房价增长放缓，但远远不会大跌

一个市场停止增长，并不意味着它即将面临崩溃。对澳大利亚现阶段的房产市场而言亦是如此。

令人欣慰的消息是，澳大利亚房价这匹脱缰野马似乎终于就要停下来了。人们更关心的是在接下来的几年间房价放缓的程度，或者说下跌的幅度。

分析师和评论员似乎在比谁能给出更悲观的预测。某些边缘的经济学家，开始用20%乃至30%下滑幅度的预测数据博得各大媒体的重要版面。而其他分析师也争先恐后地宣扬房价崩溃就在眼前，并将导致澳大利亚三十年来最大的经济衰退。

这些极端的论调貌似来源于某些房价下行的合理观点。政策的改变使得银行的准备金需求增大，融资成本提高了，这部分成本无疑将会通过提高利率的方式转移到贷款者身上。此外，针对投资者的借贷会收紧，并且目前的地产建造潮给房地产市场带来了显著的供应量，银行会进一步预防房地产市场在某些地区出现供过于求的风险。另一个突出的问题在于家庭债务正处于相当高的水平，一旦出现某些不可预见的市场变化（如大幅加息），会导致房价的崩溃。

这些都是合理的担忧,但他们忽略了一些关键因素,而恰恰是这些关键因素，使得虽然房价增长放缓的可能性相当大，但却远远未到全面崩盘的地步。

储备银行和政府里的政策制定者一直都希望房价放慢增长的脚步。他们希望利用政策来控制市场及经济的稳定，并对购买力进行调控。人们都在期待政府对房市更有作为，尤其是那些正在翘首期盼购买第一套房的首次置业者，以及希望能搬到更适合自己生活圈居住的年轻人，他们都在等着房价的回落。

而现实的情况是，政府对更为温和房价的期待一再受到打击，其中包括了央行为了应对贸易下滑，稳定经济局势的而不断的降息。这一举措加剧了地产泡沫，投资者放弃了投资股票、债券、定期存款，资本都转向疯狂地追逐房地产，造就了低息环境下依旧疲软的澳大利亚股票市场。

2015年即将过去，毫无疑问，房价增长的曲线开始变缓。贷款利率也许不会再下降，或许还会稍稍上涨，部分原因在于政府的干预，穆雷金融系统调查要求银行持有更多资本用以预防未来可能发生的经济冲击。对贷款资金的严格审查也开始奏效，投资型贷款已经开始放缓，尽管是相对于目前的高速增长而言。

住宅建筑的数据表明，与同期相比人口增长正在放缓。虽然现阶段还很难判定会否出现新房供过于求的状况，而且每个城市的情况都不尽相同。但经济学原理告诉我们，当供应大过需求的时候，价格便会走弱。然而，目前房屋的建造潮并不会使得超过供应限量的新房持续涌现。最近澳大利亚统计局的数据显示，住房建筑许可在2015年3月达到顶峰,此后一直呈下降趋势。因此，住宅供应增多对房屋价格的阻力将在12个月内就失效。

房价被海外因素拖累而崩溃的通常原因(澳大利亚100多年内都不曾发生)都与利率上升密切相关，信贷环境的极端收紧,或者银行倒闭,失业率急剧上升或严重的供过于求。澳大利亚预期并没有这些担忧，因此房价只会是温和调整而不会剧烈下降。

更重要的是如果房价大跌进而影响经济，澳大利亚央行不会愚蠢到收紧货币政策，事实上,恰恰相反,它会采取宽松的货币政策来阻止衰退。

就我个人而言，我的期望是澳大利亚在2016年房价增长放缓到零或在正负5%之间,并在之后几年保持疲软。会有一些特定的区域或房屋的价格会下降,但总体而言,随着收入的增长，人们对房价的负担能力会得到增强。