今天与大家来分享关于项目风险控制的第二篇，供EB-5投资者项目选型参考。虽然就个人意见而已，开发商资金占比并非一个硬性指标，也不见得一定越高越好。但是，正如作者所指出的那样，如下几种开发商做高出资的方式，屡见不鲜，值得在投资考察时仔细斟酌。
上回谈了项目的完工风险，主要和能否获得绿卡有关。这一期我们从分析人性弱点的角度，介绍一下开发商的出资比例对项目风险的影响。这不仅仅适用于EB-5项目，也适用于一般的地产开发项目。
简单来说，开发商自己投入的资金越多，投资风险越小。这个结论来源于经济社会的一个基本理论：每个个体都会把自身的利益置于别人之上。在市场好大家都赚钱的时候，这个现象不明显。但是一旦市场不景气、或者遇到意外挫折，就谁也顾不了谁了。所谓“夫妻本是同林鸟，大难临头各自飞”。
在西方社会，除了道德和舆论的约束外，主要依赖法律手段制订投资人和开发商之间的游戏规则。开发商不能用欺诈手段、行为必须符合投资合同。投资人和开发商之间的现金流分配依照投资合同进行。
除此之外，西方社会协调投资人和开发商之间关系的一个重要方法是，让开发商自身也投入足够的资金。除此之外，还需要用合同约定：如果项目失败，开发商和投资人一样损失惨重，或者损失更惨重。美国人用一个俚语“skin in the game”来描述这种让开发商和投资人利益一致的方法。俚语的出处有不同的典故。其中较为流行的说法是：人类社会在货币出现之前，动物皮毛是可以用于交换的硬通货。如果一个人愿意出个“皮”投入生意中，这就说明这个人有足够的信心和诚意做这个生意。
由于EB-5行业欺诈现象较多，所以开发商有时候会用各种方法让投资人觉得开发商出资很多。而实际上开发商并没有出，或者出得没这么多。此“皮”非真皮也！如何鉴定皮之真假？
在评估EB-5投资项目时，需要确认开发商自身投入了足够的资金。投资者应看到人性的弱点，牢记英文谚语”skin in the game”中的智慧。但是，光是牢记谚语还远远不够。由于EB-5项目欺诈现象较多，开发商有时会夸大自身投入。作为投资人，需要寻找”魔高一尺，道高一丈“，有着火眼金睛孙悟空，来保驾护航，鉴别皮毛的真假。
具体来说，开发商作假的方法有以下几种：
1. “金蝉出壳”（后出法）：
开发商的自身投入在EB-5资金进入后，即刻撤出。开发商的资金在项目中不再承担风险。例如，开发商在商业计划书中列出的自身投入款为10%，但这10%在EB-5资金进入项目之后全部撤出，所以开发商在项目中的实际投入为零。所以投资人应该多问一句：开发商在EB-5资金进入后，投入的自有资金还剩下多少？
2. “金蝉出壳”（前出法）：
开发商将房地产项目的土地和建筑物分割开来，成立两个公司（土地公司和建筑物公司），并通过协议将风险转嫁到建筑物公司上。开发商自己投入低风险的土地公司，让EB-5投资人投入高风险的建筑物公司。建筑物公司需要每年给开发商偿付土地租金。开发商的投入实际存在于土地中，和投资人的利益并不一致。
3. “鱼目混珠”：
开发商报告的自身投资中没有除去贷款额。例如，开发商说他们买地花了两百万，他们的投入也是两百万。但实际上自己只出了四十万，有一百六十万是银行贷款。所以他们的实际投入是四十万，而不是两百万。
4. “坐地加价”：
开发商利用内部交易抬高土地价格。例如，开发商原先买来的土地价值五十万，过了半年加价到两百万卖给和EB-5贷款合作的项目公司。于是，开发商说他们的自身投入为两百万。而实际上应为五十万。需要注意的是，某些项目没有通过“加价倒卖”的方法，而是通过让估价师估价的方法来增加开发商的投入资本。在上面的例子中，开发商雇佣估价师，把五十万购买的土地估价为两百万。虽然这种操作本身并没有什么错，但是从投资人评估项目的角度来说，开发商在项目中承担的风险就大大降低了。
5. “杀鸡取卵”：
开发商收取高额开发管理费（development fee）或将加价将项目承包给附属建筑公司。这种做法有些类似国内前些年工程吃回扣。开发商只要上项目，不管项目效益好坏都挣钱。
其实这些手法并不是只针对EB-5投资人，在美国国内这些事情也发生过。不过，由于语言、专业、和距离的障碍及信息不对称，EB-5投资人不得不更多地面对它们。所以，有一个代表自己利益的专业顾问，对于保护投资款来说尤为重要。美国的许多地产基金公司都有注册投资顾问的执照，就是美国政府为了保护不懂地产的一般消费者而制定的规则。
作者：Eric Yao，来源：EB5sir
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