【市场走势】澳洲房产已经见顶? 2016年究竟可否投资?,CityDiscount房产服务微信公众号文章

据《Property Observer》报道，澳洲房市已经在上个冬日“见顶” 。随着悉尼—澳洲房地产市场的引导者目前进入了下降趋势，想要重新整合市场显得不太那么容易。

从历史上看，全国各地不同的住宅市场还没有被同步。事实上，假设经济稳步前进，墨尔本和布里斯班的市场估计会在在2016年的晚些时候到达顶峰。然而，经济的不确定性和限制贷款可能会比估计更早地遏制市场资产增长。

2015年11月情况

2015年11月墨尔本的房产市场增幅达12.87，这一数字在10月份为11.03％。

而在墨尔本的独立房和公寓情况有很大的增长差距。公寓常年来比较稳定地保持了6.13％的年增长率，但是11月下降了0.37％。这与本地房产市场的平均增速相比相差了6.74个百分点，这也是Residex有记录以来最大的差距了。这可能是由于墨尔本公寓类住房对需求来说目前饱和。

上图为去年住房成交量的增长趋势

全年墨尔本房产销售数字表明，独立房是更值得购买的理想住宅。墨尔本独立房的销售额最大，在今年11月共卖出了52530套。

悉尼的增长率仍然显著，跳跃式增长至20.53％。然而，在11月只增长了2.93％，自2014年7月以来的最低点。这表明在市场呈现出了明确的放缓。悉尼的公寓类住房成交量也大幅放缓，11月份增长率仅为0.55％。

尽管悉尼房产市场放缓，2016年不太可能看到市场暴跌。大量移民的涌入新南威尔士州和悉尼，大量人口基本保证住宅需求仍然强劲。而且在之前的房市繁荣之后，即使是10％的市场调整，也不会影响到悉尼业主的利益。

有趣的是，Lake Macquarie, Newcastle和Wollongong的区域市场看到了巨大的资本增长，这有可能由于，家庭和企业都在悉尼市以外的地方寻找更便宜的租处。

整个西澳大利亚住宅市场仍然在挣扎。珀斯的房产出售率下降2.83％，而年均租金下跌5.43％。从上面的图表也可刊出，全国许多公寓的市场都在11月出现了下降。住宅市场通常被视为能够广泛地反映整体经济趋势。

本来，布里斯班被会在2015年实现显著增长，但它的的前进步伐实际上非常缓慢。局部市场，例如在靠近中央商务区和东南部区域稍显强势。

大宗商品持续下跌对采矿业和国家财政收入提出了巨大挑战。正是出于这个原因，更应该注意考虑昆士兰的Adani Mine项目和Natural Gas（LNG）项目的经济产出。我们不能忽视这些项目带给给周围住宅市场的长期效应。这是最近商品价格低落的重要外在影响。

印度公司Adani基于煤矿开采，并通过铁路线直达昆士兰中部的Galilee盆地。昆士兰州土地法院虽然已经判许Adani的采矿租约，但他们也认为这个160亿项目的收益被多度夸大了。

Adani称该项目自2024年起每年将创造10,000个就业机会。而这一数字目前已经被下调至1464个全职工作。此外， 220亿澳元的采矿权使用费是基于该项目的过高预期而被制定的，这意味着这个数字实际上会更低。

昆士兰州，西澳大利亚州和北领地地区的LNG项目群（液化天然气）的前景也非常类似。

等到这些项目投产，液化天然气市场预计将在2018年起达到大约20-30万吨，据Bernstein Research研究中心，这绝对会导致供应过剩。LNG项目群供过于求，不仅仅是因为增加了供应商，也部分归因为放缓的经济增长，尤其是中国经济。然而，由于价格设定，整个澳大利亚的液化天然气项目的供应商还是没有太大风险的。

2016财政前景

年中经济和财政前景交付由斯科特·莫里森。政府加大2015至2016年间的预算赤字至374亿澳元，远远大于五月份的预算23亿。

尽管预算赤字，澳大利亚仍保持债务可持续水平对应GDP相应稳定。只要债务处于可持续水平，就并不会影响其他财政支出的增长，比如教育支出。

而就业情况在澳大利亚似乎正朝着积极的方向发展，这的确让很多人吃惊。

资本投资和大宗商品今年的表现都不尽人意，导致了企业和政府都面临了巨大的收入减少，成千上万的人失去了工作。然而，在下图中可看出，就业和找工作在2015年实际上情况还不错。