SAR是一家专门为商业及住宅房地产资产 提供投资者服务的美国本土公司。 

日前，我们收到了来自SAR公司的 关于圣何塞2581号标的（诺德仕第十期基金标的）的调查结果报告，于是在此同步反馈给大家。大家可通过此篇文章，从一个客观的视角对自己中意的标的有更进一步的了解。

以下便是SAR公司的调查报告内容 ↓

概 述

根据诺德仕海外商业地产的收购建议，SAR Enterprises 已对位于圣何塞2581号交界处大道的标的，完成了关键项的分析报告。并于2018年8月31日完成了标的现场的安全分析报告。

以下为 SAR Enterprises 对标的分析后的详细阐述：

标的所在市场

（世界科技市场的翘楚--硅谷）

标的位于美国· 加利福尼亚州 · 圣何塞。圣何塞是硅谷发源地，未来期望成为世界科技市场中心。

几大因素共同促成了圣何塞市场的突出地位：

1.  圣何塞是美国最主要的教育圣地之一。

斯坦福大学、加州大学伯克利分校、圣何塞州立大学，及其他几所大型学府皆坐落于此。

2.   圣何塞占有大量的风险投资机会。

风险投资是硅谷成功的关键组成部分。在斯坦福及周边生态系统中孵化的先进技术，可获得美国最大的风险投资公司募集资金。因此，圣何塞的科学技术与风险投资是同义的。

2018年，随着科技公司估值飙升至新高，资金越发强劲。加之圣何塞享有的高学历人才、优质劳动力、创新传统能力，以及获得风险投资的机会，已成为世界技术领先市场，不可替代。

3.   圣何塞正扩展多元化市场。

随着商业精进、税率下调以及需求的增长，硅谷主流科技公司已开始进军房地产行业。

子市场

（供不应求）

该标的在圣何塞北部子市场和Plumeria Drive微观市场内。位于圣何塞国际机场的东北部，101公路和880国道的交叉路口。工业租户青睐子市场，在2010年至2017年期间，该地区的基础设施完备，空置率达历史最低，极利于出租。由于供不应求，每当地产出售时，价格会飙升超过中值。过去几年里，整个圣何塞北部的工业建筑被住宅取代，导致研发基地越来越少。

自2010年以来，整个圣何塞北部的研发基地数量减少了9%，这个趋势使当地的竞对数量也随之减少，供不应求愈发严重。目前微观市场的空置率相对较高，约为17%，这超过了圣何塞宏观市场的空置率约9%。根据上市经纪人的反馈，其中有34%的空置率是由5个总计超过150,000平方英尺的标的造成的。另外空置的19%是由面积小于50000平方英尺的建筑造成的，这个与我们的市场无关。如果我们的标的日后空置出来，我们预计在9到 12个月之内，找到替换租客。

标的所在地 人口状况

（优质人才聚集地）

1.    圣何塞是加利福尼亚州的第三大城市，也是美国第十大城市。

2.    从软件、服务到传统葡萄酒生产，圣何塞以新颖又不失传统的技术，持续吸引着全世界。因此，这个城市有着丰富的文化历史和民族多样性。

3.    受过高等教育的高材生（在科学、技术、工程和数学领域）聚集在圣何塞，他们在众多把总部设在硅谷的领先科技公司中寻找工作。

因此，圣何塞拥有全美国最高的教育成就率，其劳动适龄人口中，持大学文凭的比例超越全国平均水平1.5倍以上。当地员工薪酬收入也是全美最高水平。

标的位置

（硅谷的核心商圈）

该标的得益于其在硅谷的核心地理位置。

1.    标的地区由连接旧金山湾区的四条主高速公路提供服务，包括101号公路和880号州际公路。

2.    标的距离硅谷237大道仅1英里远。附近过境交通便利，包括BoavuntuurVTA轻轨车站（不到1英里远），计划在2018年底竣工后连接到米尔皮塔斯（Milpitas BART）。

3.    距离圣何塞国际机场也不到3公里远，通勤者和游客出行都相当方便。

4.    在方圆2英里的范围内，设有许多服务设施，包括一个20万平方英尺的购物中心和含有150间客房的酒店（凯悦酒店）。

5.   这个地区，连同附近的米尔皮塔斯（Milpitas），大量的新住宅正在被开发，超过11000个新单元将在近期完成，1300个尚在建设中，至少850个已列入未来计划。硅谷大部分的高知名度公司，都占据了这附近要紧的地盘，包括PayPal公司（世界500强&全球最大的第三方支付公司）的总部距此也大约只有1英里远。

标的建筑翻修

标的始建于1983年，对于一个经历了35年风吹雨打的地产来说，它的状况却十分良好，这一定程度上归功于2006年和2016年的两次重造。该建筑是在混凝土板的基础上建造的，由倾斜的（预制）混凝土墙覆盖灰泥和砖单板组合而成。顶部是约两年的单层热塑性聚烯烃（TPO）。地产的外部、公共区域和停车区域也同样受到精心维护，没有明显缺陷。鉴于建筑的年代久远，我们的审查的重点，便放在了旧设备的老化状况以及翻新成果上。

该地产在2016年完成了约5.5毫米的内部翻新，包括照明、洗手间、健身中心、休息室和其他常见办公室升级。它包含约2200平方英尺的洁净室，由租客在租用期间自行承担翻新费用。在整修洁净室方面，租客还增加了极其专业化的楼宇自动化系统、现场水处理系统和多个实验室空间。诸此改进，皆使该标的在与区域内其他相似机构对比时，如鹤立鸡群。

投资分析

如下图示，多所权威机构对该标的估价结果，是很一致的。

当比较长期的净租赁财产和市场平均数时，我们重点考虑的是租赁和建筑物翻修所产生的附加值，因为很多时候这些附加值也许不能适当地计入市场数据中。

租客（高科技新兴行业领军）& 租契

该标的租给一家公开交易的挪威公司（OSE：THIN）Thin Film Electronic ASA（Thin Film）的全资子公司ThinFilm Electronics, Inc.。租客公司成立于2005年，总部设在挪威奥斯陆，主要研发设施在圣何塞（标的）和瑞典林科平。其他的销售办事处设在旧金山、美国、东京、日本，还有一个制造工厂设在韩国的平泽。

租客公司专门从事印刷可重写存储器，包括近场通信传感器和NFC智能标签。

虽在2005年正式成立为Thin Film，但此公司自1994年以来一直在开发基于聚合物材料的存储系统，起初是作为Opticom的一部分，后成为一家独立的公司。

在头十年，租客公司把重点放在与Intel联合开发的混合存储器件和基于硅的控制电路上。后从2006年起至2008年正式并入，Thin Film一直致力于印刷电子产品。

Thin Film的租赁期限共12年，始于2016年10月，终止于2028年10月。现在距离租约到期还有约10年的时间。租赁条款中包含预定续约的选项，不过目前租客还尚未启动该续约选项。租赁协议由Thin Film ASA担保，其中包括DNB银行发出的1.6亿美元信用证。租约是净租赁格式，租客负责所有非结构性的维理。房东则负责缴纳财产税和保险，这些税和保险都由租客按年偿还。该租约包括一项具体规定：租客偿还财产税的数额应限制在24MM以内。另外，房客还负责偿还房东的管理费，相当于房客支付了房东每年总收入的1.5%。租赁条款的全面摘要目前正在编制中，并将另行提供。

在对Thin Film2018年第二季度财务报告的回顾时，我们注意到一些与ThinFilm公司整体实力和当前盈利能力相关的问题。我们也注意到近期股价有些波动。尽管如此，我们仍看重积极的方面，比如此公司从第三方筹集资金的能力，自2013年以来，Thin Film已经从第三方来源筹集了超过3亿美元，包括一年前（2017年10月）筹集了1100万美元。鉴于我们对其所属的特定行业缺乏经验，而且由于此公司未申请信用等级，我们无法确切判断该租户的长远前景以及他们在租期内履行租约承诺的能力，因此我们建议诺德仕海外对租客进行更多的研究，以便更好地确定他们目前的财务表现是否有潜在忧患。

总结

该标的呈现状态良好，地处硅谷的强大市场内，当前市场可满足租户提出的购买价格和租金率。可能影响投资的潜在因素包括：承租人的实力、租借要求的专用建筑、以及基于现有建筑物年代久远而潜在的长期维修要求。