（图片来源：Property Observer）
过去的 20 年是互联网蓬勃发展的 20 年，由于互联网空前的繁荣以及普及，众多的创新行业应运而生，并不断的在市场规则，法律法规发面向传统的体制和行业发出挑战。最著名的便是 eBay， Uber (优步)，还有 Airbnb。这些企业都是以创新的方式，改良传统的行业， 例如零售，出租车，以及租房。在这种创新的模式下，平台本身不再出售产品，而是对接有服务和产品的人以及需要这些产品和服务的消费者。最终达成交易的服务提供者以及消费者。本文以 Airbnb 为例，介绍这类创新模式对澳洲法律法规提出的试探与挑战。
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Airbnb 到底谁管？
要回答这个问题，还要取决于 Airbnb 出租发生在哪一个州，就算是同一个州，不同的市政厅（Council ）也可能会有不同的政策。
本文就以悉尼为首府的新南威尔士州为例，地区划分法规（Zoning Laws）或者地区环境发展计划（LEP）为主要判断一个物业是否可以作为假期短租房（short-term holiday rental）的法规，违反的话将会受到惩罚，一般为罚金。有意思的是，并不只有政府才可以作为启动上述诉讼或者举报的主体，邻居，曾经的住客，市政厅，甚至酒店行业协会等都可以成为启动上诉诉讼的主体。例如 2015 年悉尼先锋晨报就报道过一个案例，就是 Randwick 市政厅向其治下的物业所有人发出处以罚款的警告信，理由是业主在没有审批的前提下经营住宿及提供早餐的服务（Bed & Breakfast）。
因此，简而言之，在新南威尔士州， Airbnb 的业主如果是以盈利为目的经营的话，需要向当地市政厅申请 Bed & Breakfast Accommodation，有一些市政厅会要求至少有一个管理人住在 Airbnb 的物业里面。
如果是带家具整租的物业，类似于酒店式公寓 Service Apartment 的话，就需要看当地市政厅是否允许经治下无物业作为“酒店式公寓”经营。因为长期将物业作为酒店式公寓出租实际上是商业行为。在此需要说明的是，并不仅有别墅和公寓可以作为“酒店式公寓”，姻亲房，后院建的小木屋等，都可以视为“酒店式公寓”。
Airbnb 租客在房子里出了意外怎么办？！
如果房客在房子里除了意外，很多房东第一个想到的就是保险，那么下面我们就来看看，你的保险管用吗？
首先分析的是人受伤了怎么办？
房东与房客同住时：
如果你作为房东购买的是 Home Owner Insurance或者 Strata Owner Policies， 那么很抱歉，这个保险帮不了你，房东很可坑需要自己对房客进行赔付。原因很简单，这个保险不理赔物业在作为商业用途时发生的意外。
因此，谨慎的Airbnb房东应当要购买额外的公共责任保险（Public Liability Insurance）。如果出租已经成为商业行为，则应该购买额外的商业保险。
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整租情况下：
如果出租的行为被界定为短租（short-time letting），那么Landlord Insurance一般会包括。但是如果出租行为是酒店式公寓的话，就应该购买额外的商业保险了。
物业或者财产的损失怎么办？
标准的保险并不理赔房客蓄意造成的物业损坏，例如物业当成是派对场地造成的损坏，或者房屋里面摆设，艺术品的损坏或者丢失等。这些都需要购买额外的保险。
物业公司有权利禁止 Airbnb 物业的出租吗？
目前，越来越多关于 Airbnb 的投诉来自于公寓物业。因为租客在深夜发出的噪音，对公共区域的破坏等等，这些都属于公寓物业管理的范畴。
但是比较尴尬的是，公寓物业并不能够直接禁止业主经营 Airbnb 出租，因为法律有规定：任何禁止或者阻碍业主出租的物业管理条例法规应视为无效。
因此，如文中前面部分提到了，物业公司可以向当地市政厅投诉或者举报其业主的未获得政府批准的 Airbnb 经营活动，但没有权利直接禁止。
在这里稍微延伸一下，根据 2016 年维州高院的判例，租客将其中一间房屋用于 Airbnb 的行为，视为分租（Sub-leasing）,一般租约都要求租客在分租的时候事先得到房东的同意，否则即为违反租约。因此，有意向做 Airbnb 的朋友要注意，如果房子是你向房东租的，继而你用其中一间房间做 Airbnb，撇开政府批准不谈，这个行为本身可能就已经违反了租约。房东或有权利立即终止租约并向你索要赔偿。
Airbnb 和空置税
首先，什么情况下需要交空置税（ATO Annual Vacancy Fee）？
如果你是海外房东，只有在以下情况下不需要交空置税：
在过去 12个月当中，至少有 6个月：
1. 房东，或者房东的亲属自住；或
2. 或者房屋已经出租（租约最少为 30天）；或
3. 房屋已经放到出租市场上求组（求组至少 30天以上的租约）
因此，如果您的房屋是全年用于做 Airbnb 用途，且租期都是短于 30 天的，房屋不能在空置税法规下被视为“被居住”，进而会需要缴纳空置税。
另外，在维州墨尔本某些地区的本地房东和海外房东，还需要去了解维州今年 1月 1日开始实行的维州空置税（VRPT）。
政策展望
根据新洲议会 2017年 4月的报告，关于短期租房（整租或者分租）立法以及规范将逐步健全。可能出台度假或者短租的出租行为指南（Code of Conduct）, 给与当地市政厅调查取证以及强制执行的权利，对Airbnb类型的短租的房东发放许可证（Licence）并要求缴纳税收，统一管理，以及给与物业公司在紧急情况下直接起诉要求止损以及赔偿的权利等。
在今年 5月新洲政府也表示，明年准备立法给与多层公寓业主物业管理团体权利禁止在同一栋建筑内的公寓用于 Airbnb。另外，明年可能出台新规定，限制大悉尼地区的物业，每年不得已 Airbnb 形式出租超过 180个晚上。希望这样的政策可以缓解某些地区本地租房市场的紧张以及可负担性。
总的来看，政府规范以及立法的进程正在追赶市场发展的趋势，从多个立法以及执行层面，以达到各方利益公平共存的同时，使公共利益以及安全得到保障。
Tina Hua （德盈律师事务所执行合伙人）
法学学士、法律博士
新南威尔士州执业律师
澳大利亚最高法院执业律师
澳大利亚国际公证律师
华律师的专业领域为商法，公司法，房地产开发，商业诉讼 仲裁，争议解决，商业移民等。华律师多次参与中国企业在澳洲着陆投资，中澳两地的法律背景，让华律师可以精准的理解中国背景客户需求，并匹配相应的澳洲法律框架意见。其诚实勤恳的专业态度以及高效解决复杂问题的能力获得了客户的高度认可。
工作之余，华律师积极参与澳洲华人的公益事业以及华人社区的普法活动，为澳洲多家本地媒体撰写法律普及专栏文章，并受邀多次参加面向公众的投资以及商业法律讲座。曾应澳洲华人电视台 – 天和电视频道《名人访谈》栏目邀请，录制了《房产投资应注意法律事项》，以及《婚前婚后应如何保障我们的财产》法律系列节目。
作者联系方式：
Mobile | 移动电话:（61）452 452 867/ 02 9223 4880
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