这家评级机构对住房抵押贷款进行了分析以发现哪些家庭更容易拖欠还款。 

穆迪发现，在距离市中心5公里范围内，拖欠房贷至少30天时间的借款人平均比例为1.1%，但在距离市区30至40公里外的郊区，这一比例跃升至1.9%。 

穆迪指出了这一差异背后的许多因素。 

报告称：“郊区的平均收入比内城区低，而在外郊地区，平均来说，抵押贷款的贷款价值比（LTV）要更高，社会经济条件通常较弱。” 

“这些因素增加了外郊地区抵押贷款违约和拖欠的可能性，尤其是在经济低迷的情况下。” 

尽管房地产在远离市中心的地方通常要便宜得多，但较低的平均收入意味着大多数家庭支付的贷款要慢得多，如果房产价格大幅下跌，他们就有更大的风险陷入负资产。 

穆迪指出：“在还贷超过预定的最低还款额方面，收入较低的人能力较弱，这意味着还贷步伐更慢，而LTVs则变得更高。” 

“较高的LTVs增加了违约风险，如果出现违约，负担亏损的资产权益就会减少。” 

拥有正资产的人，如果他们偿还债务有困难，但仍能有能力还债，他们可以选择卖房，而那些负资产的人可能会陷入违约的状态。 

穆迪观察到，非银行贷款机构似乎也在这些领域做了更多的业务，这可能是由于借款人的高风险，因为他们的收入较低，而且往往不那么稳定，贷款价值比也更高。 

虽然悉尼的地理位置几乎是完美的，与CBD的距离越远，房贷拖欠率稳步上升，其他主要城市在CBD的拖欠率要比5-10公里开外的高得多。 

穆迪表示，这主要是由于这些内城区的不良投资贷款造成的，其中墨尔本57%的抵押贷款拖欠者位于CBD的5公里范围内，主要是房地产投资者。 

该评级机构警告称，在严重的房地产低迷期间，内城区的违约率可能会大幅上升。 

“在悉尼、墨尔本和布里斯班的CBD内5公里范围内，至少有50%的抵押贷款是用于投资目的，”穆迪称。

“在这些地方，也有很高比例的只付息贷款持有者。相比较于自住业主和还本付息贷款持有者，投资和只付息贷款的表现对房价下跌更敏感，因为借款人依靠价格上涨来获得投资回报。” 

“房价下跌也会让借款人在对此类贷款进行再融资或延长只付息贷款条款方面更有难度。” 

虽然由于投资者的高比例，内城区的抵押贷款拖欠和违约率可能会上升，但穆迪预计，如果房地产崩盘，郊区仍将面临最严重的打击。 

“如果房价持续低迷，内城区如果投资者和持只付息贷款的贷款人比例较高，抵押贷款拖欠和违约率可能会增加，但总体而言，我们预计外郊区的拖欠率和违约率将保持较高水平。”