近来澳洲房市疲软，甚至曾有专家做出过大胆预测→墨尔本悉尼房价将下跌40%，如今又有位“不嫌事儿大”的专家表示，悉尼和墨尔本的房价还将再跌20%。

与此同时，澳洲的房屋买卖数量正在减少，房屋周转率已达到2013年以来最低水平，而墨尔本和悉尼则达到20年来的最低水平。对此，相关经济学家对这一现象也作出了相关分析。

AMP Limited的首席经济学家Shane Oliver似乎试图通过预测墨尔本和悉尼的房价将下跌20%这个结果来改善人们对AMP的态度。

“这次是一次大跌！”

其实，Oliver先生意识到预测中的不可能完成的任务。实际上，他曾发表过一篇文章，其中包括了许多关于经济学家的笑话。

  1. 三位经济学家进行了射击活动。第一个人从右边偏离目标了一米，第二个人从左边偏离目标了一米，第三个人惊呼“我们射中了！”

2. 经济学家已经预测到了过去两次经济衰退中的六次。

3. 一个经济学家是经过培训的专业人士，他们被人雇佣着去预测错误的经济情况。 

大约在一年前，Oliver先生为Livewire写了一篇文章说，我们可以预期房价将在两年内下降5%至10%，而在墨尔本，由于人口增长的原因，降幅可能略低一些。

然而，他刚刚发布的一份最新预测称，由于信贷条件收紧，供应量增加以及价格下跌带来的负面反馈循环，现在悉尼和墨尔本的房价预计会下降20%。

此外，他还列举了一长串价格下跌并可能继续保持下跌的原因：

1. 持续不良的负担能力

2. 在监管机构的压力下，收紧的银行贷款标准

3. 仅利息贷款转换为利息和本金

4. 银行退出SMSF贷款

5. 外国投资者需求减少

6. 上升的供应量

7. 周期性抵押贷款利率上升

8. 对于价格下降的期望的增长导致'FONGO'（害怕不退出）

9. 负债和资本收益税减的负面期望将会减少

Oliver先生认为，这些个原因可能会为房地产市场创造出一场完美的风暴。而最近几周的房产拍卖结果也表明，房价每年将下降7%至8%，未来几年可能会持续下去。

然而，即使事实确实如此，房价也只会回到2015年的水平。并且Oliver先生认为，尽管前景恶化，澳洲房价的平均价格下跌20%的可能性并不大。

由于市场条件更加艰难，澳大利亚今年出售房产的速度较慢，但澳大利亚偏远地区仍然表现优异。

截至2017年7月的12个月内，有5.3％的澳大利亚房屋进行了交易，然而截至2018年7月，仅有4.6％的房屋进行了交易。

来自CoreLogic的分析师Jade Harling表示，人们对于房屋的负担能力可能对澳洲的房屋周转率的下降趋势产生巨大影响。

15年前，住宅价格与收入比率作为一个国家数据显示，住宅价格是家庭总收入的5.1倍，而最近的数据显示这个倍数已增加到6.8倍。与此同时，Jade还指出在悉尼和墨尔本情况更为糟糕。

然而，“由于一些首府城市房屋市场的价格依旧高昂，因此其他偏远地区受益于流动效应，成为了置业者们更实惠的选择。”

事实上，在截至7月的一年中，澳洲有四个州的偏远地区的房屋周转率优于该州首府城市。

在澳洲的七个州里，塔州偏远地区房屋周转率最高，而西澳是最弱的地区之一。

在新州，房屋周转率排名前五的地区都在首府城市之外。

Alice Springs 的房屋周转率最高, Katherine的房屋周转率为4.0％。

昆州房屋周转率位于前五的都是偏远地区。

南澳，在房屋周转率位于前五的地区之中，有四个全是偏远地区。

只有两个房屋周转率较高的地区位于霍巴特市。

维州逆势而上，房屋周转率最高的两个地区均位于墨尔本市区内。

有趣的是，黑德兰港，卡拉萨和东皮尔巴拉的采矿区域占据着西澳最大的房屋周转率。因为这些地区的价值，在10年前的采矿热潮中出现了相当大的下降，导致房屋的交易额减少。

随着澳洲两大主要城市的房产市场降温，不禁让人开始寻思哪些城市或地区将会成为人们下一个置业热点？

澳洲著名房地产网realestate.com.au就列出了在2018年里，有极大可能成为人们置房热点的几个城市。

珀斯的房产市场自一段时间以来一直都不乐观。但现在似乎出现了复苏的迹象。在realestate, 置业者的需求每个月都在增长，与一年前相比，现在已增加了12%。虽然这种稳步的增长还没有反映到整个城市的房价上，但部分区的房价已开始上涨。目前，需求增长最大的是高端城区，而珀斯的内西区和北部海滩预计将成为2018年表现最佳的地区。

自2015年年中以来，霍巴特的房屋购买需求量就开始超出全澳平均水平。到2017年，该市已成为全澳所有州府城市中房价上涨最强劲的城市。目前，霍巴特的房地产需求依然非常强劲，而更为重要的是，这种需求是由就业上升所推动的。塔州的经济正在发生着巨变，就业的上升同时也带动了租房市场需求的火热。而该市的West Hobart最近已被列为2017年全澳第三大最受欢迎的区。

虽然在2017年阿德莱德的房价上涨没有像许多买家期望的那样，但该市许多区正在跻身受欢迎程度上升最快之列。该市最受欢迎的可能是内城的各区，以及田园般的Adelaide Hills地区。

从Ballarat乘火车到墨尔本只需一个小时，该市靠近火车线的区房产需求量逐渐增加。此外,Ballarat市的火车线正在进行重大升级，虽然这可能会导致一些交通延误，但从长远来看，任何升级对于通勤者来说都是好事。

看了那么多，其实不难看出， 现在澳洲的房地产和银行面临许多不确定的因素。想要投资房产的人们，还是“入市须谨慎”呀。