澳房价上涨因素复杂外国投资者不应受责,福州悉尼春天澳洲房产投资微信公众号文章

　ACB News《澳华财经在线》报道：澳洲房地产协会（REIA）敦促联邦政府在新预算中从政策和机制上提升对首次购房者的协助，同时告诫称当前房价上涨，首次购房者受冲击的局面主要是由于住房供应受限，不应对外国地产投资活动进行严苛限制。
　　
　　2011年11月至2013年11月，在澳储行8次降息的背景下，澳洲购房贷款增加了20.5%，但首次购房者参与水平由20.2%下降至12.3%，创下历史新低，同时也引发了外界关于外国投资人冲击澳洲本地住房市场，冲击首次购房者的言论。
　　
　　REIA认为，住宅地产领域的外国投资并未对首次购房者形成打压，相关影响被加以夸大，而事实上外国买家事实上促进了新房供应。据澳洲本地媒体12日援引REIA总理事Lynch的话称，首次购房者购买的房产与外国投资人并不相同，首次购房者的优选目标是现房，外国买家则偏好期房。
　　
　　澳华财经在线记者查阅澳洲国家统计局数据发现，2011-2012年间，澳大利亚仅有18.5%的首次购房者按揭购买新房，而购买现房的比例81.4%。八大地区中有5处首次购房者现房购买意愿超过全国平均水平。
　　
　　REIA认为首次购房者购房能力下降另有原因。该协会在向联邦政府提交的预算前意见文件中指出，2000年7月首次购房者补贴（FHOG）计划推出以来，补助金额与房价的相对比例大幅下降。澳洲房价季度加权平均中值由2000年三季度的每套220 443澳元增加了2.6倍，达到562 503澳元。然而同期补贴政策力度却未曾提升，仅有1/5的首次购房者可享受补贴，而补助金占购房款的比例则由3.2%下降至1.2%。
　　
　　与此同时，包括新州、维州、昆州、南澳及西澳在内的各地政府相继调整首购房补贴政策，将优惠范围限制在新房上。该协会建议政府，无论新房现房，将FHOG的补贴标准设定在1.5万澳元，且依据房价中值变化，逐年调整。
　　
　　REIA指出，住房是一个非常复杂的问题，涉及经济、社会及基建因素，包括房价、首次购房者存款缺口、人口变化、租售用房供应不足、住房产业创新性不足，低成本住房及多样化房型难以推广等。
　　
　　造成房价上涨，购房可负担性下降的一个重要原因是住房的供应不足，影响因素包括土地有限，规划过程冗长且多有延迟，审批成本过高，区划政策不合理、专业技能短缺、进入地产投资市场的成本加大，收益降低。
　　
　　据澳国家住房供应协会估计，未来几年澳全国住房供需差距会进一步扩大，从2013年的27万套扩大至2030年的64万套，给房价带来更大压力。REIA建议政府设立机制，保证住房供应及需求信息的可及性，以制定出合理房地产政策。
　　
　　另外，报告指出，负扣税政策的任何变化都会应影响到住房供应，及已然吃紧的租赁市场，造成租金提升，影响地产投资。REIA主席Bushby称，修改住宅产业当前负扣税规定其实是将房地产与其它资产区别对待，会扭曲投资意愿，造成资源错误分配。