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第 725 篇原创文章
在大多数情况下，要成功地操作一个房地产投资项目（如装修、分地、新建等），一般有以下三个要素：
现金
用于购房首付以及支付购房相关费用。如果你是一个活跃投资者，还要用现金支付用于提升房产价值和租金回报的开销，这个现金可以是存款，也可以是随时可以变现的贷款额度（line of credit）。
贷款能力
即能从银行那里借到钱的能力，并且要确定最多能借多少。这个取决于反映在申请材料上的收入和支出，每个银行的计算方式不一样。
投资技能
懂得分析市场，根据现金数额和贷款能力，选择合适的物业，做可行性分析，确定有利可图后，按计划以合适的价格购入，然后人为地提升物业的价值和租金回报，再卖出，或者转贷并长期持有。
这三个要素如缺乏其中一个或者两个，就会导致投资者无法独自投资房地产。
例如，有些投资者手上有一大笔现金，但由于银行贷款政策收紧，暂时贷不了款；而有些投资者有现金并且自己的生意经营得很好，贷款完全没问题，但平时很忙，并没有太多时间用于学习和操作房地产投资。
还有的活跃投资者自身的现金和贷款能力已经用在一些投资上，资金尚未回笼，但有余力可以再开展新的项目。
那么问题来了，如何在现金、贷款能力和投资技能这些要素中三缺一或者三缺二的情况下，仍继续投资房地产？
答案是——联合投资（joint venture）
什么是联合投资
一个人的力量是有限的，联合投资就是通过重组不同投资者的资源和强项，组建出一个团队来进行投资。
这个联合投资团队里的成员一般有三种角色——“出钱的、出贷款的、出力的”。如果是两个人一起做联合投资，往往其中一员充当两个角色，比如出钱的人同时也可以是出贷款的人，出力干事情的人同时也可以是出贷款的人。
联合投资基础条件
曾经在一个聚会上听到一位投资者说，她暂时缺现金，也缺贷款能力，还没时间去操作投资，希望找人和她一起做联合投资。我觉得她找到合伙人的机率很小，因为看不到她能为这个团队做出什么贡献。
联合投资在活跃投资者中很流行，而这样的合作能够成行，有这么个条件：
联合前的注意事项
有人说，联合投资就像结婚一样，要慎重选择对象，对象选对了，才会幸福，才能把项目做成功，实现预期利润目标。
我认为，这有一定道理，但也不完全正确。
结婚的目标是永久在一起，而联合投资则应有始有终，只有把如何散伙都规划好的联合投资才会幸福。
没错，在联合前必须把如何散伙搞清楚，如果一个项目需要联合投资者们长时间绑在一起，那么这个项目未必是个适合联合投资的项目。当然了，如果联合投资者在一个项目上合作得满意，当然可以在项目结束后，再另起新的项目。
有些人兴致匆匆地跟朋友一起做联合投资，担心伤感情或者浪费钱和时间并没有拟定联合投资协议，一旦联合投资者之间意见不统一，由于无章可循，容易产生矛盾，影响整个项目的进展，最终有可能导致项目失败或者亏损。
所以，联合投资不仅要找到合适的伙伴，更要明确各方权利、义务以及签订合作协议。
在选择联合投资前，请务必评估是否可以和“未来合伙人”和睦相处、有效沟通，并把计划项目从头到尾，谁贡献什么、谁负责做什么、项目如何结束等各种能想到的有关事项以书面形式记录下来，各方达成一致后，让律师编辑整理成正式的联合投资协议，协议签妥再开始做项目。
总的来说，联合投资未必适合每一个人，要做得好，前期准备工作特别多，如果现阶段缺乏现金、贷款能力或者投资技能，那联合投资仍不失为一个值得考虑的方向。
作者简介
从留学生到专业房地产投资者和开发商，Richard走了一条不寻常的路。他打过9块钱一小时的工，也曾经满足于一份安稳而普通的工作，但最终，他从一个低起点建立起自己的房地产投资与开发事业。短短4年时间，就创造了一个拥有正现金流的房地产投资组合，市值近四百万澳元，净值一百多万澳元。他的学习与成长故事，将向澳房大全的读者朋友们，娓娓道来。
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