房地产开发是一个公认的高风险及重资本的行业，所有项目支出及债务都在项目前端发生，收益来源单一且后置于项目末端。因此在考虑地产开发公司结构时，开发商务必重视三大关键问题：将公司重大资产与运营风险分割、完善税务规划合理避税、预留足够灵活度以便在项目中期引入新近投资或投资者。

很多在中国有所成就的开发商都会考虑到境外开展一些其他的业务，但是由于文化差异，法律法规等原因往往都会吃一些亏，最主要的问题还是对澳洲地产开发的不了解。这里我们就给大家普及一些澳洲房地产开发的知识。

虽说中国的房产市场已是相当成熟了，但与澳洲相比，法律法规与透明程度上，还是有所欠缺的。澳洲房地产市场也曾经经历过同样的阶段，其中主要的经验是建立合理的利益制衡机制，保证房地产价格和的各个环节透明。

如果打一个比方：在澳洲进行地产开发，就好像驾车在高速路上行驶，其实道路是早已规划好的，当然，你可以从一个车道变去另一个车道，也可以继续变下去，但是，车道是有限的，你的活动范围也非常有限。

如果你一定想要超出护栏或者穿越隔离带到对面车道上，等待你的只能是灾难。所以，了解规则是所有事情中最重要的事情。你可能会说，那我如何可以比别人更快呢？

这就好像高速上好车的驾驶者或者经验丰富的驾驶者，他们会充分利用他们的优势，超越你，甚至让你望尘莫及，这就好像在地产开发中资金雄厚的投资人和经验丰富的投资人。你唯一能做的就是发挥你的优势，逐步提高你自己，而不是尝试破坏规则。那么首先，作为一个成功的开发商，首先就得了解规则！

1、首先是澳洲房产开发商利益独立，避免形成利益统一体

银行利益真正独立，独立承担市场风险，保证其在提供澳洲房产开发商开发贷款和澳洲房产购房按揭贷款时能够客观地评估房产价值和市场风险，避免金融风险和过度；澳洲房产施工单位完全脱离澳洲房产开发商，强制实行透明公开的施工招标政策，使其利益存在实质对立的一面，促使开发商主动关注实际工程质量和工程成本，项目建筑成本透明化；土地交易价格市场化，政府相关部门对各种需要审批的信息独立承担审批责任，相关流程同步公开，开发商严格按照通过审批的方案施工，终审批文件纳入业主购房合同，接受公共监督。澳洲房产施工过程受《建筑法》制约，定期有建筑委员会检查并通告相关信息。

2、高门槛限制澳大利亚房地产企业开发规模

澳洲的澳洲房地产发展商，一年大约开发了200套澳洲房产，但这样的开发规模已经是澳大利亚的巨型房产开发商，尽管澳洲土地广阔，新移民使得需求旺盛，一般中型房产开发商每年只开发70-80套房，不允许投机圈地。澳洲大型房产开发商数量非常少，政府对准入企业的资金实力和公众信用状况有严格要求，在业主收房之前，开发商是无法真正拿到购房款的，使得一般企业难以进入这个行业，而进入行业的企业一般也没有资金实力大量开发。

3、多方参与澳洲房价制定，确保澳洲房产价格公平合理

澳洲的房产在国内销售的项目由银行提供很高的按揭，其中只需要业主提供四项简单的证件：身份证、护照、驾照、国际信用卡，原因在于银行对项目的实际价值有信心，不担心业主不还款。每个澳洲房产楼盘的价格都经过银行和其他专业评估机构的评估，能够评估的因素全部公开量化，类似国内物价局和消协的政府单位参与房产定价，开发商销售的价格，也是基于这些定价来的，政府部门对当地区域房价有长期的统计分析和走势图表，公众可以完全获取。整个房价和基本是完全透明的，澳洲房产开发商随便要价根本是不可能的。

4、购买澳大利亚房地产房款款独立信托帐户管理

此外，如果购买的是楼花的业主，在收房前需要支付大约10%的首付，这笔费用相当于国内的首付订金一样，但这笔费用不交给澳洲房产开发商，而是交给律师存入独立信托帐户，该帐户信息受到澳洲律师协会的透明监督，业主收房前开发商不能动用。

5、澳洲房地产购买强制律师指导购房制度

在购房过程双方都需要律师，这一规定是强制性的，澳洲的购房合同目前厚达200-500页，涉及到多方面专业知识，一般业主或销售人员是无法完全掌握的，双方必须有律师，从而降低买房的风险，通过律师买楼也是强制的，使得业主不必担心合同信息不透明。

6、澳洲房产交易强制通过中介交易(澳洲房产中介)

澳洲房产中二手交易占主流，交易信息通过联网实现共享，由于房价透明，政府规定租房的只能在当时价值5-6%的来收取房租，所以对于投资房来说，也只能通过长线才能获利。澳洲二手房的房价的话，房产中介也会给出评估的价格，不过定价需出具银行的权威评估和历史价格变化。业主也可以选择其他的评估机构进行评估，但由于评估独立保证了科学性，多数结果相差无几。

澳大利亚政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批，其中包括律师、咨询人员、代理人、经纪人等。从事房地产中介活动的专业人员，必须具有一定的学历，相应几年的实践经历，考试合格颁发资质证书，经注册登记后方能执业。房地产中介机构必须持有政府审批的执照，公司老板也需要有政府颁发的资质证书，以保障中介服务的质量和信誉。 澳洲政府还规定了严格的惩罚制度。在房地产中介活动中，如发现有“黑箱操作”行为，一旦查实，最高罚款25万澳元，最长坐10年牢。

7、充分的澳洲房产所在社区信息告知 

在每个澳洲房产业主数百页的购房合同中，其内容不限于单个业主套内，而是针对整个社区来签约，只是将业主自己的房子特别标示出来，这与国内有显著区别。整个小区原始审批的设计图纸是合同的一部分，每个楼层，每个户型的实际情况都必须提供，小区的环保、水、电、煤气等各项要素都有政府批文证实合格合法，所在土地的历史变迁，历史上所有的地契、房契和权属转移过程，开发商是否负债等资料一应俱全，都有政府证明其完全合法的正式文件。

8、限制过度境外注资和澳大利亚房地产

澳洲也曾经经历过市场过热导致动荡，主要是大量日本资金涌入黄金海岸区域开发，大量开发，然后突然从房地产领域撤资。目前澳洲限制外资进入房地产，不允许外籍人士购买二手房，开发商只有项目的50%能够外销。这些信息受到严格监控。

9、严格澳洲房地产行业信用自律

在目前澳洲的开发商、中介、律师、建筑工程等与置业相关行业都有行业协会制约和维护合法利益，澳洲房产业主投诉可以使一个公司很快因失去信用而倒闭，由于信息透明共享，澳洲房产中介宁愿放弃业务也不会欺骗，澳洲房产开发商宁愿支付高额延期违约金也不敢将不合格房产交给业主。

文章转自网络