【专业解疑】我究竟该买多贵的房子?!,墨尔本地产置业资讯微信公众号文章

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产投资者最关心的一个问题就是到底该投入多少资金去购买房子? 不同价格的房子甚至不同种类的物业(如house or apartment) 都会有不同的回报。今天墨尔本投资置业君将与各位投资客探讨，如何确定什么样价位的房子适合自己。

最理想的答案就得综合考虑各个因素，投资者有的太谨慎而错过最佳投资机会，也有太盲目过多投入资金以致经济放缓时周转不灵。

其实大部分的投资决定都是情绪占主导的。怎么看清是否投资决定是对的，除了考虑物业本身的回报价值和升值空间之外，也需要考虑自身的财务状况。考量财务状况最大的好处就是能够善用杠杆。杠杆就是通过抵押要购买的物业向银行贷款，最大化自己的投资能力，同时又不影响自己的生活素质。

到底大家在看清自己财务状况时需要考量什么因素？

首付能够承担多少？

如果考虑贷款80%的话，那理应就需要20%的首付。其实不然，最好要准备至少25%的首付款，其中多准备5%用于支付印花税和其他费用，诸如律师费，成交时所缴的物业费等等。也就是说如果手里有25万现金，那最理想就是购买不超过100万的房子，善用25%的标准。

个人或家庭月消费与盈余多少？

每个家庭或个人每月消费程度不一样。用心核算每月消费是决定投资前的一个重要步骤。每月消费包括生活费、娱乐费、水电煤气费、孩子学费和其他债务每月所需还款额等等。然后利用税后收入（注明：保守估计必须是税后收入）扣除这些每月费用，许多人觉得所剩的盈余其实就是所能承担的每月还款能力。其实这并不是银行用于计算贷款能力的最保守估算。如果您有信用卡的话，信用上限的3%左右会作为您的负债考量。所以最保守估算的程式大致如下：

税后收入 + 投资收入的70% -每月费用- 信用卡上限的3% = 所剩盈余可用于还

以上只是简单的计算方法，银行还应用了各类其他方法。

浮动或者固定利率的上升空间？

贷款产品最难的抉择总是在浮动和固定利率之间。这个抉择也直接影响投资者考量需要投入多少。浮动最大的好处是灵活，浮动利率产品也通常允许投资者选择附带对冲账户，对冲账户所能带来长期的利率成本节省是非常大的。固定利率最大的好处就是稳定性，如果固定三年那等于未来三年的利率成本是固定的，那就是说投资者更容易衡量投资回报的稳定与确定性。

自住或投资？

在购买物业的时候，必须明确这个决定是为了自己搬进去住还是打算出租。如果是作为自住房的话，那所节省的每月租金成本可作为还款能力的考量之一。有些银行也会以所节省的租金成本作为一个整体财务装况的考量。毕竟大部分人的租房成本占了生活成本中最大的一块。如果是作为投资用途的话，每周的租金回报可用以偿还贷款利率。不过如上所述，计算贷款能力需要保守，银行通常会以回报的70%作为标准。这个标准也是合理的，以防万一租户搬迁造成的空置。