投资美国房产'收回成本时间'平均比中国快30年,美国诚德投资置业微信公众号文章

　2015年年底美国房产市场异常活跃。美国房产已经成为了国内投资人的首选项目，而且美国房产投资跟国内房产市场相比价格波动较小，且收益较快，据统计美国房产投资收回成本时间平均比中国快30年。

　　从限购令到多地限购松绑，国内房地产市场低迷的行情还未出现明显改观。在此情况下，很多投资者纷纷转向海外房产市场。仲量联行近日发布的数据显示，2014年上半年，中国海外房地产投资总额较2013年同期增长17%，达到54亿美元。

　　对此，业内人士分析认为，除环境、教育和医疗因素外，较高的出租回报率和永久产权是炒房客转向海外房产的重要因素，海外不少国家房产回报率都高于国内。

　　被业界视为“投资风向标”的华人首富李嘉诚，自去年8月以来累计出售了内地近200亿元的房地产投资，瞄准了欧洲市场。

　　“投资风向标”的转向也牵动着投资者的情绪。今年年初，土生土长的广州人陈女士将130万元的银行存款取出，在华盛顿买了一套公寓。陈女士的盘算是，每个月华盛顿一套公寓出租可收益近万元人民币，除去各项税费，每个月还有近7000元的收益。而在广州市区，一套价值120万元的公寓最多也就租2500元到3000元。

　　美国全国房地产经纪人协会日前发布的报告显示，2013年4月至2014年3月的一年间，中国人在美购房总额达220亿美元，同比飙升近80%，占外国人在美购房总额的24%左右。

　　报告还显示，全美现房成交价中值为19.9万美元，而中国人在美国买房的成交价中值为每套52.3万美元，为美国均价2.6倍。而且，中国人更喜欢现金购房，超过四分之三的中国购房客选择现金支付房款。

　　中国人海外买房，基本分为自住和投资。在美国不少买家的购房总价在15万美元以下，其中有较多是金融危机时的法拍房，成本甚至低于建筑成本，因此投资价值较高。

　　美国的房地产市场虽然此前因金融危机的影响一度跌入低谷，但是现在已经开始平稳回暖，因此投资价值也较为明显。

　　除了房价上涨所能带来的收益，在美国出租房子也能带来可观的收益。例：休斯敦一套独栋别墅，面积大约250平方米，总价人民币100万元。别墅租给了在附近上班的护士们，每月租金为1650美元，扣除税费、房屋管理费等费用以后，还剩下1050美元，投资回报率大约7%。”

　　在美国买房投资，较高的收益率，加之租售比比较高，最多10多年就能收回成本;相比之下，在北京投资一套房产收回成本则至少要40年以上。

　　有数据显示，美国德克萨斯州的房租收益居美国之首，为10%至15%，若剔除税费等将近4%至5%的各项支出，该区域房屋的租金净回报率通常可达6%-8%;而在加州，房子出租后的毛租金回报率一般可达7%-9%，扣掉持有成本和管理成本，净回报率平均在4%-6%;奥兰多的房产净租金回报率大概是6%。

　　而国内的出租回报率则远远低于海外。以广州为例，满堂红的最新统计数据显示，最近一年，广州市9区住宅平均租金围绕着46元/平方米的水平线作窄幅波动，出租回报率则进一步下跌，今年前三季度全市住宅的出租毛回报率是2.8%。

　　值得一提的是，相对于国内70年的物业产权，美国房产绝大多数都是永久产权，房屋的升值来源主要是土地增值。在国内进行房产投资，一定要核实土地使用期限，物业的剩余使用期限越短，该物业的价值会越低。由于海外房产没有使用年限的限制，其房屋价值会由于土地的增值而增值。