2018年4季度美国长租公寓市场展望,WNBI全球投资地产精选微信公众号文章

美联储加息增加了买房成本

经济的快速增长伴随着通胀的压力，2季度美国核心PCE指数增速约为1.9%，接近2%的通胀目标。为了防止经济过热，美联储收紧了货币，18年已加息3次，联邦基金利率区间上升至2-2.25%。在加息影响下，住房贷款利率水涨船高，购房者每月还贷成本上涨约130美元，买房和租房的成本差额扩大至300美元。买房成本增加，银行放贷标准和要求并没有降低，首套房的买家压力陡增。

税改利好租赁市场

税改刺激了经济。美国最新税改法案提升了企业和居民的税后收益，将消费和商业信心推升至了历史高位。得益于消费和投资的增长，美国2季度真实GDP同比增长2.9%。经济的增长带动了就业市场，2018年上半年，全美新增岗位130万个，失业率创下历史新低至3.7%，薪资涨幅提升至2.7%。得益于此，居民的可支配收入上涨了5.4%，远高于过去10年的3.5%的平均水平。

新税法不利于首次购房的居民。首先，之前在美国买房，首笔贷款合计金额不超过100万美元，按揭利息即可作为税基的扣减项。如今该上限降低到了75万美元。不用说这肯定会对住房价格较高的城市如纽约、洛杉矶、旧金山的房价造成冲击。另外，不少州和市级的税负抵扣额有所减少，尤其是房产税，这都会对住房买卖市场带来负面影响。根据美国房地产经纪人协会(NAR)的统计，2018年6月全美成屋销量同比下降约2%。

人口结构推动了租赁需求

数据显示，在18-34岁的年轻人中，同父母一起居住的比例在近些年大幅下降，目前接近31%。这些千禧一代开始进入社会，寻找属于自己的居住空间，成为了美国长租公寓市场需求的主力军。过去5年间，租赁需求基本与存量增速保持平衡，长租公寓平均空置率约为4.6%；2018年2季度，全美长租公寓空置率为4.5%，为2015年以来的最低位。总体而言，长租公寓市场的供求关系较为健康。

长租公寓市场展望

长租公寓交付量将创下近25年以来的新高。2018年预计将交付33.5万个单元，将是连续第3年超过30万个单元。

强势的长租公寓需求将空置率保持在历史低位。2018年预计至少去化26.5万个单元，基本同过去5年的平均水平持平，但略低于市场新供应。空置率预计小幅上升30个bp，至5.2%。

长租公寓租金将迎来第9年的连续增长。近几年处于历史低位的空置率，使得市场上的租金优惠活动越来越少。不过今年因为供应量较大，预计租金让步将略微增加，租金增速小幅下降至3.1%，但依然高于历史上3%的平均增速。平均租金将涨至1330美元/月。

资本市场展望

经济增长引发通胀压力，美联储保持谨慎。目前全美就业市场繁荣，失业率屡创新低，工资涨幅喜人，通胀上行压力较大。再加上中美贸易战愈演愈烈，美联储于9月份实行年内的第3次加息，短期利率（2年期国债）大幅上浮；长期利率（10年期国债）基本在3%出头浮动，长短期利差愈渐收窄。尽管从历史上看，利差走平甚至倒挂都是经济萧条的前兆，有不少经济学者认为本次利差收窄与历史不同，认为本次利率的走势主要受税改、美国结束量化宽松、贸易战等因素综合影响。不过美联储加息将可能打击市场信心，使得消费和投资双双下滑，仍有较大的经济下行风险。

借贷市场将更加谨慎。从借贷市场看，往往在利率上涨较快的时候，银行等机构的借贷意愿将更加谨慎。比如2016年短短60天内10年期收益率上涨超过80个bp，以及今年年初上涨了60个bp的时候，市场的流动性都缩紧了。考虑到近两年这种情形就出现了两次，预计借方希望尽快锁定利率等贷款条款。

投资市场展望

资本持续进入健康的长租公寓市场。目前长租公寓低位的空置率和稳定的租金增长率，继续吸引着大量新的投资机构进入。不过买家和卖家的对于收益的预期，差距正在扩大。对于那些寻找高收益和短平快的投资人来说，现在需要合理地调整收益预期，因为长租公寓尽管有很好的抗风险性，但目前市场上增值空间较大的项目已经越来越少。

投资机构开始考虑二线城市，甚至是三线城市。随着一线城市的竞争越来越激烈，优质项目越来越有限，投资人开始进入基本面良好的二三线市场，并寻求更高的收益。随着竞标更加激烈，收购的资本化率被压缩，交易价格开始上升。

租金管控政策引发市场担忧。美国有不少城市实行租金管控，比如加州、马里兰、新泽西和纽约。当投资人进入这些市场的时候，需要综合考虑收益的空间，适当调整投资策略。