来美置业购房合同中首先出现的就是一份Seller Disclosure卖家披露报告。这份报告涵盖了大量关于房产的历史及现状信息，因此对于购房买家来说极其重要。但是由于卖家披露报告所含信息非常专业，首次在美买房的置业人士很容易遗漏重要信息。

美国各大州对于卖家披露报告中必须告知买家的信息各有要求。根据美国联邦法律只强制卖家披露房产外立面所用的涂料是否含铅，因此怎样从卖家披露报告中找出所有可能影响房产现状和未来再售价值的问题就至关重要了。来自加州Oakland 的全美金牌房产经纪人 Michael Thompson总结了以下重点，帮您了解卖家披露报告Seller Disclosure Report中的玄机。

第1点：屋顶的寿命

如果报告中显示房产屋顶使用了8年，不懂行的非专业人士是看不出其中的奥妙的。其实，不同材质的屋顶的使用寿命差异很大。一般来说，屋顶的使用寿命在10-50年不等。传统的焦油砂砾材质的屋顶寿命只有10-20年，比其他材质的屋顶寿命短的多。木瓦板材质的屋顶寿命基本上在20年左右，而西班牙-地中海建筑风格的高档住宅通常使用的黏土质屋顶则可以使用50年以上。所以，如果您的这套房产的屋顶材质是比较低廉的焦油砂砾，使用8年也就意味着再过2年你就需要花费重金重新修理。

第2点：外露的电线水管槽隙空间还是水泥板封闭

可进入的外露电线水管槽隙空间方便了之后的验房师进入检查水电线管方面的问题，但是会产生霉斑出现的问题。而如果是水泥板全封闭就杜绝了霉变和小动物进入的危险，但是一旦出现水管电路损坏，修理工作将会很难进行而且花费巨大。

第3点：水管寿命

更换水管在美国是既劳民又伤财的一件事。所以要仔细阅读卖家披露报告中关于水管材质和寿命的信息。黄铜、紫铜以及镀锌白铁材质的水管通常可以使用80-100年。如果是聚丁烯或者铅质的水管就会产生需要频繁更换的问题。

第4点：暖通空调及热水器

卖家披露报告通常会告诉你暖通空调和热水器使用了几年，而我们要告诉你的是到底使用几年后就该重新更换设备了。

一般来说，热水器不出现漏水或者无法启动的情况是不必更换的，但是一旦没有及时更换造成漏水就是个大灾难。就像好莱坞电影里的情节，热水器大渗漏总会发生在一家人熟睡的深夜，清晨醒来会发现所有家具都已淹没在汪洋中。

燃气热水器通常使用寿命为10年左右，电热水器寿命为15年左右。如果披露报告显示燃气热水器使用了9年以上也就意味着更换设备在即。

暖通空调设备如果保养良好使用年限可以长达15-20年。空调保养的工作包括定期清理过滤网和导管。你可以要求卖家出示保养记录看一看暖通空调的使用状况来判定是否需要马上更换。即便暖通空调目前工作正常，但是使用了15年的设备的效率要比全新设备低40%，电耗水平明显上升。

第5点：墙上的裂缝

如果在披露报告中出现墙上有裂缝的字样，你就必须非常小心。最好请专业建筑结构工程师来帮你现场判定是否房子有重大结构问题。

第6点：动物造成的房屋损坏

如果卖家披露报告中显示有动物造成的损坏，你就必须开始小心了。这说明房子中某个角落出现过死老鼠。有大量木质结构的房屋最好关注一下白蚁问题。

第6点：额外说明

卖家披露报告中最后会出现额外说明additional comments，这一部分会列出该房产在待定问题、使用权和法律上的限制。如果报告显示房产有待定问题可能导致你要等待几个月才能最终购买房屋。使用权的限制也可能意味着将来出租房产或者翻建的限制。

最后需要说明一点，卖家披露报告只是购房整个调查过程的开端。学会读懂报告将提示您房产中可能会出现的最重大的问题，接下来寻找专业的验房师进一步查验房产的方方面面才是最终确保房产万无一失的关键。