贷款购房如何获得最低的贷款利率？,美国德州阳光地产微信公众号文章

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想要贷款，先要了解影响贷款利率的因素有哪些？在美国贷款买房时如何获取更低的贷款利率？这些考虑在购房前都在所难免。

美国房屋贷款通常有30年、20年、15年、10年的固定利率，或者7/1ARM、5/1ARM等可调节利率。影响美国贷款因素也很多，比如信用分、十年债券利率、股票行情、华尔街日报主要利率等。

那在美国贷款买房时，如何获取更低的房贷利率呢？

1. 提高信用分数：信用分数在750分以上是最好的

√ 条件允许的情况下，尽早地申请信用卡，这样可以获得更好的成长历史记录。如果属于刚来到美国，没有信用记录和历史的情况下，可以先申请押金信用卡，或者对信用及要求很低的卡。

√ 尽快申请到更多的信用卡。虽然每次申请信用卡时，信用卡公司会查询信用记录，从而增加信用查询次数，导致信用分数降低。但随着时间的变化，购房者账户总数越多，信用分时得分就会越高。而一般，申请信用卡的记录查询只追溯两年，对信用得分的影响会减少，所以尽快申请到更多的信用卡会对后续的贷款购房有不小助力。

√ 最早申请的信用卡不要注销。信用记录逐步建立后，可以申请到额度高，条件好的卡。但取消最初申请的信用卡，会对信用记录产生影响，使可查询的信用历史记录时限变短。

√ 信用卡透支额度不要太高，尽量控制在1%-20%之间。如果不小心透支，可以提前还款，不要等到还款日期才自动还款，因为信用分数更新的周期和你的信用卡可能不一致。

√ 购买大宗商品时，分期付款、准时还款会使信用涨得很快。

2. 贷款年数

√ 常见的有30年、15年及5年的贷款年限。通常年数越短，利率越好，因为贷款年数越长，贷款银行风险越高。

3. 利率是固定利率还是浮动利率

√ 通常浮动利率好过固定利率，固定利率贷款的风险在银行。

4. 是否属于大额贷款

√ 通常情况下，$424100以下的房贷是标准的贷款项目，通常可以拿到最好的利率，$625000以上的房贷称为巨额贷款。

√ 大额贷款利息更高。很多房贷公司，尤其规模较小的公司，并不愿意自己掏钱给所有的客人，而是转手打包卖给其他财团，Fannie Mae 和Freddie Mac就是最大的两个买家，如果这两家公司不购买，则可选择的贷款项目就会少很多，利率也会更高。FHFA每年发布Conforming Loan的上限，超过这一额度的房贷，Fannie Mae 和Freddie Mac不能购买。

5. 自住、投资还是商用房

自住利率比商用房利率低。对于银行来讲，自住的房屋贷款会比其他用途的房屋贷款风险更低，所以利率也会好很多。

6. 新房贷款还是重新贷款买房

新买房利率比重新贷款利率低。

7. 独立房屋还是公寓式住宅

独立房屋房贷利率通常比Apartment或Condo这类公寓式住宅的利率低，而且在审批程序上独立屋也相对便捷一些。

8. 头期款比例不能太低

首付比例不能太低。20%或以上的比例通常能拿到最好的利率，有些房贷公司要求公寓首付不低于20%。Single House和Two House通常可以首付较低，通常为10%-20%，但意味着利率会高。对于Fannie Mac房贷来讲，首付最低为5%，巨额贷款首付不低于10%。3.5%的利率是FHA房贷要求的最低首付，再低就会很难申请到房贷。

9. 买点数

举个例子，假设要贷款40万的投资房，根据规定，想要拿到自住房的利息，在贷款时就要先付两个点数，也就是400000*2%=8000元。