文 | 缓缓君

首发 | 缓缓说

01

天凉了，楼市也凉了。

9月底，万科召开秋季会议，会场四周均悬挂的标语上赫然写着“活下去”三个字。

与之相应的，是全国各地因房价下跌引发的“维权”事件：

9月中旬，杭州滨江未来海岸的业主拉起了横幅，抗议开发商降价，要求补偿，或者全款退房。

9月底，合肥知名楼盘泰禾·合肥院子价格从2万一平下调到了1.5万，引发前期业主围攻售楼部。

10月初，江西上饶碧桂园的一楼盘价格从半年前的1万（精装）降到7千（毛坯），引发大量业主“维权”，售楼处惨遭打砸。

同样是10月初，上海碧桂园浦东南郡，备案价一夜之间从3.5万降到2.6万，前期业主无法接受，要求退还“血汗钱”。

……

由于降价而引发的抗议甚至是打砸售楼处的行为，早已算不上新闻。

但开发商还是决定要冒着风险降价销售，这意味着他们面临的资金压力应该是到了某个临界点。

房企的日子是真的要不好过了。

另一个楼市转凉的信号则来自土地拍卖市场。

1-8月，全国300座城市的土地市场流拍高达890宗，远超上一轮楼市低谷，即2014年时的345宗（全年）。

除此之外，广东省房地产协会传出的紧急通知则表示：正酝酿逐步取消商品房预售制度，全面实施现房销售。

这一通知引爆了整个地产圈。

因为房地产开发涉及的资金总量动辄几亿几十亿甚至上百亿，开放商一下子拿不出来那么多钱，都是向银行贷款的。

现行的预售制度，可以让开发商提前回笼资金归还贷款，省下大笔的财务成本（贷款利息）。

如果采用现房销售，整个行业的财务成本将大幅提升，这对于开放商而言无异于晴天霹雳。

虽然住建部很快做了澄清：目前只是向湖北、四川、江苏、河南、辽宁等省发函，要求相关省份研究是否要实施现房销售制度，而非一刀切取消预售制。

但既然官方有这个意向了，未来还真的有可能实施。

综合上述种种新闻，楼市似乎是真的到了一个拐点。

02

我自己对房产很感兴趣，一直都比较关注杭州的楼市。

无论是新房还是二手房，杭州的楼市都已经明显转冷了。

先说说新房。

由于新房价格是受到政府行政干预的，所以杭州普遍出现了新房价格低于同地区二手房的倒挂现象，而且价差高达1万每平方的比比皆是。

于是就出现了各种炒卖房号、捆绑搭售（比如房价只要200万，但车位却要卖50万的）的违规行为。

为了整治乱象，从今年4月份开始，杭州采用了新房摇号制度。

随后就出现了万人摇号抢房的壮观场面。

很多人都抱着“摇到就是赚到”的心态，就连98岁高龄的老太太都来摇号了，新房市场的火爆程度可想而知。

当时的二手房市场同样非常火爆。

正好我今年5月份的时候要置换房子。

因为摇号总是摇不到（热门盘中签率不到5%），所以就决定入手二手房。

但买二手房也基本要靠抢。

我自己就经历了两次看好房子准备要下单的时候，被人抢先一步加价和房东签了合同。

后来我买到的那套房，也是上午看房下午就让中介跑去宁波找房东签了合同。

当时还有另外一个家人和我竞争，他们之前看过几次但一直犹豫不决，后来听说有人要买了也决定要下单。

但因为我这边的中介先赶到宁波，所以才把房子定下来。

那个时候买房子就跟饥荒时期抢白菜一样。

而且是不分房子品质、不分区域好坏，普遍性地上涨。

真的非常夸张。

这种情况一直持续到6月底。

7月初，我一个朋友要置换房子。

他的房子位于杭州的某个角落，开发商也非常一般，原本价格是比较低的，但在鸡犬升天的行情下，房价也从年初的2万左右大幅上涨到2.8、2.9万。

他想趁着这波行情置换一套更好的房子，结果房源挂上去之后根本就没什么人看房。

最初他觉得可能是夏天天热了，大家不愿意出门了。

但后来的事实证明，是楼市真的到了拐点了。

现在那套房子的挂牌价从7月初的270万降到260万再降到240万，依然无人问津。

偶尔来了一个有意向的客户，也是一开口就要压价10万，所以一直卖不出去。

03

为什么楼市的风向突然就变了？

解答这个问题之前，先要分析房价是怎么涨上去的。

其实早在2014年，万科董事长郁亮就正式提出“楼市告别黄金时代，进入白银时代”。

从当时来看，万科的判断并没有错。

2014年全国楼市库存高企，鬼城遍地，银根紧缩，开发商的日子非常难过。

跑路的跑路，转让的转让，宋卫平就是在那个时候丢掉了绿城（杭州本地的一家知名房企）的控制权。

然而，2015年风云突变。

国家突然启动了三年棚改计划。

这其中最重要的一点，就是拆迁的时候不再给你分配安置房，而是采用一次性的货币补偿，让拆迁户拿着现金去买房。

这就凭空创造出了大量的刚需，让楼市走向了起死回生，尤其是化解了大量三四线城市的库存。

但推动楼市进一步上涨的，是货币的大放水。

2014年-2015年间，央行6次降息5次降准，把基准利率从2014年初的6.55%一路下调到了4.9%，法定存款准备金率也下调了3个百分点。

尽管政府表示“不搞大水漫灌”，只搞“喷灌滴灌”，但结果却是放出来的水绝大多数都去了房地产。

原因我觉得主要有两点：

一是出于对货币贬值的担忧，中产阶级会用买房的方式来抵抗通胀；

二是“厉害国”一类的舆论宣传，塑造了一个中国未来形势大好的画面，推高了市场对房价的预期。

楼市中有一个被广泛认同的说法：

• 买一座城市的房子，就相当于买了这座城市的股份，如果城市发展好了，你会有分红；如果城市发展不济，你的财富就会缩水。

在贸易战之前，国内普遍认同中国的崛起不可阻挡，前途一片光明。

尤其是一线城市和强二线城市，怀揣着梦想人们，源源不断地流入那些大城市，一边打拼，一边期待着在这里扎根。

而要在大城市扎根，就必然会想到买房。

当所有人都这样想的时候，楼市不断升温，吸引了炒房团的加入，随之而来的房价的暴涨。

最初，大部分投资客的目标是一二线城市，但随着这些城市一个接着一个限购之后，溢出的资金涌向了三四线。

随之而来的，是鸡犬升天的疯狂局面。

我之前就拿浙江的衢州举过例子。

在过去一年的时间里，靠近衢州西高速公路出口的一手房（那里就是片大工地，没什么配套），房价从9000暴涨到1万8，而当地的产业还是那些产业，工资还是那样的工资，也没有人口将流入的迹象，我很怀疑这样的房价还能坚持多久。

（过去文章的截图）

当时有不少衢州的读者留言给我诉苦，说以当地的收入别说买房了，连按揭都还不起。更可怕的是，衢州每拍出一块地，价格就上涨一次。

随着楼市拐点的到来，这些没有产业和人口流入的楼市，房价一定会凉。

04

理解了上一轮上涨的原因，就可以明白为什么楼市突然转向了。

这是由内外部因素共同造成的。

1.政策变化

先是政府在6月底一度暂停了棚改计划（国庆后调整为因城施策，对商品住房库存不足、房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策）。

接着是在7月31日的中共中央政治局会议上，明确提出了要“坚决遏制房价上涨”。

过去官方对于楼市的说法，都是“遏制房价过快上涨”，这次去掉了“过快”两个字，背后大有玄机。

用大白话来说就是，以前虽然一直在讲“房住不炒”，但官方其实并不禁止房价上涨，只是要控制住涨幅不要太快（这才是“过快”两个字背后的真实意思），这次则是明确要求房价不能涨。

虽然今年货币一直有在放水，但监管层对资金去向的监管非常严格，所以这次放出来的水没有流向楼市。

这次政府对楼市的调控是动了真格的。

这一点，从房贷利率上也可以看出。

虽然基准利率一直没有调整，但银行一直在上调按揭贷款的利率。

全国的房贷利率已经连续20个月上涨，其中8月份的全国首套房贷平均利率已经达到5.69%，在基准利率上上浮了16%。

2.外部环境变化

从外部环境来说，随着贸易战不断往持久战的方向推进，中国经济的下行压力很大（这一点我在之前的文章中已多次分析过，这里不再展开）。

经济下行会衍生出一系列的问题。

比如股市低迷、就业机会减少、工资下降等等，这些都会对老百姓的钱袋子产生负面影响。

当买不起房、还不起贷款的人越来越多，购房群体就会持续萎缩。

这是其一。

其二，也是在我看来更重要的一点，是贸易战改变了人们对未来的预期。

从过去的极度乐观，变得更为理性，甚至是弥漫着悲观情绪。

当疯狂退去之后，房价中因市场情绪而推高的那部分，自然就会原形毕露。

过去那种鸡犬升天的局面将不会再有。

而且，情绪是有“惯性”的。

上涨的时候大家都觉得还会涨，于是拼命抢。

到了下跌的时候，大家都觉得还会跌，于是都开始观望。

所以楼市常常会在两种极端情景中切换。

这就是为什么楼市的秋天会来得那么快。

05

楼市接下去会怎么发展？

我觉得首先要看中国能不能打赢贸易战。

如果贸易战输了，那就没什么好分析的了，因为“覆巢之下无完卵”（看看八十年代的日本，全国的房价无差别下跌，而且直接就是跌穿）。

但一直关注我的读者应该会知道，我是看好中国的国运的。

只不过是会以持久战的方式胜出。

如果以中国最终胜出为前提，那么我认为楼市的走势会呈现两极分化。

以前看空楼市的人，总喜欢用全国的房屋总量除以全国的人口数量，然后得出结论：

• 中国不仅不缺房子，反而是房子太多了。

这种结论完全是站不住脚的，因为分析思路就错了。

人口永远不会平均分布。

城市越发达，聚集的资源就越多，聚集的资源越多，人们就越期望到那里去发展，进而推动城市的进一步发展，然后再吸引更多的人进来，这是一个不断强化的循环。

反映到人口的流动上，就是人们总是会优先考虑去大城市发展，如果留不住，要么选择在大城市的周边，要么退而求其次回到家乡的省会，哪怕再退一步，也是去就近的城镇，而不是回到村里（具体的分析过程可参考我过去的文章《高房价背后的真实逻辑》，这里不再展开）。

（一线城市从全国人口抽血盛况）

（准一线城市抽血地图）

而影响房价的根本逻辑，就是：

• 短期看政策，中期看土地，长期看人口。

最后决定城市房价的，人口的聚集程度。

所以我一直以来都不看好三四线城市（这里的三四线只是指一般情况，而不包含个别国家重点扶持的城市），我觉得这里面存在明显的泡沫，一旦棚改叫停，再加上日后房地产税出台，房价很快就会降下来。

而一线城市和部分强二线城市（杭州、南京、武汉、成都、重庆等），只要中国经济向好，城市不断发展，人口不断流入，那么房价从长期来看依然有上涨空间。

只是这个长期究竟要有多长，说实话我也不知道。

5年、10年都有可能。

具体要看中国的崛起之路到底会怎么走。

所以对于要不要买房，我给你以下几条建议。

1.自住该买就买。

房价下跌是一个缓慢而长期的过程，而房价上涨却是一下子的事，对于普通人而言，是很难踩准最低点的，不如早上车，这样比较安心。

对于改善需求的，我觉得也可以趁着下跌行情，以较低的成本换一套自己心仪的房子（我自己就把现在住的房子挂出去卖了，因为想置换一个更大的房子）。

2.如果想做短期投资，哪里的房子都不要买。

3.长线投资可选一线城市和少数几个重点二线城市，三四线及以下的城市一般不建议买。

以上是我的一些建议，希望能对你有所帮助。

最后，我理解那些掏空三代人钱包去买房的人难以接受房价下跌，但既然签了购房合同，就应该遵守契约精神。

希望大家不要因为房价跌了而去打砸售楼处，这不是“维权”，而是聚众闹事。

成年人，要学会为自己的选择负责。

希望我们都能成为负责任的人。

缓缓君：985高校工科男，时代华语图书签约作者。有一些故事，也有一些观点；有一点理性，也有一点温度，新书《我就喜欢这样的你》已温情上市。公众号：缓缓说（huanhuanshuo520）