【房产交易】

澳洲房产交易流程简单清晰，交易过程安全可靠，买家通过我们看中某物业项目后，首先交付一个$5000澳元左右的意向金，意向金一般情况下是可退的，然后买家需要找一位有澳洲律师执照的代理律师，可以找澳洲本地的，也可以找从澳洲回来在中国为澳洲房产投资客服务的律师，整个交易过程是必须有开发商和买家律师完成，有了代理律师后，开发商会把房屋买卖合同发给买家代理律师，买家律师看过合同后，会做一些保护买家利益的修改，然后会与买家讲解合同内容，合同内容无误后，买家即可签字，并交付10%的首付款。

如果是期房，那么贷款和尾款都是在交房前准备，买家律师会在交房前通知买家具体交房时间，并帮助买家做交屋和产权手续。

【首付款】

在澳洲买期房，首付款一般为房价的10%,这个10%在交房前开发商是拿不到的，是由律师存入信托账户里代为保管，而且还是有利息的，律师会把信托账户里的10%存入澳洲任何一家银行作为定期存款，到交房时才会取出交给开发商，在交房前这段期间产生的存款利息一般是买家和开发商一人一半。所以澳洲买房不存在开发商集资盖房的问题。

好了，问题解答：

1.那么买期房为什么要交10%的房款，5%不行吗？澳洲为什么都是在卖期房？新的现房为什么很少？

主要原因是银行。

澳洲开发商在开发一个项目，一般土地是开发商现有资金买下，建筑款是要银行贷款的，我们知道中国做房地产开发建筑款是先由施工单位垫资的。澳洲的施工单位也就是建筑商是要拿钱办事的，所以开发商都是从银行借建筑款，那么银行为了保证自己的风险控制，所以银行会要求开发商先做预售，当开发商的房子已经成功预售70%左右的时候，银行认为自己所承担的借贷风险就很小了，因为大部分房子都已经有了买家，接着银行就会给开发商建筑款开始建房。10%的首付是银行要求开发商收的，开发商需要拿着律师提供的收到10%首付的所有凭证给银行，银行才会同意放建筑款。

2.为什么银行一定要10%, 5%可不可以？

答案是一般情况下是不可以，银行会认为少于10%的首付，买家在交房前反悔的可能性会变大，因为签完合同后，买家反悔了，这笔10%的首付款是不退换，除非是房屋建成后出现实际房型，面积和合约上的不符合，一般实际面积浮动不可大于5%的比例，如果买家只交付少于10%的首付款，那么如果买家决定首付款不要了，房子不买了，无形中这种风险就会转嫁给银行承担，所以银行要求10%的首付款是为了规避这种风险。由此可见，等房子建好了，好的房型早就在期房的时候卖掉了，剩下的数量肯定是少数了。

【贷款问题】

海外人士是可以在澳洲贷款的，贷款额最高可达到房屋评估价的80%。

海外买家需要出示一封雇主证明信，写明您的职位，工作年数，年薪，由领导签字盖章，银行有可能会致电您的领导核实真实情况。当然您要填写申请表格等文件。那么为何一封雇主证明信就能让澳洲银行给您房款？

首先，在您申请贷款时，银行会对您购买的物业进行评估，悉尼的评估价值一般来说比较高，其次，在您还清银行贷款之前，您的物业是抵押给银行的，房产证也是在银行那里的，所以如果您在相当一段时间内都无法偿还贷款，银行就会把您的物业进行拍卖，银行会把您的欠款从拍卖该物业中收回，当然有了这种记录，您以后想要再从银行贷款可能就难了。

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