在澳洲投资房产有一个特殊的技能-ReFinance(贷款重组/转贷),接下我们就来说一说,什么是Refinance,是什么时候需要做Refinance,为什么要做Refinance?
Refinance简介
refinance是指,终止和现在 房贷 所在银行的房屋贷款,把贷款转移到一家新的银行去,在转移的过程中通常会对房屋重新评估,降低贷款的 LVR(Loan to Value Ratio 贷款占房屋价值的比例)或保持不变。“Refinancing” 也可以不换银行,要求原有银行把贷款重做,达到一些目的,通常我们称作Internal Refinance(房贷产品或结构发生变化)或是 Top up。
如果是更换银行,就会发生一些额外的费用,比如说Discharge Fee、Early Repayment fees/Deferred EstablishmentFees(提前还款罚金)等,另外政府房契和贷款的 Discharge 和Registration,加上新的银行贷款申请时的费用(如果有)。
为什么要Refinance?
1. 新的银行可以提供更优惠的利率,长期因此节省的资金大于转贷的时候发生的费用。
2. 考虑购买投资房,而原有银行的审批条件较严格,Refinance到新的银行之后可以审批数额更高的贷款额度。
3. 把房屋价值的增长部分套现。把贷款重组的时候银行可以对房屋价值进行重新评估,如果需要的话,可以要求银行提高贷款的额度,就可以拿出一部分现金出来做其他用途(也可以作为 Equity 留在 Loan A/C 里面,以备以后随时使用),通常存放于 offset 对冲帐户,让资金更加灵活。
4. 把其他贷款(个人贷款/信用卡债务/车贷等)打包到房屋贷款中去,降低偿还利息,所谓的 Debt Consolidation。包括很多人从房贷中获取资金购买车子,这样可以以更低的房贷利息来代替高昂的车贷。
举例说明:
第一年:购得物业价值$100K贷款$90K自己支付$10K+其他政府费用。你选择了IO(InterestOnly)Loan(只还利息),并且只是支付最低还款额。这时候LVR=90%
第三年:你的贷款额度仍然是$90K(因为你没有多还本金),但是现在的房屋价值增加到了$125K,这时候LVR=72%
第五年:你的贷款额度降到了$80K(因为你有开始还一些本金),现在的房屋价值增加到了$150K,这时候LVR=53% 这时候,你可能决定:
a.买辆新车
b.买投资房
c.结婚
你需要额外 $50K 的借款。不管你是更换银行,还是使用原有银行Refinance,你多借 $50K 之后,新的贷款额度增加到了 $130K,房屋评估价值 $150K,LVR=87%。
在 Refinance 的时候,经常也会使用 Slip LoanAccounts(分开帐户),比如把因房屋增值可以多借出来的额度,新立一个账户,方便管理。
如果转移到另一个银行,您可以也可以同样考虑分立两个贷款帐户来管理自己的贷款。
转贷Refinance的操作是怎样?需要什么材料准备?
通常Refinance和一个New Purchase所需要的材料和程序类似,一些简单的不同有包括不需要客户的律师介入,银行之间律师会协商做好settlement,因为时间上不需要特定的要求(新购房产需要42天Settle)因此Refinance通常在银行处理中排在Newpurchase后的priority。
要做好充分的时间准备,通常在4周左右的时间,一周估价+申请,第二周处理贷款文件(包括提前要将 Discharge 表格递交给之前的银行),第三周时间等待贷款文件certification,新银行和之前银行沟通Discharge并安排settle,第四周Settle。
由于有些时候Discharge处理会耽误时间,许多银行通过FirstTitle等保险公司,通过Fast Refi的产品,可以不需要提前做Discharge,而是在新的银行Refinance申请批准后,在Settlement时直接Pay off之前的贷款,然后实现Settlement可以更加顺利的发生。(通常在客户没有准备好Discharge情况下或原银行Retention情况下使用Fast Refi)。
材料准备上,包括如果涉及到需要从Refinance拿出资金购买新的房产,请和我们的专业贷款经理沟通,确保操作程序上合理有序,保证在新房Settle时资金可以就位,不会耽误新购房产的顺利交割。讨论是否先做Refinance再做 New Purchase,还是同时递交一个application,还是考虑两套房子绑定,将new purchase贷款 100% 用于投资负扣税。
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