★ 前言 ★

今年秋冬两季，澳大利亚大部分地区遭遇了前所未有的干旱天气，干草和牲畜饲料几近枯竭，干草价格及牲畜饲料及替代品的价格也随即飙升。

澳洲政府立即出手援助，发放了大量的补贴，澳洲银行也纷纷宣布抗旱援助计划。但干旱情况并没有阻碍农业地产价值的上涨，地产价格节节攀升，涨幅甚至超过30%。

据官方统计，在今年的2月到8月份之间，干草价格从每吨150澳元飙升到每吨400澳元以上，澳大利亚大部分地区的农场只能从南澳甚至塔斯马尼亚购买干草。燕麦甘草的价格也一度突破每吨700澳元，其它如棉籽、杏仁坚果壳和橙皮等牲畜饲料替代品的价格也在不断上涨。

澳大利亚饲料行业协会（Australian Fodder Industry Association）的首席执行官Johg McKew称，自干旱开始以来，干草供应商们已经售出了两年的储量。新南威尔士州和维多利亚州的大部分农民今年都无法自行种植干草，澳大利亚东部地区的干草需求缺口空前巨大。其中，新南威尔士州部分地区甚至出现了水坝干涸，饮用水短缺的情况。

据消息称，在过去的一个世纪里都没有出现过今年这么严重的旱情，新南威尔士州有99%的地区受到了干旱影响，昆士兰州也有近60%的地区受到影响。昆士兰工业生产者组织AgForce表示，昆州西部和南部的部分地区已连续6年遭遇旱灾影响。维多利亚北部、东部和南部，以及西澳大利亚南部也正在面临降雨不足的窘境。

前总理马尔科姆·特恩布尔（Malcolm Turnbull）立即宣布通过农场家庭补贴计划（Farm Household Allowance，以下简称FHA）为受灾的农民家庭提供紧急财政支持，参与FHA计划的的人能够得到与失业救济金等价的拨款，总价值约为一年16,000澳元。

为帮助受灾地区的群众渡过难关，澳大利亚各大银行也出手相助，今年8月，西太平洋（Westpac）、联邦银行（Commonwealth Bank）和澳新银行（ANZ）纷纷出台抗旱援助计划，允许部分客户延长贷款期限；暂停偿还部分贷款。

澳新银行还表示，受干旱地区影响的客户不在抵押贷款利率上调的范围之内，并下调了受灾地区农民的商业贷款利率。今年10月，澳大利亚国民银行（NAB）和西太平洋银行均表示，不会关闭受干旱影响地区的分支机构。

尽管干旱气候为农民的生产和生活带来了许多困扰，但农业地产的价值却在节节攀升。由于对农业物业的需求旺盛，农业用地的价格已经增长到10年来的最高点，并且在未来两年还将继续上涨。

其中，塔斯马尼亚州、维多利亚州和西澳大利亚州的增长最为强劲，而新南威尔士州的部分农业地产在过去一年里的涨幅甚至超过了30%。

据荷兰合作银行（Rabobank）发布的报告显示，对优质农用土地的需求量超过了供给量，从而推动了整个澳大利亚的农用土地价格上涨。

荷兰合作银行的农业分析师卫斯理·列夫罗伊（Wesley Lefroy）称，广泛种植和混合畜牧等手段均能提升农民们的经营利润，而公司对农业用地的兴趣的增长也会让农业用地价格攀升，并且由于对农田扩张的潜在需求持续存在，农田价格也一再被推高，尽管旱情的出现一定程度上干扰了某些地区的增长，但总体而言影响不大。

实际上，农业部门积极地宏观经济条件支持下，农业用地的价格增长很大程度上都是受到农民经营利润增长的推动所致。

在2017-18年度，全国农场的平均收入约为每个农场每年191,000澳元，相比上一年度略微下降。下降的主要原因是大部分地区受冬季干旱影响粮食产量减少和牛肉价格下降，但被羊、羊毛和羊羔价格的上涨抵消了一部分。随着羊产品的价格的上涨羊产品农场的现金收入增加到了每年170,000澳元，为过去20年最高。而伴随着牛奶价格上涨和牛奶产量增加，牛奶农场的平均现金收入也上涨了65%，达到137,000澳元。

在投资回报率方面，尽管近几年的农业投资回报率低于21世纪初期，但回报率依然为正值，其中北领地和西澳大利亚分别达到了5.1%和5.0%。从产业方面看回报率最高的产业为羊肉业（3.4%），第二高的则为绵羊产业（3.3%）。

从规模上看，超大型农场（总销售额在500万澳元以上）会因为其巨大的体量而吸引更多的优质技术和管理技能而产生更多的回报，其中超大型牛肉牧场的回报率高达8.9%，谷物类农场的回报率也有6.0%。

此外，葡萄园地产也受到了广泛关注，莫宁顿半岛、巴罗萨山谷以及亚拉河谷的价值正在逐渐上升。

艾德地产（Elder Real Estate）员工汤姆·罗所（Tom Russo）称，葡萄园地产的价格将会持续增长，受澳大利亚红酒出口增加和全球红酒产量减少的影响，葡萄过量供给的情况正在逐渐缓解，质量较好的葡萄园地产售价超过每公顷30,000澳元，部分质量极好的葡萄园地产售价甚至超过了每公顷100,000澳元。

此前，根据澳大利亚农业资源经济与科学局的报告显示，澳大利亚2018至2019财年的农业产值预计将增长1.5%，达到610亿澳元，相比过去十年的平均水平（550亿澳元）高出约11%。尽管旱情对澳大利亚的部分农产品造成了影响，但全澳农业生产总值仍将实现增长。澳洲农作物预计将维持在310亿澳元，畜牧业产值将增长3%至300亿澳元。

而在农产品出口方面，农业整体出口产值预计会略微下降，但海外市场对澳大利亚羊产品和棉花的强劲需求一定程度上弥补了牛肉需求下滑和农作物出口下降带来的影响。例如棉花、羊毛、肉类和水产等作物的产值在逐步升温。

持续走高的地价，加之稳中有升的回报比率，相信澳洲农业的整体状况在旱情结束之后将继续突破新的高度。