今年9月，温哥华市议会通过决议，将在“制造空间房屋计划”（Making Room Housing Program）的计划下，放松对RS单户家庭（One-family）的分区限制，允许在原来独立屋规划的区域中兴建双拼屋。这种改变将对温哥华未来的城市面貌和地产市场带来深远的影响。

让更多的人有房可住

市政府施行这一计划的想法很简单，因为温哥华市现在仍有将近57%的土地被规划为单户住宅（RS区划），中密度住宅严重不足，严重影响了房屋供应的数量。这些中密度住宅包括双拼（duplex）、三拼屋（triplex），城市屋（townhouse），平房小区以及低密度公寓等。如果更改分区开发高密度房屋，势必严重影响社区的景观，带来一系列问题。温哥华市政府认为，允许独立屋修建双拼屋，可以迅速增加住房供应量，其原因是不需要改变原来的RS区划，社区面貌也不会发生较大改变。

温哥华RS区划示意图

修建双拼屋的要求

为了提高住房供应量以及保护住户的利益，温哥华市政府对兴建双拼屋做出了众多限制：

• 对于面积在3595呎至5500呎的地块，修建双拼屋时不要求新屋有第二套间（Secondary suites）或者套内分租单位（lock-off units）

• 对于面积大于5500呎的地块，修建双拼屋时则必须有至少一套第二套间

• 土地容积率（FSR）被严格限制在0.7FSR

• 如果地块上已经有后巷屋，则不能够再修建双拼屋。

  
  

对于RS分区双拼屋的具体设计要求如下：

给独立屋主带来更多选择和机会

允许修建双拼屋的主要目的是提高住宅供应量，而且温哥华市政府的政策鼓励在双拼屋中再加建第二套间或者套内出租单位，对屋主来讲有利于分担住房成本，建造双拼屋的热潮或许会带来进一步的土地升值。

之前的RS区划中，独立屋主有3种增加住房单位的方法：

第一种是在独立屋中修建第二套间。第二套间可以拥有自己独立的大门和地址，但仍是独立屋的一部分，不能单独出售。独立屋的容积率保持在0.7FSR。

第二种是修建后巷屋。这种方法的优势是可以增加容积率，独立屋容积率保持在0.7FSR，而后巷屋还有高达0.16FSR的容积率。后巷屋可以出租，但是仍不能单独出售。

第三种只针对1940年前修建的温哥华特色屋（Vancouver character house）。市府为了保留这种独特的建筑风格，允许屋主在地块上修建另一个单位，该单位可以单独出售，两栋房子的总容积率为0.85FSR。

而新规出台后，独立屋主拥有了一个新的选择。在容积率0.7FSR不变的情况下，在同一块地上可以修建两个可以单独出售的单位。一个房子变两个，如果出售的话，获利很大几率会超过单一独立屋；另一方面，如果愿意牺牲一部分居住空间，而将另一套售出的话，也有获利机会。

华人一直热衷于购买有土地的独立屋，而这次RS区划限制的放松，给华人独立屋主提供了一个开发自己土地的新方向。

更多人或将涌入西区

温哥华西区传统的豪宅区也大部分被划入这次可以允许修建双拼屋的范围内，对区内的豪宅市场走向将带来积极的影响。温哥华顶级地产经纪人之一的杨蕾（Layla Yang）对《加拿大地产周刊》表示，温西由于环境出众，又拥有温哥华顶尖的中小学，一直是华人移民向往的区域。该区域以独立屋为主，近年来房价节节攀升，使很多买家望而却步。新规实施后，必将给更多人带来搬入西区的机会。由于在同一地块上修建双拼屋的土地容积率没有改变，房屋单价应该变得比之前更可接受，所以她认为西区将变得更加吸引人，对整体市场有提振作用。

杨蕾

一位在该区拥有多块土地的人士对《加拿大地产周刊》表示，自己看好该区域地价上涨的前景。虽然温哥华市政府认为容积率的限制将避免土地投机情况的发生，但该人士仍表示相信新政将带来该区土地的又一轮上涨。

建商迎来利好

在过去一段时间，温哥华特别是西区独立屋兴建和翻建的势头由于豪宅价格陷入低迷、国内资金管控和贷款日趋严格等多方面因素的影响，屡屡出现停建甚至暂时烂尾的情况，导致建商叫苦不迭，而新规无疑让建商看到了希望。

双拼屋的建设相对简单，对于非常善于修建独立屋的建商来说无疑是利好的消息。据报道，温哥华有近7万栋独立屋在新规下可以修建双拼屋，无疑带来巨大的市场前景，值得期待。

此外，温哥华市政府对修建双拼屋的审批持支持态度。兴建申请获批较为简单，申请者只需要符合该区划的外观设计规则（External Design Regulations）即可获批，大大简化了过程，也使兴建的成本大大降低。独立屋主和投资人士或抓住这个时机，重新杀入市场，带来建筑领域的又一次繁荣。