中国投资者海外投资 – 买家及动因分析
过去的二十年里，中国经济实现了突飞猛进的增长，经济规模由1990年的1.86万亿人民币增长至2012年的51.9万亿元人民币（为前者的28倍）。房地产市场更是显现出了高于经济增速的飞速增长：房地产投资额从1990年的253亿元人民币增长至2012年的7.2万亿元（为前者的283倍）。随着市场发展，竞争日趋激烈，高速增长难以持续。为保持增长和活力，越来越多的公司、开发商和投资者开始将目光投向海外市场以寻找新的发展机会。
下图是1990年到2011年中国境外直接投资量的柱状图。（注：投资来源包括：个人买家、企业海外投资、开发商、银行、保险公司等）
境外投资
下图是2008年到2011年各国境外投资规模。
尽管相比其他国家而言仍较低，但自全球金融危机发生以来，中国境外直接投资（2008年～2011年均值：607亿美元）较过去十年（1998年～2007年均值：79亿美元）有了显著提高。
中国大陆在2008-2011年间境外投资规模位列全球第九位，香港排名第五。由于中国大陆投资占香港投资总量的较大比重，如果将中国大陆与香港合并来看，大中华地区将会成为世界上仅次于美国（1460亿美元）的第二大境外资本来源。
海外市场的中国个人买家
置业原因
境外投资对于将相当一部分资产投资在房地产上的高净值人士来说有许多优势。其中最重要的就是投资组合多样化及资产安全保护，此外还可享有西方成熟的社保体系及民主自由。
另外，还有其他几个因素也不可忽略：
1. 出境游的日益旺盛
自2001年中国加入世贸组织后，中国的出境游人次数量年年攀高。出境游的各项配套服务也更加周到，反过来也更加刺激国人出境游的热情。中国人越来越容易与国外的市场进行更大的接触。
2. 市场因素
美国房地产06年4月达到顶峰，最终在2012年2月触底。在这段时间，标普/凯斯-希勒发布的20个城市的综合房价指数下降了35.1%，截止到2013年4月上升了13.6%；而英国房地产市场在2007年10月达到峰值后于2009年2月达到谷值，下降19.4%。自此到2013年6月，价格指数回升10.8%。由此可见，房价在未来还有增值的空间。
另外，相比于国内市场，境外主要国际城市，比如纽约和伦敦，收益率高（详情见下图，截止2013年中旬，纽约房产收益率约5%-7%，伦敦中心地区约4%-6%），且利率较低（比如根据2013年7月的数据，美国30年期抵押贷款利率是4.29%，英国5年期抵押贷款固定利率约3.96%）。
即便房屋价格保持不变，也能给投资者带来稳健的收益和投资回报。相比之下，国内抵押贷款利率在6%到7%，而普通物业租金收益率才2%到3%。因此，英美的房产市场回报率稳健、利率较低，也有未来增值预期，对投资者而言吸引力更大。
3. 移民
最近由中国招商银行和贝恩公司发布的《2011年中国私人财富报告》中
描述了中国高净值人士海外移民的情况。根据这份报告，在拥有超过1亿人民币以上财富的大陆企业主中，有11%的人已经移民，另有47%正在考虑移民。移民的主要原因包括教育、财富安全和退休准备。
4. 某些国家政策支持
不少国家正在积极吸引外商投资以创造就业和刺激经济增长。满足一定条件的境外投资者可以获得某种形式的永久居留权。
5. 财富安全
尽管相关法规已经有了明显改善，中国的个人财富安全状况仍然在很多方面存疑。最近的《中国私人财富报告》指出财富安全已经成为中国个人移民第二个主要考量的问题。美国、英国、澳大利亚和加拿大被视为对个人财富有更好的保护，尽管其税收政策更为严苛。
6. 子女出国留学
很多家长认为，国外学习不仅可以让孩子接受到最好的教育，让他们的简历看起来显得更为出众，更可以使他们与特权家庭的子女建立一个社交关系，给予他们更广阔的国际视野，以及提高子女的英语语言能力。随着中国进一步加深国际交流与合作，英语能力已经变得越来越重要。
4. 生活品质（污染、卫生、食品安全、医疗、环境、娱乐、个人自由等）
随着中国经济的突飞猛进，中国社会中的其他各方面问题也日益凸显，诸如法律法规的落后，食品安全爆发的各种问题，空气水质的隐忧等。
7. 身份象征
对于超级富豪而言，虽然消费已经显得微不足道，但财富地位的象征仍是至关重要的。许多中国富人的高端房产主要集中在北京和上海；其次为香港或是新加坡；纽约、伦敦和悉尼则非常稀少。
· 投资目的地
最早获得中国投资者青睐的市场是香港、澳门和新加坡。自2005年起，大量的中国个人投资者进入这些市场购置物业，最近四年尤甚。由于势头过于迅猛，致使当地政府机构设立了一系列的法规障碍限制外来投资需求，以保护本地首次置业者，缓和市场价格。这些法规实施时间不久，尽管已经使得成交量发生了极大变化，但尚未对房产价格产生足够影响。
由于此类规定使交易税费大幅增加，而西方一些市场税费更为合理，从而促使个人投资者把目光转向英国、美国、加拿大和澳大利亚等地。
在英国，中国大陆和香港买家的交易量占据了伦敦核心区总成交量的7.4%，一手市场中占据了四分之一，甚至高于英国本地买家。
· 投资目的地
鉴于中国房地产市场起步相对较晚，许多个人买家在选择高端房地产时都更为倾向一手住宅。进入海外市场后，中国买家依然保留这种偏好，中国买家主要把目光聚焦在新建项目上。例如下图显示的伦敦核心区住宅成交中，中国内地和香港购买者仅占二手交易的2.1%，而在一手房产交易市场中则占到了26.6%。
本文部分节选自第一太平戴维斯研究部2013年报告。
