在工作中经常会被问到同样的一个问题：是什么原因使得商业房产投资是个好的投资选择方向？

让我们感到惊讶的一个现象是，并没有很多买家选择投资商业房产，最主要的原因是买家们往往只看到了所谓的 secure return而忽略了许多影响投资回报的因素。

过往的7年里，住宅房产的资本利得是相当可观的，资产价值上的增长往往弥补了投资的回报率。而当住宅市场走势趋于平稳或者资产价值增长缓慢时，投资住宅房产的回报率就难以真实体现了。

原因在于住宅房产投资者需要交付 许多房产相关的开支，这些开支包括地税、保险以及日常房屋维修费用等等。这些相关的开支占据了租金收入的很大一部分，所以投资者能收到的实际年租金回报往往远低于租约里协议的租金总额。

与住宅房产相比，商业物业在租金回报上更胜于住宅房产。原因在于，商业物业相关的费用通常可以作为租客营运开支的一部分百分百收回。业主不需要承担地税，保险，维修等费用。所以商业物业的租金回报更真实稳定。

而商业物业租金回报率的高低取决于物业管理。总体来说，商业物业的管理关键在于租客以及租约的管理。 商业物业的租客不同于住宅房产， 租客都为生意经营者，签署的租约期限较长，租约最短一般为两年，长租约甚至可达20年。

租金增长频率以及增长方式，都很大程度上决定了投资的最终回报率。

一个熟练物业经理需要掌握的专业知识是如何进行租金审查。一些租金评估很简单，例如基于通货膨胀的增加， 使用消费者物价指数（CPI）作为增加的基础。

其他更复杂的租金谈判/调整，例如有市场价值租金增长则需要不同领域的专业人士以及公司的协助。而了解要做什么和需要合作伙伴，考验的是物业管理公司的综合经验。

在这项关键任务就凸显了其核心作用。物管经理需要指导业主做什么以及寻找何种专业人士。大部分情况下，物管公司需要与评估师联系，去审核在当下市场条件下，此类别房产租金每平米的价钱。

同时，物管公司需要与律师合作如需拟订新的租约条款等。 对租金进行市场价值调整是艺术与科学的结合。 所谓的科学，是分析当前市场信息以及对未来市场可能性的变化进行合理推算预测。

而艺术是指，如何在基于当前租约条件规定的范围内运用有效的谈判技巧与租客进行对话。

在新西兰， 没有任何一个房地产市场是静态的，每个房产类别都有其相应的空置率，市场现有需求以及未来对这一类别房产的需求、租金率以及吸引高质量租客的条件要求。物业管理公司需要与业主紧密合 作，以达到商定的目标。

好的商业物管公司必须要清楚的了解业主的投资需求以及未来的投资计划。对一个合规的物管经理来说，能及时应对租客的各种要求，安排维修以及处理有关租约合同的各种事宜似乎已经足够。

而一个出色的商业物管经理会策略性的帮助业主实现投资目标。 这通过租户更换；翻新房产，整合租客类别以实现租客多元化；对租金进行调整；协商租约细节，确保业主的未来重新开发计划能如期顺利进行。

管理空置空间进行再招租，需要管理者熟悉市场并且与商业地产租赁中介有良好的关系。通过独家房地产代理商，还是与有限的租赁代理商合作宣传闲置空间，对于物业在市场中创造正确的印象非常重要。

不推荐过度曝光或使用较少经验的租赁代理商，因为它可能会导致市场混乱，并且显得房东过于急切的招租，对任何类型的租户都来而不拒。

所以物管公司需要合理选择有效的代理中介，运用良好的网络营销方法，拟订合理的出租价格并且通过有效的谈判来实现再出租。

从商业房产管理角度而言，物业的增值在于是否有高质量的租客，租约条款内容的签署，房产的日常维护以及对物业本身的再建造。把这件事做到极致的关键在于，物业管理者是否有对商业房产市场有全面的认知。

如何在一个变化的市场条件下去提前计划，预知未来市场的走向以及市场对某一类型物业的需求，从而客观专业的对新租约以及现有租约进行拟订与协商。

在续租合同的谈判中，物管公司更是需要通过市场知识去帮助业主做出决定。是否保留现有租户或如何应对租户不再续约的决定。在对业主的投资回报的需求和投资的目的基础上，在维持现有现金流和保护房产的资本价值之间取得平衡。

有效管理租户在其租约结束履行租约的义务，是物业管理中另一项重要的职能。这会为房东节省大量时间和金钱。租约规定承租人有义务恢复在承租期间对房屋进行的改造。

租约里对出租空间还原称之为make good, 而make good会是租户在租约末期需要进行的工程。

管理者需要在租赁开始时对出租空间进行拍照并保存起租前屋况的书面记录，并且在租约期间通过定期房屋检查实时了解房屋是否有损坏，以及承租人是否未经授权而对出租空间进行改造。

租约期间承租人需要负责房屋维护的相关费用是什么。在正常使用中折旧磨损的情况下，承租人在租约结束时需要做的还原工作包括哪些？ 如果管理不善，房东将极大可能的需要承担本应由租客支付的费用。

作者介绍 

Rob Meister NAI Harcourts 商业物业管理业务负责人 

Rob Meister在商业物业行业拥有超过12年的投资销售和商业物业管理经验。商业背景和中小企业高级管理的经验，让他对交易的双方都有所了解。 他所管理的NAI Harcourts商业物业管理办事处管理着200多个商业地产。

Ivy Chen NAI Harcourts 执行助理，亚洲客户经理 

Ivy Chen在奥克兰大学获房产管理评估学士学位后开始了她的物业管理职业生涯。 在加入NAI Harcourts商业物业管理团队之前，Ivy是一家大型住宅物业管理公司的住宅物业经理，工作了三年。 2015年加入了NAI Harcourts商业物业管理团队，步入了新的阶段， 负责亚洲市场的开拓。