在全球化资产配置中海外地产是备受高净值人士关注的资产标的，全球多个知名城市逐渐成为地产置业热门地，这也代表了全球财富流动的趋势和新版图。然而从地缘政治到这些热门城市或国家的当地政策，很多因素时刻影响着海外地产投资市场，对于买方客户来说，如何看价格、看地段、看未来回报率变得更为复杂。

小编从网络上整理了莱坊的一些问答，为大家更立体地分析未来全球房地产投资的发展趋势，并由学习到运用，帮助大家沉淀出了一套有效的甄选经验。

Q:2018年全球财富将如何流动？哪些将是未来世界领先的财富中心

关于高资产净值人士移民的最新数据证实，澳大利亚、美国和加拿大作为富裕移民目的地的吸引力十分巨大并且日益火爆，并以悉尼和墨尔本的增长率最高。面临最多财富外流的城市主要位于欧洲，每年巴黎和罗马的高资产净值人士外流量分别为7,000名和5,000名。伦敦仍然是欧洲的一个例外，每年净流入高资产净值人士维持在500名。印度和中国是富裕移民的主要净输出国。但是随着两国国内财富创造快速增长，这种外流并不如欧洲国家那样令人担心。房地产仍然是中国资本的主要投资目标。未来两年，中国32%的超高净值人士将投资海外房地产市场。

Q: 如何判定哪些是未来世界领先的财富中心呢？

第一反应自然是研究富人的居住地。基于此得到的答案是纽约：6,570名超高净值人士居住在纽约，远高于伦敦的4,750名。然而，这只是一个片面的角度。世界上富豪是流动性很高的一个群体，他们称之为家的地方只是一个起点，可以从这里出发去找寻另一个最合意的地方。

基于2017年莱坊城市财富指数，伦敦在投资和交通便利性两项得分均最高，略高于纽约，而纽约在现有和未来财富两项中排名第一。但欧洲并无特别卓越的表现，因为伦敦是排名前十城市中唯一的欧洲城市。未来财富的聚集和投资实力的比拼似乎将由亚洲和北美城市主导。预计未来十年，新加坡、上海和北京这几座城市的富豪数量会迅速增长。

Q：海外房产投资要注意哪些风险？

大家众所周知，任何投资都是有风险的。这些年“黑天鹅”满天飞，“灰犀牛”满地跑，宏观大环境比较恶劣，在这样一个全球低利率的环境下，我们怎么样把风险控制好是一个很重要的话题。我认为，投资的风险分为以下几个：

1）政治风险。希望大家在投资之前都对投资的目的地有一个基本的了解，在投资之前要考虑清楚，怎样把自己的本金保住这是最重要的。

2）汇率风险。举个例子，如果现在美金兑人民币的比例是1:7，今年你购买了一套美国纽约的房子，再过几年，如果美金兑人民币的比例到了1:10，那你就是赚到了；但到时候如果美金兑人民币的比例是1:3，那你的资产就缩水了，所以汇率风险也是很重要的一个考量因素。

3）经济的稳定性。这和政治的稳定性是休戚相关的，因为一个国家政治稳定的话，它的经济也会相对稳定。

Q:海外置业需要综合考虑哪些指标

1）本金安全。在做任何投资之前，最担心的就是本金能不能拿得回来，就像炒股票，今天100元进去，明天可能200元出来，也有可能10元出来，所以本金是否能保障是很关键的一点。

2）年化收益率。抛开资本的自然增长来看，买房子会有租金的收入，我建议可以拿银行的利息和它作为参考。举个例子，现在中国的基本利率大概是2~3%，保本的理财产品是4~5%左右。境外的房产，以美国为例，纽约的租售比相比美国的其他城市来说会相对低一些，纽约作为一线城市是博它的资本增长。全球的一线城市，像纽约、伦敦、香港的住宅类房产的年化收益率差不多在3~4%左右，这个收益率相对还是比较安全的。内地的城市租金收益率1~1.5%，大概65年左右才可以回本，相对来说泡沫大了一点。

3）是否能用财务杠杆。炒股票千万不要利用杠杆，融资融券，赚的时候可以赚，但亏的时候也会无限扩大。但是购置房产的话，建议投资人能够利用杠杆的话就尽量利用。举个例子，购买纽约、伦敦、悉尼这些一线城市的房产，利用杠杆可以帮助我们放大收益率，而且房产的安全性和稳定性要高于其他的一些金融产品，所以能不能利用财务杠杆来进行房产投资也是很重要的一个考量因素。

4）房产流动性。房产安全系数相对较高，但其最大的一个缺点就是流动性，不可能今天买来，明天就把它变现，房产从买入到卖出总要一个时间段，属于中长期持有的产品。

Q：鉴于孩子之后要出国留学，如何进行海外置业规划？

学区房其实不只适用于中国，有个经济原理：学区资源会推动房价。任何城市为什么是具有竞争力的城市关键要看它的资源，关键看它的资源是否具有竞争力，人力资源、交通资源、医疗资源、文化资源等等。说回留学，如果想把子女送到国外去留学，需要提前去规划，做到投资跟教育两不误，把不确定性变为确定性，以房养学。与其十年后后悔，不如提前进入市场。以伦敦为例，投资房地产的收益来源于三部分，一个是汇率，一个是租金，还有就是房产自身的增长，三个复合增长我们推算10年后的房产价值是翻一倍的。

现在很多家长想得没有那么长远，但就我看了这么多案例，我认为凡事要提前去规划，把不确定性变为确定性。如果出于孩子留学的目的进行海外置业，您可以现在就开始规划，无论是在纽约还是伦敦，您可以先去购置一套房产，找一家提供一站式服务的机构，要把留学和投资捆绑在一起进行考量。

Q：出于传承的需求，在海外置业上有何建议？

在中国传承还是比较难，有句古话叫富不过三代，因为我们现在还是人治国家而不是法治国家。欧美那些大国为什么能百年老店比比皆是，但回头看中国百年老店却凤毛麟角，因为海外有以法制为基础的政治体制。私人财产神圣不可侵犯，是不能收回来的，所以在境外投资物业我认为是传承的一个手段。我经常说一句话：“资产安全保障一生”，人有没有移民出去并不是最重要的，最重要的是要把你的资产放在最安全的地方，这样无论你人有没有移民出去，你这一辈子肯定是安全的。

Q : 海外投资置业时要注意哪些误区？

首先，在海外置业时要分清自住和投资的区别。举个例子，有些客户可能要出国陪孩子上学，孩子在伊顿上学就要把房子买在伊顿，孩子在剑桥上学就要把房子买在剑桥，其实这是一个误区。他们的理念可能是等到孩子读完书就把伊顿或者剑桥的房子卖掉，但其实不一定卖得掉，那些区域都是传承了几百年的老房子，在你手里三年是很难卖得掉的。我会建议这些客户还是把房子买在伦敦，伦敦的租金收进来以支付他在伊顿或者剑桥的房租，这就是要分清自住和投资的区别。

另外还有一点，很多市场上的房产代理机构会告诉你，房子买了以后在交房之前你可以进行转卖。但是我要提醒大家，的确可以转卖，但这只是作为一个保护条款，是用来保护自己的，而不是一个投机条款，并不是利用这个条款来赚钱的。如果一个客户在交房之前他的财务状况出现了一些问题，他可以利用这个条款退出，亏一点钱把房子转卖给他人，但并不能通过这个方式去赚到钱。

文章摘自网络