作者：英国《金融时报》中文网投资与财富管理编辑 冯涛
在本轮长达四年的楼市调控、各方利益激烈博弈、投资渠道匮乏的影响下，当前中国购房需求的变化已经显现，受到限购、杠杆率低、资金成本相对较高等因素的制约，被长期抑制的投资需求已经寻找到新出路，其中很大一部分将目光投向海外市场，伦敦成为海外住宅物业投资的一个热门目的地。
仲量联行上周发布的最新研究显示，基于伦敦住宅市场持续活跃，已有越来越多的中国买家购买伦敦住宅物业，预计未来五年这种势头仍会延续，同时预计中国高收入和高净值个人与机构对伦敦住宅市场仍会保持较高的热度。
仲量联行北京国际住宅部总监张宏表示：“无论是市中心区域，还是外围非核心地段，近两年伦敦所有区域市场价格均呈现大幅攀升；其中伦敦金融城和东伦敦地区物业增值最为显著，后者在2013年全年的住宅物业价格激增16.5%，高于整个伦敦中心地段12.2%的平均增幅。”根据资料显示，伦敦住宅物业在1972年至2012年40年间年化的平均涨幅约8%。
2013年仲量联行提供的交易数据显示，在购置伦敦中心区新建住宅的买家中，来自中国的买家占比23%，其中大陆占6%，香港地区占17%，马来西亚和中东分别占11%和15%，仅有19%来自英国本土。其中中国大陆买家占比为首次统计，此前都是将香港和大陆合并为中国买家。此外，伦敦房产中介Knight Frank的数据显示，2013年伦敦低于100万英镑的房产，有7.5%被中国大陆买家拿下，而2010年这个比例仅为2.7%。
仲量联行预计，未来五年伦敦房价仍会继续上扬，今明两年分别上涨8%和8.5%，之后三年的涨幅逐步下降，分别为8.0%、7%和5.5%，其中2017年涨幅回落，仲量联行英国住宅研究部总监Adam Challis认为，这是由于英格兰银行的基准利率提高将增加抵押贷款的成本所致。
在中国大陆的买家中，可分为个人投资者和机构投资者两类。前者在伦敦购房的单套总价主要集中在50-100万英镑区间（即总价在500万至1000万人民币之间），目前还有一种趋势，即一些投资伦敦高端住宅的中国买家单套平均总价已超过100万英镑，几乎是2010年的两倍。
中国买家追捧伦敦住宅市场的主要原因，除了伦敦是全球最具影响力的国际化大都市以外，还有该地区未来住宅物业增值强劲，租赁市场活跃，个人投资者贷款利率相对较低等优势。
张宏表示，一方面，来自海外的个人投资者购买伦敦住宅物业的首付为10%-30%，最高可贷款7成，目前贷款年利率仅为3.12-3.88%；而在中国大陆，居民目前首套置业的首付往往在四成左右，二套房更是高达六至七成，贷款年利率普遍在6.7%上下，甚至逾7%。另一方面，尽管中国资本项目管制下，个人每年购汇数额有限，但实际上，这并不会成为阻碍中国大陆买家伦敦置业的绊脚石，原因在于：首付比例较低，且国内部分银行推出大额跨境汇款，境外汇款用途仅包括境外购房、偿还房贷、海外留学、投资移民款。此外，伦敦活跃的租赁市场也给了投资者们充足的信心，不仅租赁需求旺盛，且增长势头可持续性强，同时，以目前的租金、房价水平，伦敦住宅的租售比相对合理，且租金基本上能覆盖购房者的贷款成本。
除了个人投资者，以中国房地产开发企业为主的机构投资者，近年来亦开始加大了在伦敦投资和开发建设力度，例如绿地集团、万达集团、总部基地都在伦敦有房地产开发项目，同时他们对住宅开发用地的兴趣正不断增长。
仲量联行上周稍早发布报告称，今年首季中国机构投资者对海外房地产投资额同比增长25%，达21亿美元；其中对住宅开发的投资额同比更飙升达80%，由去年首季的6亿美元升至今年首季11亿美元。
对于中国主要房地产开发商寻求海外投资机会，中原集团研究总监刘渊认为，它们主要是为了应对中国经济增速下滑，以及房地产市场低迷的局面。从企业经营的角度出发，将资金投放到一些更有潜力的地区，不仅可以规避国内楼市调控政策的风险，同时，也为当地住宅项目的开发提供了帮助，这也是当地政府乐见的。
此外，还有业内人士表示，过去几年中国房地产企业净利润率呈现快速下滑之势，尤其是最近两年“地王”频现，再刨去建安以及政府管理费用等成本，房企净利润率从前几年的40%左右下滑至20%以下。中国房企国内楼盘打折、海外频频出手，这意味着它们有意利用楼市低迷期积极战略调整，有利于行业优化整合，企业长期健康发展。今年首季度，中国对外房地产交易活动主要集中于伦敦、悉尼、洛杉矶和纽约等城市。
由于中国经济增速放缓以及高净值个人和房地产开发商对持有海外资产的兴趣不断增加，伦敦住宅市场呈现前所未有的增长和活跃趋势，但这也引来外界对英国尤其是伦敦房价高企的担忧，尤其是富裕的中国大陆买家一直被认为是推高房地产价格的“罪魁”。英国近期推出一些措施，企图使楼市降温，包括对海外投资人征收资本利得税，对透过空壳公司购买的海外投资人征收15%印花税。
对此，Adam Challis表示，无需过分担忧，伦敦房价近一年多来虽然上涨幅度较历史同期高，但供需依然失衡，需求旺盛，楼市仍属健康运行，它仍为海外投资者提供了稳定的住宅投资前景。
