灵活办公趋势下，如何改变办公空间的出租策略？,逸居新西兰微信公众号文章

近年来，灵活办公空间快速发展。

在2018年上半年中，世邦魏理仕（CBRE）追踪的16个主要亚太城市中，已有接近4000万平方英尺的灵活办公空间。在2013年至2017年间，其发展增长超过年比50%。其总体发展速度在2018年中会保持。因为国际参与者增加了全球的布局，而本地运营商也高速拓展。

尽管更多国际运营商入驻中国与印度，本地运营商仍占60%的市场份额。新的本地运营商持续参与本地市场，同时驻入东南亚主要市场，比如雅格达、马尼拉、吉隆坡和胡志明市。

至2018年6月止，中国和印度是亚太地区中最大的灵活办公空间市场。

上海是绝对的最大城市,有接近800万平方英尺灵活办公空间，是班加罗尔，北京和深圳总量的两倍,占了总办公空间的3.5%。

亚太地区成熟市场所拥有的灵活办公空间相对较小，主要是因为缺乏空置的办公空间。东京有350万平方英尺的灵活办公空间，占现有亚太成熟市场的最大份额。而该市场一直由本地运营商驱动，今年晚些时候会有国际集团进入该市场，对市场重新洗牌。 在该领域的其他区域，诸如香港、新加坡、墨尔本、悉尼和奥克兰的灵活办公空间都少于200万平方英尺。大型国际和本地运营商各占市场的一半。

尽管最近发展势头强劲， 灵活办公空间仅占了所有亚太办公空间总量的1.7%。 该区域中，仅上海和德里两个城市占比超过3%。

把灵活办公空间放到整个租赁市场来看，该方面的需求呈上升趋势。在2018年上半年，灵活办公空间领域占了亚太地区总租赁额的15%，比起2017年早期的5%占额来说，是巨大的增长。

不同于其他行业的租赁由换址、扩张和更新驱动的，灵活办公空间的租赁主要是由新需求驱动的。

灵活办公空间运营商的平均租赁空间在30000 平方英尺。在空置率低且租用成本的市场，运营商必须要有灵活的策略去获取空间。比如，很多灵活办公中心位于商业园区、工业设施、商厦与酒店内，北京灵活办公空间仅占所有办公空间的0.3%。

世邦魏理仕（CBRE）研究相信，在短期内持续拓展的灵活办公空间会促进办公需求的结构化改变。世邦魏理仕（CBRE）的2018年亚太区租户调查发现，33%的租户计划增加他们的联合办公空间，另外15%和11%的占用者分别有意增加他们的创新实验室/孵化中心以及服务式办公室。 然而，在他们投资结构中灵活办公空间占比仍偏少。

灵活办公空间运营商提供的不仅是空间，而且有一系列设施和增值服务——例如健身器材和会计服务等商业支持功能。其它不同处在于，灵活办公空间提供了商业人脉以及不同行业人士的协作的机会。

CBRE研究相信，在短期内持续拓展的灵活办公空间会促进办公需求的结构化改变。

从长远来看，空间运用越有效，就越能减少人均空间。世邦魏理仕（CBRE）最新的技术调查显示，50%的租户期待在未来5年内办公空间的需求量会减少。但是，尽管空间的量在下降，研究预测，公司会寻找高质量空间，以鼓励合作、创新和增加员工福利。

不过，租户仍对灵活办公空间持有一定担忧，首当其冲的就是缺乏数据安全和隐私。大型企业最担心的是，雇员在不同的空间中办公，企业文化极有可能因此冲淡，而且还有可能与其他住户产生文化冲突。另外的一些担忧，比如缺乏适合特定需求的基础设施，声学/人体学效应，雇员健康与安全问题以及设施的可用性等等，都让很多租户不敢全力扩大他们的灵活办公空间规模。

随着租户开始考虑灵活性，以及灵活办公空间的增加改变了办公市场，业主与各类投资者必须重新衡量他们的策略。

业主/投资者需要提供更多设施及服务，让他们的空间的特色区别于传统的一些卖点，譬如专业化，位置以及便利性。世邦魏理仕（CBRE）研究预测将来会有更多对资产管理的需求，不仅仅是为了运营效率，而且可以通过技术与移动通讯设施来增强和提升用户体验。

业主与投资者通常在以下三个商业模式中参与灵活办公空间：

传统的租赁模式。业主/投资者按市场价格将空间租赁给灵活办公空间运营商。在某些情况中，业主也提供装备配置。
平台模式。业主/投资者创建自己的灵活办公空间平台。他们可以持有对整个建筑以及对终端用户组合的完全掌控，而同时也让他们面对商业风险和可变的收入。
收入共享模式。业主/投资者以基本租金（不变因素）加收益租金（可变因素）的方式将空间租给灵活办公空间的运营商，其收益租金取决于该场地的经营状况。业主/投资者与灵活办公空间运营商，共同承担运营风险，分享运营盈利。

对核心投资者来说，最直接的策略是让灵活办公空间运营商成为租客。如果考虑把这些运营商作为租客，业主就应仔细衡量个体运营商的盈利能力并且确保该运营商最能服务满足于他们的租客群体。

同时也建议业主要求更多契约保护，比如更高的房租押金以及公司担保。

灵活办公空间得到发展时，业主与核心投资者也需要增加其服务和设施。除了基础交通或餐饮，亚太地区的租客们对会议会面的管理服务以及健身器材等的要求越来越高。世邦魏理仕（CBRE）研究相信，对活动与会议的空间要求有大量发展潜力。能增强用户体验的技术也是区别化的关键。

有些开发商愿意创建运营自己的灵活办公空间平台，作为自身集团的一个设施和元素，这样可以让他们确定对终端用户的状况、服务以及体验有更大的掌控。比如，香港太古坊的太古地产蓝图，北京和上海的搜狐中国的搜狐3Q ，吉宝湾塔的吉宝中心以及新加坡的新加坡星桥腾飞等。因为对现存灵活办公空间运营商而言，可度量性及其重要。所以该策略主要适合于可以大笔融资，地域延展广的大型开发商。无论核心投资者想用何种方式应对敏捷的变革，以上所列的解决方案都清楚地展示了传统和灵活办公空间在内的所有资产的要求。