我们都知道，当前对于EB-5法案的最大争议，也就是TEA（目标就业区）的定义问题，这也就是所谓的乡村和城市的政治性争议问题。主张当前EB-5计划已经背离国会立法初衷的，以参议院大佬Grassley为代表，认为当前TEA的定义使得EB-5资金绝大多数都注入了大都市繁华地区的项目，而不是被引导进入乡村和真正的高失业地区；而以纽约议员Charles Schumer为代表的大都市项目方的利益代言人，认为EB-5计划的初衷是创造就业促进经济，而不在于具体在哪里创造就业促进哪些经济。
不管怎样，大都市地区的开发商都处在EB-5争议的风口浪尖上。今天，来看一篇，纽约地产媒体The Real Deal的文章，关于纽约房地产商在EB-5延期之后的报道，在报道中我们能看到TEA争议以及祖父条款和就业调整等法案焦点，可能对于EB-5项目的影响。
EB-5踢罐大赛
-- 对于充满争议的签证计划（EB-5计划），国会暂缓制定新规则
2015年10月1号，C.J.Hughs
所有依靠EB-5项目进行融资的纽约开发商们，随着金秋十月的到来，都松了口气。
尽管这个联邦计划的一个关键要素（即区域中心）已于上月月底过期，但是好在国会延缓了新标准的出台。EB-5计划用签证交换投资资金、同时为美国创造更多就业，而新标准将会抬高获得EB-5资金的门槛。
联邦法律制定者们选择目前暂不做出任何决定，而是在接下来的几个月内反复商讨。同时，确保在这段时间内该项目不受影响、继续施行。
几乎没有专家认为现存法案能一直保持下去。
“目前可能一尘不变，但是毫无疑问，改变很快就会到来。”Kate Kalmyk如是说，她是Greenberg Traurig的一名律师。该律所为使用EB-5项目进行融资的房地产开发商提供法律咨询，它们的客户包括瑞联集团 （the Related Companies）。
纽约或将出局
新法案可能涉及的改变之一是资金的去向。
佛蒙特州的民主党参议员Pat Leahy 和爱荷华州的共和党参议员Charles Grassley 提议收紧EB-5计划的规则，以期让更多的EB-5资金投入农村地区，而不是像现在这样，聚集在纽约这样的大城市。
在现行法律下，该项目要求每位投资者在为期两年的签证申请过程中创造10个工作，而投资者获得的是一份回报率极低的贷款。大多数投资者（其中大部分为中国大陆居民），相较于贷款的低回报率，他们更关心的是能否拿到签证以及最后的永久居留权，即常说的绿卡。
该计划自1990年建立以来便规定，只要投资者将资金投入位于“TEA - 目标就业区域”内的项目，投资的数额便只需$500,000。TEA被定义为失业率是全国平均失业率的1.5倍的区域。
然而，州级官员常常人为扩大这些“目标就业区域”的范围，将贫困区域与富裕区域连到一起，来抬高失业率。例如，为了让哈德逊园区项目符合EB-5项目的规定，州级官员将哈德逊河沿岸的所有人口普查区块都算在了一块儿。新区块从西切尔西区一路向北延伸到哈莱姆区，因而有较高的平均失业率。
最近，华尔街日报的一项报告称，事实上，至少有80%的EB-5资金都流入了，那些如果没有区域重新划分（gerrymandering）、根本不可能达标的项目中。
Leahy-Grassley新法案针对这一点，提出目标就业区域只能使用单一人口普查区块（census tract）来确定。
专家称，这个新标准对于许多纽约开发商都将是一个巨大的打击，尤其是那些想在翠贝卡、西切尔西和上东区等富裕区域开发项目的地产商。
今年呈给众议院的另外两项法案，分别来自加州民主党议员Zoe Lofgren和科罗拉多州民主党议员Jared Polis。这两份法案则支持保留各州合并相邻人口普查区块的权力。虽然目前仍未有法案通过委员会，但是许多人相信Leahy-Grassley的措施更可能得以最终推行。
对于那些在目标就业区内的项目，Leahy-Grassley法案以通货膨胀为由，建议将最低投资金额增长至$800,000美金。最低投资金额自EB-5法律创建以来，数十载从未调整过。
然而，让纽约开发商们真正焦虑的，是那些处在失业率较低、又无法进行区域重新划分的地区里的项目。目前，在这些地区的投资最低额是一百万美金。而Leahy-Grassley法案将会使该最低额增长20%，攀升至一百二十万美金。
换言之，投资纽约房地产项目以换取绿卡的价格将从$500,000飞升至$1,200,000。涨幅之大，足以让外国投资者们重新审视他们的绿卡需求。
Eric Orenstein目前供职于律所，该律所的客户主要是那些充当着开发商和投资者中间人的区域中心。Eric表示希望EB-5的市场需求够大，不会太受价格影响。他说，投资底额提高，达到融资总额所需要的投资人数也更少。“（投资底额上涨）并不会有太大的影响。” Orenstein 如是说。
针对申请人的“祖父化”条款
Orenstein担心的是法案改变的时机。他提到一点: 若是移民投资者已经提交了申请，并且已经花费了数月等待移民局做背景调查，该投资者应该按照新数额还是老数额？
投资纽约房地产项目以换取绿卡的价格将从$500,000 美元飞升至$1,200,000。涨幅之大，足以让外国投资者们重新审视他们的绿卡需求。
他补充说到，如果国会山对此事的处理过于草率，中国投资者将无需纠结该选低成本的签证还是那些更贵的。如果过多人选择了便宜的签证，那些相对较贵的项目便会失去资金来源。
“难题是什么会被祖父化？”Orenstein 说到，“这一点如若不澄清，对所有人都没有好处。”
据消息称，移民局这个管理签证的联邦机构，在法案还未有任何更改之前，已经接到了如洪水般的申请文件。
Kalmykov说，相较于只能使用单一人口普查区块 (census tract) 这一解决办法，许多纽约开发商更倾向于建立一个能将工人的居住地考虑在内的标准。例如，在西切尔西区哈德逊开发项目工作的工人可能居住在纽约东部像布鲁克林一样贫穷的地方。这样，EB-5法律的精神 – 为那些需要的人创造工作，就能得以实现。
她补充到，如若缺少类似条款，Leahy-Grassley法案 “即使遵照现在的草拟版本施行，也会有非常负面的影响。”
纽约房地产协会密切关注此事进展，他们表示支持重新授权EB-5项目、抵制欺诈。John Banks, 纽约房地产协会的主席在一次声明中表示到，“反对那些不利于城市地区的改变，我们也在尽力确保任何项目改变都是步调合理的”。
对就业创造的监管
另一些Leahy and Grassley新法案提出的、针对纽约房地产产业的改变则没有那么大的争议。例如，将对创造就业机会的要求变得更加严格。
目前，10个工作可以是任何形式和类型。实际上，据Gary Friedland说，EB-5项目在特定开发阶段的花销能够创造的工作数量是由一个通用的公式计算出来的。Gary Friedland是纽约大学的讲师，他对EB-5项目有广泛的研究。
参议院提案会有更多要求。一个项目可能只能创造9个非直接工作 – 例如，在新建公寓楼商户底层的一间商店。另外一份工作则需要是直接工作，它可以是房东聘用的一位安保人员、或更常见的是，一名建筑工人。在最近几年，法律条款略微放宽，长期的建筑工作也逐渐可被记为直接工作。但如果项目所需的建筑时间少于两年，建筑类工作则不被计算在直接工作之内。
这样的要求似乎相当容易达到。
打个比方，翠贝卡101是一栋63层、130个房间的大厦。它位处于101 Murray 街，由Fisher Brothers and Witkoff 集团建造。据Gary Friedland和Jeanne Calderon（纽约大学教授）一篇名为“EB-5融资指南: 商业房地产项目的又一融资工具”的报告称，该大厦开发成本为七亿三千五百万美金，其中有一亿七千五百万来源于EB-5 项目。
该报告称，翠贝卡101必须要创造的工作数目是3,500，但该项目预期一共将创造4,548个工作（包括非直接工作），很容易完成创造就业的指标。
Gary Friedland写到，就创造就业机会而言，开发商通常会确保创造比EB-5的要求多出20%的工作数量，来应对某些职位被撤销的意外情况。职位短缺可能导致投资者无法拿到他们的签证。
其他在建的、主要通过EB-5融资的项目包括Eos。Eos这个商用大厦共有375个房间，由the Durst Organization开发，位于美利坚大道855号，靠近位于西31街的先驱广场。Gary Friedland在报告中称，该项目开发资金共计四亿两千三百万美金，其中八千万美金来自于EB-5资金。
该报告还提到的项目有Bryant, 一个由HFZ Capital Group 开发的33层公寓酒店，位于中城西40街16号，共有57间公寓、230间酒店房间；在它两亿五千三百万的开发资金中，共有五千三百万来自由EB-5计划。Charles, 位于上东区第一大道1355号的一座28层酒店，由Bluerock Real Estate和the Victor Group出资打造，一亿五千7百万美金的开发资金中有两千两百万美元来自于EB-5。
截止目前，EB-5资金最大的受益者是瑞联集团（the Related Companies），它的哈德逊园区混合型项目有十二亿美金来自于EB-5项目。据Real Deal 六月份的报告，放眼全局，瑞联集团控制了全国三分之一的EB-5市场。
TRD分析报告发现，在过去几年，超过37亿美元的EB-5资金在过去几年，流入了几十个纽约市项目。
Leahy-Grassley 法案中还是有一些受纽约房地产开发商欢迎的新标准的，例如对区域中心的限制。区域中心是营利的、类似银行一样的中间机构，它将来自海外的零散资金捆绑起来，按5%左右的利率借给房地产开发商，这一利率比一般的开发类贷款低很多。设立区域中心的法案在9月30号过期了。
现行法律规定这些中心一次支付6,000美元的启动资金。在新法案下，启动资金可能上涨为20,000美元并且需要每年支付。同时，新法案也会让这些区域中心受到更多的监督。纽约市大概有60个左右这样的区域中心。
Gary Friedland说，纽约市的这些区域中心不可能因此倒闭，“它们仍会在每笔投资中大赚一笔。”
Leahy - Grassley法案中提到的其他改变则没那么多异议，例如它提议移民局这个监管机构会对整个过程有更多的控制，更少依赖自我报告，更多相信证券交易委员会提交的报告。“这将阻止系统中的人为操作。”
来源：EB5sir
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