在澳洲投资房产有一个特殊的技能-ReFinance（贷款重组/转贷），接下我们就来说一说，什么是Refinance，是什么时候需要做Refinance，为什么要做Refinance？
Refinance简介
refinance是指，终止和现在 房贷 所在银行的房屋贷款，把贷款转移到一家新的银行去，在转移的过程中通常会对房屋重新评估，降低贷款的 LVR（Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例）或保持不变。“Refinancing” 也可以不换银行，要求原有银行把贷款重做，达到一些目的，通常我们称作Internal Refinance（房贷产品或结构发生变化）或是 Top up。
如果是更换银行，就会发生一些额外的费用，比如说Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred EstablishmentFees（提前还款罚金）等，另外政府房契和贷款的 Discharge 和Registration，加上新的银行贷款申请时的费用（如果有）。
为什么要Refinance？
1. 新的银行可以提供更优惠的利率，长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。
2. 考虑购买投资房，而原有银行的审批条件较严格，Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。
3. 把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估，如果需要的话，可以要求银行提高贷款的额度，就可以拿出一部分现金出来做其他用途（也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面，以备以后随时使用），通常存放于 offset 对冲帐户，让资金更加灵活。
4. 把其他贷款（个人贷款/信用卡债务/车贷等）打包到房屋贷款中去，降低偿还利息，所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子，这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
举例说明：
第一年：购得物业价值$100K贷款$90K自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(InterestOnly)Loan（只还利息），并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%
第三年：你的贷款额度仍然是$90K（因为你没有多还本金），但是现在的房屋价值增加到了$125K，这时候LVR=72%
第五年：你的贷款额度降到了$80K（因为你有开始还一些本金），现在的房屋价值增加到了$150K，这时候LVR=53% 这时候，你可能决定：
a.买辆新车
b.买投资房
c.结婚
你需要额外 $50K 的借款。不管你是更换银行，还是使用原有银行Refinance，你多借 $50K 之后，新的贷款额度增加到了 $130K，房屋评估价值 $150K，LVR=87%。
在 Refinance 的时候，经常也会使用 Slip LoanAccounts（分开帐户），比如把因房屋增值可以多借出来的额度，新立一个账户，方便管理。
如果转移到另一个银行，您可以也可以同样考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。
转贷Refinance的操作是怎样？需要什么材料准备？
通常Refinance和一个New Purchase所需要的材料和程序类似，一些简单的不同有包括不需要客户的律师介入，银行之间律师会协商做好settlement，因为时间上不需要特定的要求（新购房产需要42天Settle）因此Refinance通常在银行处理中排在Newpurchase后的priority。
要做好充分的时间准备，通常在4周左右的时间，一周估价+申请，第二周处理贷款文件（包括提前要将 Discharge 表格递交给之前的银行），第三周时间等待贷款文件certification，新银行和之前银行沟通Discharge并安排settle，第四周Settle。
由于有些时候Discharge处理会耽误时间，许多银行通过FirstTitle等保险公司，通过Fast Refi的产品，可以不需要提前做Discharge，而是在新的银行Refinance申请批准后，在Settlement时直接Pay off之前的贷款，然后实现Settlement可以更加顺利的发生。（通常在客户没有准备好Discharge情况下或原银行Retention情况下使用Fast Refi）。
材料准备上，包括如果涉及到需要从Refinance拿出资金购买新的房产，请和我们的专业贷款经理沟通，确保操作程序上合理有序，保证在新房Settle时资金可以就位，不会耽误新购房产的顺利交割。讨论是否先做Refinance再做 New Purchase，还是同时递交一个application，还是考虑两套房子绑定，将new purchase贷款 100% 用于投资负扣税。
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