【房产知识】房产新概念-何为澳洲房产贷款中的反向抵押贷款?,CityDiscount房产服务微信公众号文章

Reverse Mortgage，是指反向抵押贷款，也就是俗称的以房养老。在澳大利亚，反向抵押贷款并不是政府的一项政策，而是金融机构针对老年人推出的一个金融服务产品。 房产的反向贷款抵押是澳洲人实现以房养老的另一种方式。

住房反向抵押贷款就是指已经拥有房屋产权的老年人将房屋抵押给金融机构，金融机构对借款人的年龄、预计寿命、房屋的现值、未来的增值、折损情况及借款人去世时房产的价值进行综合评估后，按月或年支付现金给借款人，一直延续到借款人去世，它使得投保人终生可以提前支用该房屋的销售款。

例如，老人今年65岁，现在是单身，正享受养老金退休，她拥有自己的澳洲房产。她手头上只有8000澳元现金，而她的房子价值40万澳元。她每年的生活费大概需要1万澳元。请问有什么途径可以用这套房子来产生收入？

那么，她有两个方法可以达到这个目的，包括反向抵押贷款（Reverse Mortgage），或者让基金管理人购买一部分她的房子产权。

反向贷款是澳洲少部分的贷款机构对年龄超过60岁，居住在自己房屋的居民提供的一项服务。在反向抵押贷款下，老人可以定期向贷款机构“借”一笔钱作为生活费，这笔钱是根据房子的年份、房主的年龄和房价来决定。

一般来说，可以借到房价的15%至40%，房主的年龄越大，借得的也越多。所累积的贷款和利息，可以在房子出售后，或贷款者去世时偿还。

越来越多澳大利亚老年人开始接受这种产品。根据德勤会计师事务所的统计，截至2011年底，全澳共有4.2万例反向抵押贷款，总金额达33亿澳元。

在过去3年里，这种贷款的增长率均保持在两位数，而且平均每例贷款的数额从2005年的5.1万澳元增加到2010年的7.2万澳元。

利 VS 弊

许多澳大利亚人的住房有3至4间卧室，当孩子们长大成人后，老两口不需要住这么大的房子，特别是其中一人先行离世，剩下的老人会选择将房子抵押给银行，即通常的“反向贷款，获取的贷款可以用来租或买一个小一些的房子居住并提供一些收入来实现更好质量的养老生活。

假设一对65岁的夫妇以价值100万澳元的房屋做抵押申请反向抵押贷款，以年利率9%、贷款20万澳元、期限20年为例，假设房屋价值每年升值4%，到还款时，房屋价值将达到澳元220万澳元，但连本带息还给银行的钱要122.3685万澳元；如果根据历史数据，在长期持有澳洲房产的情况下，可以实现年平均10%的升值，根据72的翻一番法则，21年后的今天，这套房产将价值400万。

这时，您可以将此400万澳元的房产连同122万澳元的银行贷款，作为遗产传给您的下一代。没有遗产税，真正实现了“传富”的目的。

但是有时，一旦房产抵押给金融机构，金融机构会对居住者提出要求，比如维修维护房产，如果居住者想请其他人来一起居住，或是对房屋进行装修、出租等，都必须得到金融机构的批准，造成生活不便。