯克希尔在2000年通过收购HomeServices当时所属的美国中部能源公司（即现在的伯克希尔·哈撒韦能源公司）多数股权进军房地产经纪领域。巴菲特起初未曾太过重视这家公司，但HomeServices却在去年给了他一个惊喜：

几年下来，公司的房地产经纪人数逐渐增加。到了2016年底，HomeServices已经成了全美第二大房地产经纪公司，仅次于龙头公司Realogy。

2017年，HomeServices迅速增长。收购了业内第三大地产公司Long and Foster、排名12位的Houlihan Lawrence以及Gloria Nilson，由此增加了12300名房产经纪人，将总数提升至40950人。在美国房产销售方面，HomeServices已经接近领先地位，“双边”销售额（如果公司同时代表买家和卖家，交易的美元价值将被计算两次）达到1270亿美元。

单独看上去，美国房地产市场并不那么热，3月份美国新屋销售连续三个月下降，住房供应达到2009年以来最高水平，有限的供应和过高的估值开始对房屋购买产生影响，根据Redfin的最新住房需求数据，今年2月份购房需求下降14.1%，是2013年开始记录以来下降幅度最大月份。

但是数据显示，2017年12月，可获得信贷指数（mortgage credit availability index）上升到最近7年新高，达到182.9，表明在美国获得抵押贷款变得更容易。这也为巴菲特看好美国房产市场提供了主要数据支撑。

其实，巴菲特在近两年内，不止一次发表“看好美国房地产市场”的言论。

2017年8月，在专访中，巴菲特认为经济危机以后，房地产开始恢复的时间很晚，目前才开始复苏进程，并展现出持续增长的势头。

他说道，实际上美国房地产复苏速度并没有他预想的那么快，但整个房地产行业正在逐步走强，特别是2015年趋势更为明显。目前美国人口增长最终会转变为房屋需求，但新的趋势是租房的比例正在增长。

巴菲特做过哪些地产投资，思路如何呢？

1993年，纽约商业地产市场经历崩溃，大批金融机构破产，许多总部位于纽约曼哈顿的大公司撤出。巴菲特在此时，决定抄底曼哈顿商业地产，但必须有一个条件：位于纽约大学附近的商业地产。

据纽约大学客座教授陈凯丰分析，巴菲特当时投资曼哈顿商业地产的逻辑是大公司走了，纽约大学还在，永远不会搬走，因此只抄底纽约大学附近的地产。

这笔商业地产投资，当年的回报率就高达35%，5年后的回报率达到150%。

此外，巴菲特在2015年第三季度，开始买入塞雷特基房地产投资信托基金（REITs），斥资1亿美元，购得8%的公开发行股份。买入后半年内，该地产信托基金为巴菲特带来了30%的总回报。

当时正值市场担忧美联储加息时刻，REITs都在低位徘徊，巴菲特也是趁机在抄底房地产信托基金。

概括起来，巴菲特投资地产的思维再简单不过：在价格处于低位的时候买入。无论是他的个人住宅、商业地产、土地投资，还是房地产信托基金，无不显示出这一再简单不过的投资哲学。

此外，学校和学区房等对房产能起到增值的要素，也是我们投资地产时一定要关注的。

以股票投资为主的巴菲特，去年开始加大力度进行地产投资，释放出的信号再明确不过了。美国房地产业正处在复苏和上升阶段。

巴菲特投资的房地产资产类别中，当然也包括商业地产中的佼佼者 - NNN三净租赁商业地产。在美国，商业净租赁地产市场容量大约为三百万幢商业物业，市值超过20兆亿美元。NNN商业净租赁地产在美国也是最为活跃的地产种类之一。在2016年，总交易超过550亿美金。投资者中除了包括巴菲特在内的众多杰出的投资大师，在加拿大有着40多年持续盈利历史的商业地产开发管理运营公司 - NADG 也是众多投资者之一。

无论在世界各地，最基本的商业地产投资要素都大同小异。比如地段地势、交通便利性、人流状况、该区域购买力消费力、城市规划对该处地产的影响、收益率等。如果是以零售业为主的各种地产，比如购物中心、单体商业物业等，还要考虑当前租客情况、租约情况和租金收益情况。NNN 三净租赁专注那些备受零售业和服务业巨头们青睐的单体商业物业。美国商业市场上有数百万幢类似的商业物业，平均出租净回报（Cap Rate）在6%-8%左右。如果租客是全球知名的大型企业、口碑一流、租约较长，则吸引力会更强。