英国房地产投资信托(REITs)简介,英国房产周刊微信公众号文章

房地产投资信托（Real Estate Investment Trust）最早于1960年起源于美国，时任美国总统艾森豪威尔签署了《房地产投资信托法案》允许设立REITs，为个人及机构投资者投资商业地产提供了新的路径。经过50多年的发展，REITs作为一种房地产证券化产品已经非常成熟，尤其是在美国、澳洲、日本等地区。截至目前，全球REIT总市值已超过一万亿美元，其中美国为全球第一大REIT市场，占全球总市值的60%，澳大利亚和日本次之，市值分别占8%和6%。

英国的首批REITs于2007年1月1日发行（多由房地产上市公司转换为REIT架构），包括：BritishLand，Brixton（2009年被SEGRO收购后已停售），Great Portland Estates，Hammerson，LandSecurities， Liberty International（现Capital Shopping Centres Group Ltd），PrimeHealth Properties, Slough Estates（现SEGRO），及Workspace Group等八支。虽然一上市即受到2008年全球金融危机影响，但自2010年开始逐渐恢复，并不断增长，截止目前，英国REITs总市值约457亿英镑，共有39只REITs。现英国REIT为全球REIT第四大市场，市场规模占全球总市值6%左右。英国REITs主要投资于写字楼、商业零售、工业、仓储、及医疗等领域，而在住宅方面投入较少。

REITs主要有三种投资形式：权益性（Equity REIT）、抵押型（MortgageREIT）及混合型（Hybrid）。权益型REITs直接持有并经营管理物业，抵押型REITs则专门投资于房地产抵押贷款，混合型REITs即结合权益型和抵押型REITs，既投资于房产物业又投资抵押贷款。而我们常说的REITs指的是权益型REITs，它通过发行股票来募集公众基金并投资于多个物业组合，并由专业公司机构负责经营管理，通过由稳定租金和物业增值获得收入，并将出租收益以派息方式分配给投资者，使得投资者获得长期稳定收入。在现有市场上，由于权益型REITs长期收益率较高、流动性较好、及收益更加稳定等特点，所以在三种REITs类型中，权益型REITs占有市场主导。

从组织结构来看，REITs主要有公司型和契约型两种，其中公司型应用较为广泛。英国市场上的REITs都为公司型，且要求必须为上市公司。英国FinanceAct 2006对REITs公司的规定包括：（1）公司注册资金必须为5万英镑以上；（2）90%的应税收入将被用于分红；（3）EBIT/利息应高于1.25；（4）单一股东持股不能高于10%，前五大股东持股合计不超过50%；（5）公司75%净利润应来自房地产租金，75%资产用于房地产出租业务，至少拥有3个物业且单一物业不超过资产组合的40%。

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