【英国最新物管法】房屋出租的业主需注意以下要点,天际英国投资置业公司微信公众号文章

英国议会最近对物业管理法案进行了修正，有些变化需要引起所有民用住宅房东的注意。这项新修订的法案的介绍性文字把它描述为“一个帮助个人、企业或其他组织减少负担的法令”，因此称它为“2015放松法案” （The Deregulation Act 2015），但业内人士戏称这个名称是个错误，因为房东的负担可能因为这个法案而加重。

有两个特别的领域，出现了一些重要的变化：1988制定的住房法案21条款下的通知法条（“S21notices”）与租房押金的保护条款。

S21通知法条和“报复性驱逐” （S21 Notices and “retaliatory evictions”）

新规定将从2015年10月1日起生效，旨在保护房客被所谓的报复性驱逐，在以下几种情况下，房客不能被驱逐：

1．承租人已经对租赁房产或部分建筑物的公用部分的状况进行书面投诉

2．房东在14日内对投拆不提供响应或反应不足（即在一个合理的时间内，不采取行动或不写信回应说将要采取）

3．房东提交驱逐通知前收到书面投诉

根据原有的法案，承租人可以到当地的房管局提交投诉，要求房东进行房屋状况改进或紧急补救。如果房管局受理了这样的投诉，房东就无法在6个月内，请求对房客进行驱逐。

此外，如果房东基于S21法条（S21 Notices）已经开始申请对房客进行驱逐，如果存在上述条款的情况，法院就不能批准驱逐申请。

根据该法案，租户的投诉必须以书面形式递交。然而，承租人如果以不知道房东的电子邮件或邮寄地址，或者经过合理的努力试图联系房东进行投诉，那么即使没有递交书面投诉，他们的权益仍然可以得到保护。所以，出租房的业主一定要确保自己的租户拥有他们最新的联系方式、地址。

当然，法条里也有一些规定，以免保护条款被租户滥用：

比如承租人不能将自己造成的房屋损坏描述成房屋由于年久失修而进行投拆。另外，投诉书送达的时间，该出租房正放在市场上出售。

新法条的这些规定将适用于2015年10月1日以后的签订租房合约的租户，然而，三年后，该规定将适用于所有的短期租约。

出租房业主如果有正当的理由（比如租客拖欠房租）仍然可以在法规许可的范围内申请对房客进行驱逐。当然，在2015年10月1日之后，如果房东要行使自己的法律权益，首先要尽到自己的责任，以免被房客找到投诉的理由从而影响驱逐申请被批准。

S21通知法条的总体变化

从2015年7月1日起，国务院可以根据新的21通知法条（S21Notices）公告实施条例。

房东如果处于一个“规定的海滩”（In the beach of a ‘Prescribedrequirement’ ），将无法根据S21通知法条提请驱逐申请。这主要是指出租房的性能存在问题，可能会给居住者带来健康、安全、能源等方面的隐患。显然，为避免处于“规定海滩”，可能会给房东带来一些繁琐的工作。

此外，国务院可以发布规定，要求房东在签订短期租赁合同之时，详细告知租户其拥有的权利与义务，如果房东没有提供有效的告知服务，将会阻止其根据S21通知法条申请对租客进行驱逐。

从2015年10月1日起，不再要求提请S21通知法条的申请必须是一个租赁期限的最后一天。与此同时，房东将无法为在租期的前四个月提交驱逐申请。因此，以往一前业主喜欢在租赁期早期就申请驱逐的作法，将无法实施。

此外，如果租赁合约因为房东申请S21通知法条被中止，房客有权要求房东退还之前预付的房租。

押金条款的改变

那些已经在2007年4月6日前收到租房押金的房东要特别注意了：房东如果不想与该房客续租，那么必须在2015年6月23日前采取措施，将押金放入一个押金保管系统（DepositProtection Scheme ），并且将押金的去向告知租客。不然房东将无法提起驱逐程序。

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