正当诺德仕第十期商业地产基金的募资如火如荼、渐入尾声的时候，又一个好消息传来：对第十期标的的第三方估值报告已经出炉。这份报告将被贷款方认可并且投入使用。基于诺德仕的强大贷款能力，贷款方都是华尔街赫赫有名的投资银行（而非商业银行），所以这是一篇被金融界、地产界专业人士认可，并将据此确定一千多万美元贷款走向的决定性报告。
今天主要跟大家分享下此报告中关于诺德仕美国商业地产第十期标的的估值概要部分。
第十期标的估值（截图来自于三方估值报告）
此份报告中列出了诺德仕第十期美元商业地产基金标的Thin Film（2581 Junction Avenue,San Jose,CA）的三项估值，每项均高于诺德仕最终谈下的3200万美元的买价。三项各不相等且越来越高的估值价格到底代表了什么？且待接下来一一解说。
Market Value是根据目前美国商业地产市场价格，也就是用现有租客的租金给房东带来的回报来计算的。这是一般人比较看重的估值。此报告中所给出第十期标的的3300万美元Market Value远高于诺德仕所谈下的3200万美元的成交价。
Dark Value的意思简单来说就是：万一现在的租客搬走，且还没找到新租客，导致标的完全空置出来的时候标的的价值。一般来说，房子空置无租金收入，下一个租客还不知道在哪里，这个估值一定是比有租客的时候要低的（Dark在这里的意思是黑暗、黑灯瞎火，表示租客走掉以后整个建筑黑灯瞎火的状态）。
但是在这份评估报告中，Dark Value的价值却超过了Market Value以及诺德仕的买价。要知道，在标的中Dark Value能比Market Value更高的几率不到万分之一，这到底是为什么呢？背后主要有两个原因：
第一，估值方认为这个标的是不愁找不到租客的。
第二，新租客会比现在的租客付更高的租金。所以，老租客走掉，对于房东诺德仕来说是个好事情——可以趁机涨租金了。
根据标的过往的出租记录，这个判断实有依据。大名鼎鼎的高通Qualcomm就是这个标的的上一个租客。高通搬走以后，四个月的时间，Thin Film就搬进来开始交租。除去搬家时间，租客更换基本是无缝连接的。“不愁找不到租客”，这个结论不是一个预测，是确确实实发生过的事实。
而Thin Film搬进来之后，立刻投入1000多万美元进行装修，到现在已经花费了500多万美元（有多用心？租客自掏腰包掷重金精装标的物！），从中也可以看到房客的态度和对建筑的满意、用心程度。
Insurable Value即建议保险的价值，这一项的意思是说：第三方认为这个建筑和设施，应该上这么多的保险。原因何在？正是诺德仕反复强调的一点：全套的芯片生产设备和配套设施，在硅谷是极度稀缺的资源。这个资源的价值正在节节攀升，据报告显示，现在的估值已经达到了3975万美元，比诺德仕的买价高出了24%还要多。
借用诺德仕创始人王克非的一句话：对地理位置、稀缺资源和房客质量的把握，是诺德仕的核心竞争力。诺德仕会为其客户找到最有质量、最保险、最有价值的资产。这份估值报告，正是对诺德仕质量控制的一份沉甸甸的背书。诺德仕将一如既往的继续为大家工作，带给大家海外低风险配置的最佳选择。
附：欢迎在文末留言【报告】进行报告全文查阅
诺德仕海外美国商业地产第十期标的Thin Film
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