浅谈海外投资美国房产的几个陷阱.Lets Chat,秦氏美国矽谷地产微信公众号文章

当您准备在海外投资房产时,你要研究的项目列表之长、费时之多足够让您准备放弃了。但有时您没有考虑到的事情却对您的长期盈利会产生巨大的影响。

　　下面列出了每位海外房产投资者都应该注意的几条建议：

1.　　不要相信彩印册子上宣称的回报

　　海外房产投资必知建议——不要试图削减房产管理费用去获得高回报

　　我们都阅读过彩印宣称册，印满了楼盘如何的好以及租金回报如何的高等等盅惑性语言。一般来说建议您做一下功课，并核查租金毛收入承诺能否实现。这非常容易，你可以google搜索一下“邮政编码,例如12345地区的2室公寓租金”之类的，做下研究。

　　纯租金收入是对于房产投资者是最重要的。做一个电子表格，填入你的实际房价和租金毛收入，接着对你的月度费用例如房产税、管理费、保险和房产管理维护费等结算费用做出估算。这些是固定的费用，但你还有可变的费用呢。一个非常值得称赞的好办法就是看看临时性的修理费用和空置成本，以6周为周期对租金毛收入做个预算。

2. 不要不切实际，不计成本地追求高回报

　　一定要记住回报和风险是相关联的，每一项资产和房产投资都无一例外。低风险高回报的房产是不可能在市场上买到。要做到低风险高回报，只有通过一段时间的努力，同时增加房产附加价值。

　　拥有最高回报的房产从来不属于最安全的投资，而是风险最大的投资。以我个人经历来说，高回报的地区，失业率和无业人员也多，购买房产的能力和意愿也低，在没有增加任何附加价值的高回报房产基本上总是需要更高的维护费用，更高的管理费用，和更频繁变更的租客，还加上地区性的高失业率，会更大程度上增加出行上学的不便利，所以更难招到合适的雇员去管理，肯定缺乏足够的配套设施，所以房子更难以出手。

3. 不要试图削减房产管理费用去获得高回报

　　常识中您还会发现有很多人试图节省一些小钱而自食其果。

　　如果有些东西损坏了，把它们修理好，因为那些长期租客是不会忍受抠门无理的房东的。

　　如果你足够幸运，有了固定的租客，如果他们想要比市场稍低的价位续租时，有时候是可以协商的。因为您在获得稳定收入的同时不用操心还可以省下些费用和避免房屋空置。

　　同时不要害怕给业绩良好的房产经理人多点奖励。总会有竞争对手愿意低价招揽生意，所以挽留那些擅长房产管理经验的人员就分外重要。

4. 小心虚假回报宣传的骗局

　　卖家经常会给买家提供些激励措施并没有错，也非常合理。但是不要假设你的租金收入会一直保持不变。要把收入数字和市场价格和标准费用联系着算。

　　如果提供租金保证，请仔细阅读合同印件小字。看看包括空置期和修理维护在内与否。谁能够真正提供保证？

　　人文地理和生活习惯对租金回报和房屋价格也产生主要的影响，但很多买房人事先没有考虑这些。

　　比如说，如果您在大多数人都愿意拥有的热点位置购买了出租型房产，之后会怎样呢？要了解美国当地人都为了拥有自己的房产而努力奋斗，他们享受生活和及时行乐。当今的老美在追求自有住房的比例在下降，但是租房比例在短短几年间上升了很多，所以对想在美国做房东的您，机会呀。

　　人口因素在买房前也需要郑重考虑。不要在一个平均年龄超过50岁以上老龄化的地区做投资。因为人口红利的数量正在下降(美国底特律)，那么您的潜在租客和未来的买家也在下降，以后会更难脱手，不管价格有多低。广告做多好，都是忽悠，不是个好deal.

5. 人们对待普通商品和房地产的不一样

　　如果苹果公司决定下月把iPad提价25%，买的人就会减少。如果LV的包包打折25%，就会有人在店门口排队。

　　投资海外房产却不是这样。如果房产价格上升，更多的人就想买，而不是减少。房产价格越高，买房者就越多；房产价格越下跌，买房者也跟着就越少。羊群效应使人们对房价上升趋之若鹜，房价跳水时候，便恐慌性抛售。跟炒股相同，怪不得沃伦·巴菲特说过很多谚语来描述他如何与大多数人行为相反地做出投资。也包括房产投资。