评论:房产泡沫破裂值得高兴,澳洲新足迹中文网站微信公众号文章

房地产泡沫即将破裂，我们应当为此高兴。

疯狂开始退去。到截至目前的1年里，每个月的放贷总额中有超过一半贷给了投资者。如果把这个数字更1990年代前的10-20%进行比较，就知道不理性有多明显。人们那是买房是为了居住。

今年5月，悉尼和墨尔本的房价达到了以前难以想象的地步，而给投资者的贷款达到了历史新高53.5%。从那以来这个数字就开始下滑，到8月份，该数字首次在今年滑下了50%。

投资者喜欢说他们建造了新屋、提高了供应并推低了价格。但是这样的投资者没有几个。

现在的投资者贷款占总贷款的比例是48.5%，这还是不合情理的高，但是情况已经开始改变了。金丝雀闻到了煤气。（译注：煤矿工人曾用金丝雀来检测煤矿是否有瓦斯泄露）

储备银行最近竭尽全力限制投资贷款，因为它相信投资贷款会推高繁荣，也会放大崩溃。

就像储备银行星期五在《澳大利亚财经报》上说的那样：“在房价上涨周期，投资者对推高房价的贡献比自住者高，因为他们购买的动机不同：资本增值是投资者买房的动机，上升的房价将进一步刺激投资者需求——对未来房价的上升预期更高了。投资者想跑的时候也更容易。”

投资者正在把本来自住者买的起的房子从他们那里抢走。在资本利得减免政策引入之前，25-34岁家庭中有少于一半的人租房，现在这个比例达到了60%。

储备银行以及澳大利亚审慎监管局一直在给银行施加压力，让它们提高向投资者贷款的困难度。上周，它们终于看到了成功的征兆。然后，西太银行就提高了所有浮动利率房屋贷款利率。

上周六，悉尼房地产拍卖清空率只有65.1%。此前一周是70%。5月份是接近90%。

麦考利集团预测今后2年房价将下跌7.5%。嗯，如果下跌这么轻微的话，那就好了。但是为啥过去房价会涨的这么厉害呢？

税务系统是主要原因。Howard政府在1990年代将资本利得减半征税，房价从当时家庭可支配收入的2-3倍变成了4倍。在澳大利亚历史上，从来没有出现过这样幅度的快速上涨。负扣税从那时起成为了主流。

“投资者买一个房，自主者就少一个房买。”储备银行金融系统稳定性小组组长Lucci Ellis七月份告诉澳大利亚议会：“由于人们买不起自住房，他们就必须租房，这推高了租房市场需求，给投资者更多的理由来买房。”

投资者喜欢宣称他们建造了新屋、提高了供应并推低了房价。但是这么做的没有几个。在负扣税之前，每6个投资者就有一个建造新屋，现在是每16个投资者才有一个建造新屋。

把买房首付降低同时增加了市场的不平衡，短期这似乎改善了房价可负担性，而代价是，就长期而言房价更加不可负担。以前利率高、通货膨胀率高的时候，首付比较高但每月还款低。现在低利率造成买房更容易，但低通货膨胀使还款更加困难。

市场倾斜度的该表推高了房价，因为借款者利用低利率推高了出价，但是没有意识到还贷期将比以前长的多。

财富增加也是房价上涨的另外一个动力。在满足了基本生活需求后，我们愿意把余钱花在租房上。（自住房完全免税也是另外一个动力）。

现在的住房平均有3.1个睡房，20年前只有2.9个。额外的书房或者客厅越来越普遍。80%的家庭至少有1个空余睡房。

但是，钱并没有主要花在建筑上。对于那些有致富能力的人来说，地点比空间更重要。好位置不多。城市越来越大，在靠近城市中心或者大海的地方有一个房子就越来越重要。

在这样的区，房价上涨的最厉害，由于自住房没有财富税、地税、资本利得税，这里的房价不停上涨。

“提高供应”这样的简单解决方案在这些地方不再有效。

让我们承认现实，某些区域的房价会永远高于大部分人的承受能力。但如果其他地方价格下降，我们应该为此感到幸运。