如今澳洲房地产市场活跃，有些房产上市时甚至明确打出绝佳投资机会的旗号，但如何能让自己对投资条件进行客观地分析呢？

这方面的专家马塔西克（Michael Matusik）在《房地产观察》上撰文，他表示，澳洲购房者应该对开发商与销售商提供的信息进行认真的分析，因为他们是买者，是为自己付责任的。许多人也建议买家自己认真地做调查。

但从哪里开始呢？ 以下是马塔西克建议买家在考虑买投资房时应该知道的七项事宜。

1.质疑一下销售商所说的使用时间段。

最好拿过去的一个周期来看，如过去的七年、还有最近的一年。尽量弄明白当地市场所处的周期。

2.寻求再出售的证据。

同样的房产，不需经过修整，历来的转卖情况。不要去看中位价。中位价只适用于大的区域，比如一座城市。

3.问一问谁在买、投资者与自住者的比例、买家们都来自何处？

4.寻求租赁证据，根据至少两个相互独立的出处。

给这些资料来源的地方打打电话，问他们曾经写过什么。问问房产将由谁来管理，还有租客的意向，是长期租还是短期？

5.向开发商、销售代理、地方政府发问，问问所打算购买的公寓楼周围的开发规划。

视野是否将被挡住？楼与楼之间是否空间太小？是否有很多类似的楼在相互竞争？

6.请求现时市场估价。

股价师们往往把价值低报。他们的估价可能不准，他们有许多职业风险，因此低报估价让他们有回旋余地。但是，尽管如此，你的出价不要超过估价师所报价的5%以上，除非你相信当地还有一些推动的因素（比如附近在建一所医院，或者一所大学即将开张）。

7.确保你所买的房产，在住房人口分组中的主要的六组中，有潜力被其中三组人来买或租。

除此之外，马塔西克相信，还需要有一系列的标准规则，来衡量住房市场的表现，不论住房的位置，不论住房的类型。

这将包括相同的时间段、相同的再售情况，相同的基本衡量指标——如单位面积的收益率，相同的依据当地的空置率情况计算毛租金收益率的方法。而且还需要定期地与独立地对这些数据进行审计。 如此，投资房地产将变得更加容易一些。

编辑：犀利霸王花

摘自《地产观察》

Seven ways to improve your investment analysis

原文作者：地产分析专家 MICHAEL MATUSIK

发布时间：8 OCTOBER 2014