价格平均下跌10%，墨尔本别墅清拍率连续2周低于50%【附答疑】,CityDiscount都市折扣微信公众号文章

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上个周末，墨尔本别墅清拍率延续上周颓势，再次低于50%，无处不透露着在接下来不短的一段时间内别墅市场将持续低迷。

其中以墨尔本内环如Kew，Balwyn，至中环如Glen Waverley等由为重灾区。体感平均跌幅在10%左右。多数本地房产分析师预期这一趋势将持续至2019，甚至2020年。

调研还显示越来越多的拍卖，都出现了围观群众站满整条街却只有一个买家参与的情况。

卖家应准备好接受这一趋势的到来，保持开放心态与单个买家进行协商。

本周我们采访了拥有15年经验的墨尔本房产投资人同时也是本地持牌地产经纪人的SAM ZHAO先生，来解答一些读者更关心的问题。

Q. 这波下跌的起因是什么？

墨尔本的房地产一直是一个公平开放的供需市场，价格回调的原因无非就是供大于需。而此次最直接的导火索就在于政策面的贷款以及印花税的收紧。

特别需要注意的是，澳洲房产的增长很大一部分依赖于投资资金的支持。现在投资者失去了利用杠杆的机会，自然失去了一部分投机需求。

同期印花税减免政策的取消也进一步促进了房产市场的降温。

Q. 最近想出手房产，有哪些建议？

如果最近2-3年不急着用现金的，建议可以等一等，毕竟房产是一个长线投资，短期回调也是为了一个健康的长期增长。

如果最近急着出手，建议找专业的本地持牌地产公司，毕竟二手房出售和新房出售在技术层面有很大不同，找对中介可以让您以更合理的价格成交。

Q. 等到什么时候是一个投资再入市的好时机？

别墅的投资在接下来1-2年内风险较大，回调幅度可高达20%（进入熊市前的临界点），不建议近期入市。

公寓的投资，现在其实是绝佳的时机，目前市面上仍然有一些转楼花的机会可以为您节省下高额的印花税。

Q. 凭什么说公寓就比别墅投资更稳？

从专业的金融角度来分析，公寓与别墅的决定性区别在于租金回报率。

相较于别墅不到2%的租金回报率，公寓平均6-7%的回报可以在任何时期撑起现金流，同时也为我们提供了一个最保守且标准的估值。

举例，如果我们将一个周租$500的一房公寓，不考虑其租金涨幅以及净增值等因素，假设每年通胀为5%（澳洲没那么高，只是保守估计），其一年$26000的收入相当于一个估值为$52万的永续年金资产。

换言之，这套公寓您以52万澳币购入，在金融市场上这是一个合理的估值，未来任何租金的涨幅或者净增值的溢价都是稳赚不赔的。

这一理论建立的基础就是房价可以跌，但是人总是要有地方住的，租金价位在那里就能撑起估值，因此投资置业靠近学校/CBD的公寓是最适合的。

当然具体的房产投资肯定不止参考这一项指标，有兴趣的朋友可以预约我们的置业顾问进行详细的咨询。