3月25日，由圆明园地产主办，《英国房产周刊》承办的“英国房产增值扩建改造系列讲座”第一讲在圆明园地产伦敦总部成功举办。拥有十几年从业经验的行内专家与数十位嘉宾进行了面对面交流，就房产改扩建经验、增值途经、如何申请扩建、如何选择扩建类型等诸多读者关心的热点话题进行了深入细致的探讨。

以下是设计师颜志宇先生在研讨会上的讲座要点，供读者参考：

明确用途 合理拓建为房产增值

看结构，不是看外观

买好房子，做好投资，除了最重要的“地段”因素之外，另一个要素是“室内环境”。

针对室内装修，要考虑的重要方面很多，比如采光如何、窗户是否会被遮挡、通风如何、与邻居房子之间的间距否合适等等。这些因素都直接影响着居住体验。

在选择房产时，最好先不去看外观，而是拿到户型平面图，了解各个房间构造。因为房屋结构对未来投资有着直接的关系。如果选择一个室内布局好的房产，可以节省下各种改建所涉及的费用。

因此在选择房产时，地点、室内结构格外重要。

在考察房产结构时，需要注意的方面有：

首先是隔音。因为如果隔音不好需要对墙体进行加厚处理，也是一笔不小的投入。

其次是采光和通风，也就是窗户的设置要合理以及开窗尺寸。一般来说窗户是越大越好。如果需要额外增加一扇窗户，在英国是要进行申请的。虽然大部分情况都会获得批准，但是等待申请结果的时间成本也是需要考虑的。

之后是层高，这也直接影响到居住体验。

还有门宽，不能低于80厘米。这是满足防火逃生要求和残疾人需求的最低尺寸。

此外，在看房时还要特别注意房产的污水排放情况。确定这栋房子的排污是通过现有的污水井还是污水管道。这些问题看起来有些生僻，但无论是对未来居住还是对投资都会产生影响。

对于一些没有经验的购房者，在看房时可能只注意到了房子的外观是否漂亮，或者交通是否便利等因素，而没有考虑房产的排污能力。如果其排污能力较小，在未来居住时可能会出现无法承载的情况。如果未来您需要对房屋进行改扩建，也会产生额外的费用。

阳光房Vs阁楼，需求决定类型

是扩建阳光房，还是改造阁楼呢？这是两种完全不同的改建概念，如何选择也需要根据您的实际需求来判断。

很多业主都希望通过扩建阳光房来增加使用面积。那么是否是房间越多就越好呢？在此通过一个案例来为各位读者解答一下扩建的房产与室内结构间的关系。

我曾经在爱丁堡做过一个项目。这位房东有四个孩子，当他找到我最扩建的时候表示，现在他们夫妇正在计划要第五个孩子，这样一来家里的房间就不够用了，他希望通过增加一个阳光房来为即将出生的孩子准备出一个独立的房间。那么，如果按照客户的需求进行扩建，那么这套房产将一共拥有五间卧室，虽然目前满足了他们一家人的居住需求，但是当十几年后，几个孩子相继成家立业从这里搬出去后，他们的房产的卧室有5-6间，而客厅的面积却没有增加过。这样的房产要就将面临一个增值的瓶颈？即便要将房产出售，也只能去寻找和他们有同样想法，同样需求的家庭来接手。无形中，眼前的改造计划就为未来的出售增添了限制和困难。

因此，房产的使用计划也是进行改建装修前需要仔细考虑。如果是自己使用，要根据自己的需求进行规划。比如5年内进行投资，或是考虑孩子的居住使用等。如果是用于投资，则要提前考虑到使用或者购买人群的需求。

影响规划申请结果的因素

为什么类同的两个房产，同样的图纸，有的申请可以通过，有些申请会被拒绝？在英国，虽然申请的规定是一样的，但不同的区域管辖政府审批的偏向不同。另外，规划师的背景也会有所影响，有的设计师的专业是景观，有些是建筑，有些是室内设计。因此他们的主观因素会影响到申请是否通过。

很多房东都会遇到这样一个问题：为什么有的别墅后院可以进行房屋扩建，有些却不可以？在对别墅的后院进行拓建时，首先需要考虑到对旁边邻居的影响，保证邻居的视线不被遮挡。其次需要满足相应的扩建规定。针对单层后院扩展，依附式建筑不能超过原有房产后方墙体向外延伸3米，如果是独立的房产，该限至为4米。截止到2016年5月30日，试行条例可允许以上两个限制分别增加值6米和8米。此外，扩建区域不得高出原有建筑的高度。单层扩建的高度不得超过4米。

对于3米之内的扩建是不需要申请规划许可，但是需要向地方议会提交一个符合规定的证明。

对于一些利用花园进行扩建的项目，需要特别提醒各位房东，不要一味的寻求大空间而牺牲掉花园的面积。在英国出售房产时，很多时候花园的面积比阳光房更吸引买家。

一般来说，房屋改扩建都会有一个征求意见期。在此期间，地方议会会在需要改造的房产前张贴一个告示通知您的邻居。如果邻居对您的改建计划不满，他们有权提出反对意见，这也会影响到规划许可的获批与否。因此建议各位房东在申请前与自己的邻居提前进行协商。

圆明园地产部总监陈文：详解四种房产改造途经如何为房产增值

宏观层面的增值途经

首先，如何将面积最大化。最简单直接的方法就是扩建，前面，后面，侧面以及阁楼的扩建。

如果您在某个地点购买了一个30万英镑的联排屋，一般来说面积在80-100平方米间。每平米的价格在3000英镑左右。在这个基础上扩建出约18平方米的面积。在出售房产时，扩建的18平米也可以按照3000英镑的价格出售，相当于这次扩建使房产增值了54,000英镑，而扩建的成本远低于之后的增值收入。对于阁楼改造，其成本要更低，每平米的成本约在850英镑左右。而改造后的增值价格也可以按照3000英镑/平方米来计算。

其次，对内部布局的改造。2013-2014年间，据不完全统计，英国出租房的缺口在15%左右。租赁市场呈现供不应求的状态，而租赁的价格也在一直攀升。对于投资旧房改造的投资者，可以对就楼进行重新规划，增加房间数量。未来用于出租使用，期利润空间相当可观。

第三，对原有图纸的改造。如果对原有房产的格局、类型不满意，可以通过向地方议会提出改建申请，对其进行重建的城建。对于华人投资较多餐馆房产，可以讲其进行分隔改造。底层依旧保留为商用餐馆，上面改造成住宅用的公寓。当房产类型做了改变，房产自然也增值了。

第四，对于商业房产的改造。受经济危机的影响，很多高街店铺都受到了不同程度的打击。面对这种现状，以及伦敦租房市场的日益火爆。想要在这种困境中为商用房产增值可以考虑为房产转型。即将商业房产改造为住宅类型的房产，面向租赁市场。

区域化投资前景

伦敦房产就像一个卷心菜，2008年经济危机过后，伦敦的房产的成交价格没有实质的下降，出现下跌的都是伦敦以外的房产。随着伦敦铁路网的扩建，伦敦的区域化差异越来越小。买房子最重要的永远都是地理位置。而周边区域未来发前景也会对房产的价值有所影响。

房产承建中的疑难问题

首先，房产是否处在环保区。

其次是土壤表面的状态。比如伦敦有泰晤士河，很多地方是冲击沙形成的，也就是说地基不是很牢固。在这种地区进行改造就需要遵守特殊标准。此外，地皮周围树木的状态也会对地基造成影响。

第三，要注意建材的放射性。很多1950、1960年代建造的房产屋顶有一定的放射性物质，会对人体造成伤害，比如呼吸道和皮肤。因此都需要进行特殊处理。有些是地方议会负责处理。如果在房产改造时不了解情况，遇到邻居向相关部门举报，政府会强制施工队到医院进行健康检查。

第四，地下管道的影响和排污是否通畅。管道角度需要在45%-135%之间，以防止管道堵塞。最后，工字梁的结构。遇到工字梁结构时，普通砖是无法承受它们的压力的，必须要增加水泥梁。

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