澳洲各大城市的住宅价格一连5个月报跌，其中，人口最多兼最受海外投资者欢迎的悉尼房市更是连续7个月报跌。有房地产界专家估计，受到房贷机构收紧供息不供本的楼按审批，悉尼和墨尔本的楼价今年会再下跌5%，不过，这并不代表楼市将会崩围......
房地产研究机构CoreLogic RP Data最新发表的报告指出，澳洲主要城市的楼价持续降温，今年首季，8个首府城市中便有6个大城市的楼价报跌。根据CoreLogic提供的数据，以加权平均值计算，澳洲大城市的楼价于3月份续跌，为连续第五个月失利，使到按年计仅录得0.8%的升幅，逊于2017年5月全盛时期的1.4%升幅。
悉尼房价连跌7个月
全国最大城市悉尼的楼价便于3月份下调0.3%，虽然较2月份的0.6%跌幅温和，却是连续第7个月下跌；1至3月份季度更是累计跌去1.7%，下调程度是各大城市之冠。
按年计算，悉尼住宅价格的跌幅为第三大，累积跌去.7%，仅小于珀斯（跌2.4%）和达尔文（跌7.5%）。然而，悉尼房依然是八大城市中最高，中位价录得878,325元。
有楼市分析师认为，悉尼楼价受压，主要是基于房贷机构收紧按揭标准、对投资者的贷款限制增加，以及受限于有意置业人士的负担能力。虽然悉尼楼价上月跌幅放缓，但业界认为价格迅速反弹的机会不大。
雅柏文表现胜独立屋
部分投资者反而选择转战一些楼价较低的城市，例如塔斯马尼亚首府霍伯特的楼价于3月份上升1.7%，按年升13%，表现是各大城市中最佳。
还有一点值得留意的是，在悉尼和墨尔本，雅柏文的表现相对好过独立屋。今年首3个月，悉尼的独立屋中位价按月跌2.1%至1,033,892元，可是雅柏文中位价仅下调0.9%至756,557元；墨尔本方面，独立屋中位价按月跌0.6%至828,720元，而雅柏文中位价则力保不失，无升降，报574,388元。
CoreLogic的研究部主管罗勒斯（Tim Lawless）表示，在悉尼和墨尔本此两大城市，3月份的住宅价值指数颢示，雅柏文的表现跑赢独立屋，延续了开始于2017年中的趋势，而两地的独立屋和雅柏文表现差距相对较明显，一部分原因与人们的置业负担能力有关，越来越多准买家把焦点集中在入市门槛相对较低的中高密度住宅类型。
此外，根据城市规划，雅柏文楼房一般会围绕着镇中心、消费点和火车站一带而建，生活相对便利；再者，年轻一族和体力下降的长者都不大愿意打理后园，宁愿择居于较容易打理的雅柏文单位。
楼市降温 原因何在？
另一边厢，对物业投资者而言，雅柏文的“入场费相对较低”，花在打理物业的时间较少，而且由于租所带来的现金流较多。综合去看八大城市的租金收入和房价比例，独立屋的租金中位回报率为3.2%，而雅柏文则达到4%；在悉尼，独立屋的租金中位回报率是2.9%，雅柏文录得3.8%，较独立屋的中位回报率高出0.9个百分点。
澳洲大城市房市降温 数据来源：CoreLogic、AMPcaptial
当然，凡事有利亦有弊，雅柏文的租金回报率无疑较高，楼价中位数近期的回吐幅度亦较温和，但观乎长线走势，始终是独立屋的升值力胜一筹，因为独立屋的业主是独自拥有物业所在的土地，不像雅柏文的业主要跟其他业主们“共享”同一幅土地。
AMP Capital的投资策略部主管奥利华（Shane Oliver）表示，近期由悉尼房市领头的楼价调整，配合住宅拍卖清出率偏低，以及物业投资者的房贷申请减少，凸显出物业买家的心态有所转变，尤其是在悉尼和墨尔本，人们再不是抱着要赶上房市“尾班车”的心态。
房市崩围风险微乎其微
奥利华指出，随着房贷机构收紧对供息不供本（Interest-only Mortgage）贷款申请的审批，加上住宅拍卖清出率今年来一直未见重演2016年初的反弹场面、住宅供应增加，以及物业买家对物业升值的期望趋于贴近现实环境，所以他不排除悉尼和墨尔本的房价将会在今年再降5%。
不过，奥利华强调，在人口持续增长的情况下，房市崩围的风险甚微，除非是利率大幅飙升、失业率急升和住宅供应进一步显著增加。
文：黄宝勋
本文内容来源：澳洲新快报 《财富一周》杂志
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