许多海外华人表示看不懂国内房地产市场，天价豪宅社区竟建在农民房旁。相比中国买家喜欢买高尔夫球场旁的别墅,老外却不一定喜欢买高尔夫球场旁的独立屋。由此引申，有意在海外购买房产的投资者要谨记一个原则，务必抛弃过去赖以成功的经验，重新学习适用于国际市场的房地产投资思维。
　　　　

【海外市场不适合中国式炒家】

　　
投资海外房产需要认清的第一个事实是，海外市场并不适合中国式炒家的生存。一方面，海外市场上一般房价变化较为平稳，还未遭遇过类似中国市场的暴涨。另一方面，也是更为重要的，中外对房子的认知有很大差别。

　　
美国 52% 的首次购房者年龄为31岁，超过一半美国人选择在工作10年、婚后5年才买入第一套房，未有负担能力时大多选择租房或和父母同住。可见，多数外国年轻人考虑买房的根本在于量入为出。与他们普遍认为房子首先是供使用的耐用商品不同，对中国人来说，房子则是对抗货币贬值和通胀的保值工具。动机的盲目导致中国房价涨到个人收入的20-30倍，明显高于国际4-6倍的合理区间（4-6年收入可买一套房）。


中国投资人依靠租金收回成本要近30年，年租金收入是房价的2-3%，而在美国一般物业的租售比（年租金与年房价比）在5-12%之间不等。在这种情况下，如果不依靠良好的租金回报，单纯靠物业增值，中国买家买房后马上卖掉的“炒房”举动在扣掉相关税费后，在海外市场难有回报可言（法拍屋投资等不良资产投资模式除外）。

　　
【策略的选择决定投资回报】
　　
如同鱼与熊掌不可兼得，是自住，还是投资，这是海外投资买房从一开始就必须明确的问题。
　　
在中国，房产投资的通常策略是在低位时买入，升值后再卖掉。但海外成熟市场职业投资人把房产作为长期投资工具，现金流沉淀一方面需要时间，另一方面也需要银行按揭杠杆帮助产生高的本金回报。以投资为目的的物业，投资人优先考虑的一定是提高租售比，而出价则是根据回报率来计算的。如一房产还贷前现金收入是每年2万美元，那么按照10%投资回报率要求，投资人能承受的房价是20万美元。
　　
如投资人在买房时掺杂个人喜好，租金回报则往往很难实现最大化。这一点与中国市场的情况类似，通常居住面积大、居住环境好的高价位房，租客反而少，这就导致了租售比大为降低。在中国一线城市，豪宅的租售比在2%以下。

　　
【投资类别影响投资回报】
　　
房地产投资分商业和住宅两类，二者差异巨大，在海外跨领域投资的投资人较少。
　　
商业地产包括购物中心、办公楼，租约一般10年、15年较常见，租客多为公司和政府。大型商业房产市场操作十分透明和专业，回报率差别不大。除去贷款费用未计算增值的净回报约为9-11%。住宅地产包括独栋独立屋、联排独立屋（即“别墅”）及四个单元以下单元楼。还有一种则是供投资的公寓楼，这种物业的单元均价低，无论是布局的设计还是功能面积的布局都是为了实现现金流的优化。银行也愿意给投资者贷款。
　　
在房价上涨较快，房价高、租金低的地区，公寓楼出现的较少，因为每个独立产权的单元都能卖出很好的价钱，开发商宁可出售分割的联排独立屋或分割的公寓获利。因此，越是具有商业地产性质的物业，其价值的提升对租金收入的依赖越重。

　　
【现金流为王而非升值为王】
　　
投资房产有两类回报，一是现金回报，二是保值升值。
　　
中国的房市特殊，全球罕见。过去10年，史无前例的货币泛滥使物业升值成为中国投资人的主流创富模式。房价上涨的同时，房租却未能同步跟上，导致国内住宅物业的出租回报未能达银行按揭贷款利息的一半。因此，中国投资人如果不依靠房产升值基本都是要亏钱的。

美、加、澳等地的情况则完全不同。这些市场健全成熟，租赁活跃，且空置率低，现金回报是衡量物业的价值准绳，这在商业地产上尤为突出。国外好的房产投资机会，通常都是“以房养房”，即扣除所有开销和银行按揭能带来净的现金回报，而贷款部分的权益能够带来的租金收益可明显跑赢银行按揭利息，最终令投资人的本金回报率提升。因此，在海外市场上，房产价值和租金紧密相关，是否投资房产通过分析现金回报率来决定，而不考虑难以掌握的升值。

【充分利用时间杠杆】
　　
海外与中国房地产租赁市场最大的不同在于，海外物业出租率高、空置率低。经营性租赁物业的规模巨大，回报率比中国高得多（加拿大除外）。美国的租售比一般在6%-10%左右，最高能达到10%-15%，豪宅租售比则为4%左右。虽然澳大利亚的房价近几年已经有一定程度的升值，但得益于高达97%-98%的出租率，其物业的租售比大约也在5%。
　　
一般来说，房屋的租金与价格并没有一定的相关性。以美国为例，各城市间居民购买力与消费水平落差不大，同等状况的物业在不同城市的租金因此也并没有太明显的区别，但售价之间的差距则非常之大。所以，如果购房的主要目的并非自住，在选择租赁的市场时，就应更多考虑房价便宜的地方，最好避开一线城市或昂贵地段，房子多接近工作区而不是大宅林立的市郊。
　　
一旦成功购得租金稳定的物业，业主可选择多种退出途径。例如，持有物业收取租金或卖给其他投资者。而独立屋业主可选择将房屋卖给投资者或自住客。在房地产周期的某些阶段，相对感性的自住客往往比投资者更愿意付高价，因此，独立屋在购买热情高涨的市场有时能升值套现。
　　

【物业管理和持有成本影响回报】
　　
持有物业后要考虑后续维护，日常管理牵涉到的矛盾多种多样。而必要的税费和额外的支出，都会左右在海外购置物业的回报水平。其中，税费就是相当复杂的一项，并且会导致持有成本大幅增加。因此，投资人在决定下手前，一定要研究各国的房产税，清晰掌握交易税费，衡量税费成本是否可承担。
　　

不仅如此，在海外许多地方，房客利益受到充分保护，如房主有义务必须提供可居住住房，合乎当地卫生标准，冬天供暖充足等。即使出现了房客不交租的情况，也只能经法律程序将其驱逐，此时若不熟悉当地法律则花费巨大，搞不好房主自己还可能沦为被告。
　　
另一笔可能产生的费用是社区管理费，业主有时会被业主委员会要求缴纳大额维修基金，用于整个居住社区的建设，数额大时可达数万美元。
　　

【地域差异巨大，不可一概而论】
　　

海外市场投资选择众多，地域投资环境差异大，今后走势基于该地域供求关系变化。因此，同类别的物业在不同地域差异巨大。在投资前要对当地情况、房价走势、政府城市规划政策等深入了解。还要关注国际变化、汇率变化。特别是房价走势，尽量选择在经济蓬勃、房地产上升前期购买。
　　
同时，投资人还应关注政府的投资倾斜区域。政府用的是纳税人的钱，银行也不会亏社保基金的钱，跟着它们走，就会一路走好。政府在哪里建住房、医院、学校，投资人就应该投资到哪里。
　　

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