本文节选自《房地产经济学 ABC》

文 / 陈淮

在人们通常的认识中，通货膨胀就是物价上涨，通货紧缩就是物价下降。从一般意义上说，这个认识也大抵不错。但在严格的经济学意义上，通胀指的是货币「缩水」，也就是老百姓所说的票子「毛了」；通缩指的是货币「涨水」，也就是钱「更值钱了」。就是说，在经济学意义上，通胀和通缩指的都是货币本身的内在价值变化，或者说是购买力变化。

买房有没有抵御通胀的作用呢？确实有。

货币的币值「缩水」，是相对于实物商品的价格来说的。我们假定，甲和乙都有 100 万元，甲把 100 万元买成了房子，乙坚持持有现金。在通货膨胀的条件下，一段时期后，100万元的房子变成了 120 万元。这意味着持有 100 万元现金的乙的资产相对于房子来说「缩水」了20%。

▲ 中国房价被称为「世界上最坚硬的泡沫」

在通胀时，人们普遍的经济行为是「以币求货」；在通缩时相反，普遍的经济行为是「以货求币」。

抵御通胀时「以币求货」很容易理解。但「求」什么「货」，则有很大讲究。我们可以从普通人的角度出发做几方面的对比分析。

耐用消费品最不「耐用」

股票最不靠谱，贵金属易被炒作

长期看，房子的保值是最稳定

因为通胀的最直接表现就是日用消费品快速涨价。在上世纪 80 年代末的通胀中，甚至还有人囤积火柴。近年来，囤积食用油、洗衣粉的事例也屡有所闻。但人们同样容易明白，这是一种没有多大意义的避险行为。因为日用消费品的特点，一是低值，二是不易保存，三是事实上谁也无法把一辈子的消费品都提前买好以回避涨价。

大多数投资品的保值功能也都非常不稳定。大众投资常见的投资品中，股票是最不靠谱的。因为股票价格不仅取决于国民经济本身的运行状况，而且还取决于你所买的那个股票的资产质量、盈利能力等。在投资股票的案例中，有极个别暴发横财的案例。从历史经验看，在恶性通胀持续发生时，股票价格通常并不是伴随货币贬值而上涨的，因为投资者不相信经济总体运行状况急剧恶化时企业的效益反而会改善。

▲ 在中国股市，绝大多数散户都是「韭菜」

黄金等贵金属也不可靠。在 1949 年之前的「国统区」，确实出现过在极端恶性的通胀时一些富人抛弃纸币而专持黄金的现象。那时人们还愿意持有美元。因为在战后一段时间内，美元是和黄金挂钩的，称为「金本位制」；那时持有纸币的美元等于有美国联邦储备银行担保，美元对黄金不贬值。但到上世纪90 年代以后，上世纪 90 年代以后，贵金属的保值作用已经一落千丈。因为它们的总保有量非常有限，很容易被投机资本炒作。在过去的 20 年中，世界黄金价格的波动幅度比股票市场还大。

至于艺术品等，则很难成为普通老百姓的投资对象。有一种投资品在通胀时是最不可持有的。那就是债券。西方人从市场经济的经验中总结有一句「俗语」，通胀时最不可买的东西，一是狗屎，二是债券。通胀率与债券价格的反比关系，说起来话太长，我们在此不做分析。反正你记住，银行有可能因通胀率上涨而升息时不要买债券就行了。

▲ 底特律破产后，人口稀少、房屋荒废

现在说房子。不论从理论分析还是从国际经验看，在一个相对较长的过程中，抵御通胀和保值功能最强的，确实就是不动产。除非房子所在的城市发生了持续的经济衰退，在长达20 年或者更长的时间段内，房子的保值功能是最稳定、风险最小、可靠程度最高的。

抵抗通胀

是规避风险，不是赚钱

在国民经济正常运行下通胀也是不可避免的，买房也的确有抵御通胀的作用，那是不是说，买房一定赚钱，不买房一定吃亏了？

不一定。我们得明白，抵御通胀的主要含义是避险，不是赚钱。

▲ 买房有风险，入市须谨慎

当人们随着社会发展，逐步积累了一定的私人财富之后，「理财」就成了普遍性的需求。很多人以为，「理财」就等同于「投资」和「赚钱」。这个认识具有很大的片面性。理财的目的有两个，一是风险最小化，二是收益最大化。防通胀的含义，主要是和规避财富缩水的风险相联系。买房置业，只是和持有货币资产相比在一个长期过程中财富缩水的风险相对较小而已，它并非是一种收益最大化的理财方式。

房价上涨实际上是

享受城市化发展的红利

一般说，在一个长期发展过程中，房价总是不断上涨的。但房价涨并不一定意味着赚钱。这个道理可以从两方面认识。一是，假定你只有一套用于自住的房子，不论房价涨多高，你也并不能获得实际的买卖价差。因为从理论上说，你卖掉这个住房的卖价和你再买入同样质量的住房的买价是一样的；除非你降低居住质量，买一个差一点、远一点的房子，你才能真正获得买卖价差。二是，假定你在满足自住需求以外还有另外的住房，即使房价上涨超过了通胀率，那也未必赚钱。因为持有住房是要有成本的。例如维修费、取暖费、物业费以及可能征收的资产税等。就是把多余的住房用于出租牟利，也还要看租金回报率是否能够高于同期利率。这两个道理都是人们很容易理解的。

▲ 买房是融入这个城市的一种方式

那从长期看，买房子究竟划算不划算呢？还是划算的。简单说，这个「划算」主要来自于城市发展过程中的地价上涨，当人们抱怨大城市房价过高时，很少认真想过，你所买的并非仅仅是房子，而且还包括这个城市的基础设施、人文环境、教育资源、就业条件、工资水平等。城市越发展，附属于房子的居住环境和居住质量就越改善，从而房价就会越上涨。买房子，实际上具有把城市中这些方面的未来改善预先纳入囊中的意义。但这个「划算」和抵御通胀并无直接关系。

「通胀预期」不是买房的合理理由

买房本身也有风险

我们说，买房确有防通胀的意义。但「通胀预期」并非就是买房的合理理由。为什么呢？因为你得比较一下，你买房所能规避的风险和买房带来的风险孰大孰小。

从理论上说，具有一定存量财富的家庭才需要规避通胀风险。如果家庭收入在支付了基本生活支出以后所剩无几，那并无多少通胀风险需要规避。对于基本没有财富累积能力的家庭来说，只要收人增长速度高于通胀率，通胀对自身利益的影响就不大。

但另一方面，买房本身也会带来风险。近年来，很多人以为买房子的风险主要是房价的涨跌，因此经常询问的问题是「什么时候是入市的最好时机」。其实，价格风险仅仅是买房的风险之一，还有很多风险经常为人们所忽视。例如，利率变化的风险、职业及收益稳定性的风险、遇到家庭变故的风险等。当人们在不具备充分的资产累积能力和抗风险能力时，买房所带来的风险可能会远大于所规避的风险。

▲ 截止2018 年 2 月，首套房贷款利率已经连续上涨 13 个月，如果以现在全国首套房贷平均利率 5.43% 贷款 100万 元、30 年等额本息还款计算，仅利息就需要偿还约为 102.83 万元，而在去年同期所需要偿还的利息约为 81.76 万元，一年内利息支出多了 21.07 万元。

这里我们只讲个利率风险。有过按揭贷款买房经历的人都会知道，如果你按揭贷款 20 年或者25 年，那在还款的前 3 到 5 年中，每月还款额的绝大部分在还利息。这个「绝大部分」大到多大呢？可能要超过九成。例如，假定你每月需还的「月供」是 4500 元，那在还款的前 3 年，其中大约有 4000 元在还利息。只有还到第 8 到10 年时，「月供」中利息和本金所占比重才能趋近于一半；还到第 13 到 15 年时，月供中本金才能占据主要比重。因此，在还款的最初几年，利率风险是非常大的。仍以上述例子来说，如果利率涨一倍，这个家庭每月的还款额就可能要提高到 9000 元至 9500 元。这个还款额就可能让相当多购房家庭陷入无力承受的困境。因此，人们在购房决策时，一定要仔细地评估通胀风险对自己家庭的影响究竟有多大，千万不要盲目地跟从片面的宣传，为规避一个小风险而去承受了一个更大的风险。

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Maggie X. Chen陈

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