我们总结了以下一些关于房地产投资的问题，希望对您有帮助。
1问：澳洲房市低迷，房产投资哪里还有机会？
澳洲房市低迷，澳洲市场整体租金回报率持续走低。拿2个卧室的公寓来举例，悉尼租金回报率由2009-2012年间超过6%，到2017年仅3.7%。
由于澳洲和英国有着千丝万缕的联系，英国实际上是澳洲当地海外投资的首选地之一。
2问：英国房地产投资现状是什么样子？选择伦敦还是曼彻斯特？
全世界资本对英国房产都格外偏爱，一部分原因是英国房产体系非常成熟，收益稳健；还有一部分原因是英国在资本安全、隐私保护上做得非常好，不然英国也不会成为各个国家流亡首脑、官员们出逃后的最终落脚点。
华人海外房地产投资更多的资本早已流向英国。2017财年，中国在澳洲的房地产投资额是152亿澳元，而中国在英国的房地产投资额超过了182亿澳元，金额超过澳洲。
伦敦 V.S 曼彻斯特
之前这么多年，资本比较集中流入伦敦的房地产市场，现在伦敦的情况更接近于悉尼，在过去 15 至 20 年已经过了飞速发展的阶段，接下来趋于稳定甚至开始下滑，需要投资者花费更多的精力，来寻找和挖掘投资机会。
然而，英国曼彻斯特房地产近期的租金回报率以及房产增长率数据显示出这个城市成为全世界为数不多的处在增长风口的城市，投资者非常有可能在曼彻斯特房地产系统性增长中获益。
3问：曼彻斯特在英国是什么定位？
曼彻斯特是英国第二大城市，全世界最早的工业城市。目前英国希望把曼彻斯特打造成服务英国本土的金融、文化中心，目前正在进行彻头彻尾的转型。
TOP公司总部伦敦至曼彻斯特大迁移：
英国富时指数前100的公司中有超过80家都选择在曼城设立总部，大公司选择曼彻斯特做新总部主要是因为这边性价比太高了：曼彻斯特生活成本基本上是伦敦的一半（见数据参考），另外，曼彻斯特大学城也提高了公司的招人的效率。
4问： 曼彻斯特人口结构是怎么样的?
市政厅分析师预测曼切斯特区域的人口会在2025年增长20%的人口，达到625,000人。
曼彻斯特学生：曼切斯特是名副其实的大学城，是英国拥有学生人数最多的城市，大约有10.5万名学生。除了庞大的学生基数，曼彻斯特毕业生保留率高达51％。每年这么多的学生加上毕业生，促进了人口增长以及曼城文化娱乐、消费、房屋租赁市场的强劲发展。
年轻工作族：由于曼彻斯特其较低成本，曼城将持续涌入大量的金融、科技公司，年轻工作族人口将持续大幅度增加。例如：仅BBC总部迁入曼城就为其带来15000个就业机会。
游客以及商旅人士： 2017年曼彻斯特有131.9万外国游客，同2016年相比增加了10%。
5问：曼彻斯特城市未来基础建设规划可以带来新机会？
城市高速铁路HS2（High Speed two）计划：是英国正在进行中的，以Y字型连接伦敦、伯明翰、曼彻斯特、利兹等地高铁计划。设计时速达400公里，预计2026年完成首段伦敦至伯明翰段，2033年全线完工。
此期间，将创造至少1万以上的就业岗位。建成后，从英国到曼彻斯特的时间将节省一半，缩减到一个多小时。
另外，还有英国政府早些年前提出的英国北方经济引擎计划“Northern Powerhouse”，曼彻斯特是这个计划里面的核心。这个计划主要内容就是英国政府会用200多亿英镑用于完善城市的医疗体系，教育设施和交通设施的计划。可以持续关注其开展情况。
6问：曼彻斯特房屋租赁市场供需现状是怎么样的？
曼彻斯特目前的房屋出租率为98%，平均每间房屋放到租赁市场上不到72小时就会被租掉。英国的大型市场研究所 JLL 预测，在 2017 至 2022 年间，曼彻斯特的公寓租金会上涨 20.5%。
曼彻斯特的租金收益率为全英最高，增长率也为全英最高。回过头来和澳洲房产比较，曼彻斯特房价比澳洲还低，但是租金收入比澳洲高，同样规模的房产投资，在曼彻斯特房租收益要比墨尔本高上一倍。
7问：大方向，我应该怎么挑选投资房产？
确定投资目标和期望值：明确自己的投资目的，计算好投资回报率，不要投资定位不清晰的房产，一个定位清晰的投资房产通常有显著的需求方，比如市中心公寓、学生公寓、服务式酒店公寓。
房产区域的基本数据：分析本区同类型房产的投资回报率，以及相邻区域的房产数据，有助于做出理性的投资决策。
地理位置和本区的基础建设：考察是否靠近学校、生活以及商业中心和写字楼、交通是否便捷等因素。
租房空置率：考察是否有稳定的租客群体，在租金回报率上将空置率的因素也考虑在内。
8问：确定大方向后，细节上，怎么确定 “对，就是它了！”
建议考虑以下几个方面：
- 楼层（低楼层，高楼层）
- 采光，通风，噪音，物业管理
- 是否需要进行房屋改造，改造的成本，以及其他费用
- 最后仔细算一下房屋保值、租金回报率、现金流、空置率
9问：曼彻斯特房产投资需要多少钱？对海外投资者有什么要求？
曼彻斯特对于海外人士的投资要求相对比较宽松。对海外人士购买房产没有额外限制。产权一般是250年，到期可以再续。无论是期房（楼花）还是现房，都可以自由选择，同时当地的房屋贷款能减少投资经济压力。
资本投入方面：曼彻斯特目前大多数公寓项目总价基本在人民币150万至300万之间，首付在10%-30%左右，太贵的公寓项目则需要谨慎计算未来收益率，并仔细考虑公寓定位；也不建议考虑特别便宜的投资项目。
（以实际房产项目信息为主,数据仅供参考）
建议与房产顾问和中介多沟通，除了房产本身的信息，也可以向他们多获取一些和投资回报有关的市场信息，税务和其他投资费用，确保投入成本和预算基本一致。
10问，11问， 12问...: 澳洲税务和英国税务有什么不同？澳洲税务居民和中国大陆税务居民在英国买房，成本一致吗？一套标价为30万英镑的房产，实际需要付出多少成本?...
其实很多细节由于篇幅有限，无法全部列出。
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图为曼彻斯特城市中心Uptown Riverside效果图
图为曼彻斯特城市中心Downtown内部效果图
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参考资料：
1. https://tradingeconomics.com/australia/housing-index/forecast
2. https://www.realestate.com.au/invest/2-bed-unit-in-sydney,+nsw+2000
3. http://firb.gov.au/about/publication/2016-17-annual-report/
4. http://house.people.com.cn/n1/2018/0213/c164220-29823141.html
5. https://www.visitmanchester.com/
6. http://www.sohu.com/a/226620319_627135
7. http://www.mancunianmatters.co.uk/content/030568801-we-knew-it-all-along-now-its-official-manchester-beats-london-best-place-live-%E2%80%93
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