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来源：新浪乐居·楼面 作者：潘宇凌
在北京，流传着很多都市传说。
比如：2004年，一位男子在东三环的高档小区富力城买下100套房子，接待他的售楼小哥还以为碰到了开玩笑的。
不过没多久，男子在08年金融危机前夕将这批房子卖出，又把资金投入了海南。
那时每平6000元的富力城，现在是10万左右。海南3万一平的房子，价格好几年里一直辗转反复。
人们本以为，然后就没有然后了。直到海南前不久的一波上涨。
我也是最近才知道，现实里确有其人，传说是真的。
张羽冲，原北京交响乐团首席圆号手，1963年生人。曾卖过录音带、电器、服装，后利用业余时间时间开班教琴，直到03年考试取消特长加分。在那个年代已算收入不菲。
早在90年代中，张羽冲就曾在玉泉路附近租了一百多亩地，盖了房子出租，年收益20多万，但后来这块土地被征用，让他的地产投资暂时划了个逗号。
99年，张羽冲来到东三环的华腾园看房，当时北京还没有CBD，他也没有“投资房产”这个想法。只是被一套全南的大户型吸引了，毫不犹豫地买了下来。不久之后，张羽冲不断接到中介公司打来的电话，都问是否有出租的打算。
这时，做过生意的张羽冲意识到机会来了。没多久，张羽冲又在华腾园陆续订了4套。
10个月后，张羽冲以每平方米高于原价800多元的价格卖掉两套，增值10余万，剩下的两套继续出租，租金用来还银行的月供绰绰有余。
从此，张羽冲觉得，房地产原来可以这么玩。
2004年，他一口气买下100套（也有说50套）富力城，并在接近金融危机之前的高点时抛售了大部分。2008年中几乎处于“空仓”状态。那时，张羽冲曾表示，暂不打算有任何冒险和激进的投资行为，并且三年内不再碰房产了。
仅仅几个月后，张羽冲就“食言”了，2009年，他出手并带领着朋友们在三亚某项目买下百余套房产（传闻后来只留了部分优质房源自住收藏）。2012年，又在北京周边某家具城拿下45个商铺。
……
事迹的讲述暂且告一段落。百度张羽冲，可以看到他十余年来接受的采访，有一些受邀演讲的场面话，也有一些更接近本质的言论。
回头来看，颇为有趣：
“北京市房地产投资的回报率早已不是90年代那时动辄50％、60％了，不要把投资回报率想的太高，能有10％已经不错了。”——2003年
“很多投资者都觉得只要看中了地段，投资收益就有了保障，但如果你的房子在整个住宅小区内有几十套甚至上百套，将来无论是出租还是出售都会形成彼此的压价，势必会影响投资价值。”——2003年
“即使房价没有上涨，买不起房的人还是买不起房，该蜗居的还是会蜗居，即使房价再下降也一样。”——2010年
“我现在手里已经没有多少房子了，已经在逐渐退居二线，现在做的主要是帮助和指导别人投资”。——2010年
“不能等有了钱才投资，攒钱的速度往往赶不上房价上涨的速度。这房子130万，我有30万，可以和几个朋友一起买，收益的时候大家一起分成，这才是真正的能赶上时代，等攒够了80万，房价已经涨到180万了，永远赶不上。”——2010年
懂得地域、审美、时间的差价
乐居：房产投资如果总结一个最大的经验或者秘籍，您认为是什么？
张羽冲：其实按我的理解，真正的挣钱就分三块。一个是地域的差别，你比如说南城的东西便宜，北城东西贵，你看到了地域的差别，你把南城的拿到北城来卖。或者是你看美国人，中国那时候刚刚开放，人工便宜，用我们这儿生产的便宜东西拿到美国卖，这就是地域的差别，挣中间的差价，这个需要时间，你有时间跑、有时间看、有心观察，你就能赚到这个钱。
这个钱不难。就像改革开放初期一样，那时候到深圳买条喇叭裤，到北京来卖，一条能赚10块20块，买个蛤蟆镜，你看这就是时间差价、地域的差价。第二个就是审美的差价。其实可能很多做贸易做经济的人没有讲过这种概念。都是衣服，因为你设计得漂亮，你有审美就可以多卖出多少钱。
你看衣服大家都有，为什么你要代理一个法国品牌呢？就是因为审美。你觉得那个时候人家有品牌有设计感，你这衣服只是能穿就行了，颜色都一律是灰。你卖500块钱，人家拿来卖5000块钱，人家贩卖的是审美差价，就赚大钱。因为人都向往美好。
第三点叫时光的差价。就是说大家看到的都是今天的事情，你看到的是明天的，有人看到是后天的，还有人看到的是两年以后的。你看到了时光的差价，其实这就是投资，我买的是未来。现在大家都卖6000元，但是我看到的是三年以后它应该值2万。
这三种（差价）都能兼顾到，都能赚到钱的人是一流的人。所以我从来都奔着这个目标在思考问题。
你比如说富力城，当年算在南城，所有的老北京人认为，虽然就离国贸差了一公里，但是觉得南城不值钱。大家没有看到时间的差价。人们就知道南城，但是没有来看一看南城未来会是什么样。
第二，审美的差价。当年卖房子都卖毛坯房，富力城是最早来卖精装修的房子，这就是审美的差距，你发现这楼道的都铺上地砖，墙上也都是地砖，大堂能设计成那样，园林能设置成那样，这里头，有审美的差价！
第三，是看到了时光的差价。是那一会再慢慢再讲。这三个里头差价还要会计算，所以这三样事情你先要衡量。
再一个就是什么叫炒房，什么叫投资？人家说我炒房我很不爱听，我认为我是投资，就是我拿来以后可以出租，出租的回报率百分之十几。我没有想过拿来房子涨多少钱卖。我觉得就是出租的回报率能让你做得非常大。
以富力城当年一套房子6000块钱每平米，60平米36万元，租4200。百分之十几的回报租金，而且租金在涨，就和商铺一样，那房价也会跟着涨。
你比如说银行利息6%，你出租回报率13%，你就最起码的这个房子还能翻一倍的价格，是能看到的，就是说我买了以后涨从6000涨到12000，我卖给别人以后，人家还有百分之六点几的回报是比银行的贷款利息高的，这就是房产投资生意。
我们从来没有房子卖到最高点，因为我们看到的是最初最前面那一段投资机会。
乐居：我们以北京为例，为什么北京房价过去10多年涨得很快？
张羽冲：2000年左右北京是人口净流入的城市，每年大学生进入几十万人，这些几十万人每人要25平米，你还得要这个六七百万平方米，那时大改造大拆迁。那个年代租赁市场没有什么外销房，也就是商品房很少。
从2000年才开，刚开始盖，能出租的房子都很少，自住的房子都不够，哪来的出租啊，所以说出租的市场回报非常高，再加上每年拆迁六百七百万平方米，为了北京奥运会拆一平米，你得补人家1.5平米啊。人家再买回来吗，需求不就又翻了1.5倍嘛，那怎么也得要八九百万平方米。
就按照北京1300万人，每人每年平均递增0.5平方米，还要700万平米，对吧？你就算一算，你都知道有几千万平米的需求量。但是非典的时候你知道停工了多少项目，就是本来可以盖很多楼都没人干了，就积压了需求，等着哪天爆，大家一抢不就在加价了吗？你要是没有抢哪来的加价啊。
非典时候其实是一个入手非常好的时机。
十个房子有15个人买，那肯定要涨25%啊。十个人十套房子，有20个人买，那必须要涨50%。这是个数学规律。要么就有关系者得，要么叫价高者得。
学会用杠杆
乐居：同样是投资房产，为何你能赚更多的钱？
张羽冲：别人用两小时弹好的曲子，我告诉学生怎么能只花15分钟，用最简单、最科学的方式，我告诉你技巧，从哪练，怎么练，练多少的速度，练多少遍，一次错误都不犯，你就练好了，然后再从头迎刃而解，所以说要找生活的技巧。
很多人没有找到生活的技巧，生活很辛苦、很累。因为生活、工作当中70%也是无效的。无效以后老板怎么能给你涨工资呢，其实老板很多的经营方式也是无效的，没有把人性全部的积极性调动出来，是因为他很多管理的模式是无效的。
你比如说六千块钱一平米买的房。当年鼓励大家投资买房。你首付两成就买了。隔了两年以后9000块钱卖掉了。可是我9000块钱又买了。这里的区别是什么呢？区别是你可以多买两套，因为你的首付款挣出来了，这就叫效率。有的人就死拿着，一直等着，他还是一套。
但是我不是。比如说我一百平米是6000块钱买的，8500卖掉的，赚了25万，这25万可以多买一套房的首付，等于由原来的一套变成了持有了将近三套房。
这就是效率。要会用杠杆，会用资本。很多人不会想到这一点。
现在买房就是个亏本生意
乐居：您怎么看当前的楼市，未来房地产还值得投资吗？
张羽冲：我觉得北京市场的最大的问题是租售比。在我心里，现在买房就是亏本生意了。
我们以15年前，富力城一套一居室月租4200元，现在月租9000元，那时候房价6000元每平，现在卖10万每平，房价涨了15倍，租金是涨了1.5倍。
那个时候我建议大家投资买的原因，是看到了租金高于银行利息一倍之上的这种巨大的空间。
现在正好相反，要是10万、11万，我就卖掉它。我做一个理财6-8个点收益，如果你做得好的话能吃七个点收益。
1000万一年就能省70万。3000万就210万。我说的这个七个点是还租回原来住的这个房子，不影响你生活品质的情况下，你能吃回七个点的巨额的差点。
全部卖掉，租房子，这就是境界。今年拿这儿做个证，我坚决租房子，我不买房，我认为买房子于我就是一个亏本的生意。
再具体给你们算一下。你比如说我可找到投资回报率高的项目，比如说10%的回报，同样一个3000万的房子，我卖掉了，我拿着3000万做一个理财，一年就按10%，300万。
我拿出40万还租原来的这个品质不变。那你一年净剩260万，三年780万。三年以后，一定是多套房上税来替代这个限购政策，它是有一个常态化的东西来替代，对吧？
替代完了以后，房价从11万回落到85000元每平，一个300平米的房子一平米，说少点吧，2万块钱的差价，你又省了600万。
600万加780万，1400万。三年没有影响生活，平白无故三年以后你账上多了1400万，这也是改变人的生活。
决定租金的关键是流量和单笔消费额
乐居：您曾投资过不少非常赚钱的商铺。能否谈谈你买商铺的秘诀？
张羽冲：商铺最大的价值是跟租金挂钩，租金将来就是你看到的时间。时间的价值有多少？就未来五年，它为什么会涨租金，你说涨的理论依据在哪？一就是流量，二是单笔消费额，这两点决定你的房租。
你看，本来一天成交了3000单，未来你觉得能成交4000单，这就是利润增长点。还有一点，通货膨胀，这个菜现在卖30，再过五年以后这菜能卖58，不管你卖30还是58，他都是45%的利润。 所以说，同样都是卖一个菜，人没增加，还是3000人来吃饭，但是你的流水的总额高了。
本来3000人，比如一天流水3万，但是三年以后物价你会觉得会通胀到什么样的程度，还是3000人，但流水可能就变成4万多了，那你的利润也是在增长的。
流量无非就是没有空档期的流量是最高的。就是早中晚节假日，都不会有空档，这是最高境界。白天中午来消费的，都是来上班的。因为住宅里头人都走了，没有那么大的消费。就是说你看中的白天一定是写字楼。
早上是住宅、写字楼都可以来吃早餐什么的。晚上，写字楼没人了，节假日，写字楼没人了。所以说，写字楼、酒店这种东西呢，它的效率会打一个八折。晚上没人。节假日不上班。
你说我一天流水3万，突然有三天流水只有20000，那前面30000平均过来就变成22000了。也很痛苦。所以选择住宅、写字楼、酒店步行300米内都能辐射到的这种商铺是最值钱的。
乐居：最近看您朋友圈经常在晒娃，能讲讲地产投资专家是怎么带娃的吗？
张羽冲：带娃有两种带法，一种就是把它养大，第二种为社会培养人才，我把这三个娃当成我的一个企业，我就当用20年做一个企业。怎么来做这个企业，那就要把我精彩的人生，通过我的思维，把它提炼成最简单的语言，传递给孩子。
我天天在朋友圈晒娃的照片目的是什么？就给孩子纯流量。因为认识我的人很多，几十万人都是我朋友，我在晒娃，所有人都知道我的女儿成长的道路！将来我的遗产就是把我的流量顺利地传递给她，她就接了这么多流量，就能创造财富，做什么事她都会简单多了。
你看你上名牌学校就是两件事情，一是学知识，另一件是社交。你上哪个学校决定了你朋友圈的档次。
你别忘了，在一个学校你一个班里头发小就几十个人，你能有多少，你成功的概率又有多少。所以我把我成功的这种阅历和我认为最值钱的东西通过不经意的培养，慢慢的一点点都留给孩子，把这点遗产都留给孩子们。在当下大家看不明白，等20年以后，你们会发现我走在了所有的家长的前面
以上为采访内容，还请大家辩证去看。
我觉得吧，不管买的是住宅、商铺、还是旅游地产，不管是以租养贷还是贷贷相传，每个人都有自己的投资风格。
关键的问题在于，你的仓位是多少。
像前一段儿，前江宁科技股东，微博名现在叫@金山二姐，发一朋友圈儿，说每年房租收入可以在回龙观买两套房。
我算了一下儿，一套房年租金按20万算，回龙观两套房算一千万，还真差不多。不禁感慨自己还是要努力。二姐的关注点之前就开始转向国外了，从配置出发来讨论，没问题。
再比如欧神，大家看到他两年前300多万买了天通苑，现在可能五六百万，但是说白了，一套天通苑在欧神的仓位，那都不叫仓好吗，可能就占百分之几或者更少。
但一套五六百万房子，对于很多人来说，可能就是全部。咱老百姓家，有五六百万，要不要买天通苑，这就不一定了。
张羽冲老师说，对于他，买房子是亏本生意，卖房的钱用来买理财，坚决租房子。
这个观点是不是很熟悉？在水木、雪球还有网上其它各种地方，一直以来都能听到这样的想法。而且，网上资料表明，张羽冲老师在2012年就这样说过了。
我个人猜测，像张老师的身份，肯定会有一些认购超市场收益的内部理财机会吧，像那种有认购门槛儿的。
每个人的仓位不同，情况也就不同。像张老师这篇访谈出来，底下的评论都纷纷表示：还是选择买房。
该说群众的眼睛是雪亮的呢？还是说经过大盘教育民智已开呢？亦或者说，有心人能在市场情绪里面看到其它的机会呢？
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